核心观点

自9 月底政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台，市场景气度显著提升。参考止跌回稳的国际经验，海外5 国房价下行周期在5-10 年左右，跌幅在20%-40%左右；参照此，中国房价有望在2026 年前后止跌回稳。展望2025 年，预计核心城市有望率先回稳，重要指标降幅收窄，销售面积、新开工面积、竣工面积、投资额分别下滑8.3%、17. 9%、7.7%、10.7%。地产开发业务仍在筑底中，“并购六条”政策红利驱动，建议关注向新质生产力转型的房企；同时防范通缩风险已成为当前政策的重要考量，推荐优质商业类地产公司。

摘要

供需两端政策齐出，推动行业止跌回稳。自9 月26 日政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台。中央层面推出专项债收储、棚改货币化安置、房地产税收调整等政策，地方层面则继续在限购、首付比例等方面作出优化。

政策支持下，10 月重点40 城新房成交同比上升5.0%，13 城二手房成交同比上升23.8%，市场景气度显著提升。

参考止跌回稳的国际经验，中国房价或将在2026 年前后企稳。

美国、日本、俄罗斯、西班牙、泰国采用宽松的货币及财政政策、接管风险主体、降低购房成本等方式推动房地产市场的止跌回稳。5 个国家房价下行周期持续时间在5-10 年左右，周期内跌幅在20%-40%左右；中国房价已下跌3 年、跌幅近15%，参考国际经验，房价或将在2026 年前后止跌回稳。

核心城市有望率先回稳，预计2025 年核心指标降幅收窄。核心城市市场基本面较佳，购房需求相对强劲，2024 年前10 月重点监控城市中一线城市新房销售同比下滑21.0%，二手房销售同比上升12.9%，表现皆优于大势，核心城市市场有望率先回稳。展望2025 年，政策支持下，预计核心指标降幅收窄，销售面积、新开工面积、竣工面积、投资额分别下滑8.3%、17.9%、7.7%、10.7%。

投资建议：止跌回稳，行业破晓，看好商业与转型相关公司。地产开发业务仍在筑底中，“并购六条”政策红利驱动，建议关注转型类房企，主要包括：南京高科、万业企业、张江高科等。防范通缩风险已成为当前政策的重要考量，扩内需政策频出，推荐优质商业类地产公司，包括：华润置地、华润万象生活、龙湖集团，同时建议关注：新城控股；展望后市，高能级城市市场有望率先回稳，看好重点布局于高能级城市的房企及其物管公司，重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、招商积余，港股：中国海外发展、中海物业、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。