核心观点：

房企销售：市场表现回升，房企销售分化。根据公司销售公告及克而瑞数据，24 年10 月百强房企实现销售金额4654 亿元，同比增长4.9%，同比由负转正；重点上市房企实现销售金额3162 亿元，同比23 年10月增长7.8%，同比由负转正，“924”新政后市场景气度回升，房企年内销售同比首次转正。10 月重点城市新开盘去化率为57%，接近21年同期去化率。具体来看，2024 年10 月主流房企销售分化，其中时代中国、中海、融创销售同比增长超50%，越秀、世贸、保利、阳光城超20%，华润、滨江、美的、合景泰富超10%。

房企拿地：规模边际稳定，力度持续低位。根据公司拿地公告、克而瑞及中指院数据，24 年10 月44 家样本房企合计拿地规模284 亿元，同比下降67%，环比下降9%，强信用强投资房企拿地金额占比达88%。

绿城、华润当月拿地规模位居前列，旭辉、绿城、金茂为拿地力度前三。大部分房企布局重点仍为东部核心一二线城市。24 年10 月，12家主流房企拿地毛利率预计为30%，环比上月持平，保利、招商、金茂拿地利润率最高，分别为42%、36%、34%，滨江由于获取一宗杭州核心区域高溢价率地块拉低了自身拿地毛利率，仅为4%。

房企融资：成本维持稳定，海外债信托发行困难。24 年10 月，根据公司融资公告及wind 数据，全口径房企实现整体融资1176 亿元，环比下降22%，同比下降9%，10 月融资维持低位，较23 年月均规模（1819 亿元）下降35%。据wind 数据统计，全口径房企2024 年10月信用债、海外债净流出30 亿元，发行到期比为0.89x。信用债发行到期比为1.20x，海外债并无发行，本月到期规模下降使得净融资表现修复。10 月房企境内债券平均融资成本为2.90%，环比下降2bp，信托融资成本为5.32%，环比下降119bp，成本大幅下行。

房企估值及投资建议：市场尚需观察，板块估值波动。近一个月以来（2024 年10 月30 日至11 月29 日），沪深市场房地产板块表现优异、港股市场房地产板块表现不佳。根据wind 数据，A 股方面，申万房地产板块当月绝对收益+2.7%，相对收益+2.0%。H 股方面，恒生地产类指数当月绝对收益-7.7%，相对收益-3.0%。需求端改善主要由9 月末中央政策表态及核心城市放松带来的情绪及信心改善带来，但房企开竣工维持低位，供给端压力延续，未来新房销售中枢仍面临考验。后续政策端的发力方向和力度是重点，建议关注后续政策进程及空间，监测基本面热度变化及企业经营弹性。

风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，资金面政策收紧进一步加码等。