核心观点：

“止跌回稳”促景气修复，来访转化成交同步改善。“924”新政明确“止跌回稳”目标，根据中介数据，新政后（0925-1031）73 城二手房日均成交3136 套，较新政前（0901-0924）日均2112 套提升48.5%，本轮行情持续时间已达37 天，超过23 年“831”新政的28 天以及24 年“517”新政的22 天，不论是销售持续性还是行情持续性都是近两年表现最好的一次，市场热度仍在延续。10 月73 城二手房来访转化率为5.3%，创近两年新高。一线城市二手房成交量超过枯荣线水平。

新房市场景气筑底，房企表现受土储厚度影响。根据房管局数据，10月50 城新房网签口径成交同比下行6.5%，较9 月份降幅环比收窄19pct，表现强于“517”新政。房企层面，10 月百强房企销售面积同比增长6.2%，23 年5 月以来首次同比转正。销售金额方面，市场热度回升过程中企业的弹性与其储备厚度及快速推盘能力高度相关，根据房企经营公告及克而瑞数据，23 年至24 年前9 月，11 家强信用强投资房企、7 家弱信用房企、16 家违约房企拿地力度分别为37%、12%、1%，24 年10 月销售金额同比分别为+25%、-27%、-21%。

二手房价格止跌回稳，房企销售均价环比回升。根据中介数据，24 年第44 周，96 城二手房价格单周环比、平滑4 周的价格环比分别+2.7%、+1.0%，924 新政以来二手房价格有明显“止跌回稳”的趋势。根据克而瑞数据，TOP100 房企24 年10 月销售均价2.0 万元/平，环比9 月上涨12%，龙头、高均价房企涨幅弹性更大，24 年1-10 月累计销售金额增速及销售均价增速正相关，24 年10 月单月销售均价水平与10月销售均价环比24Q3 的涨幅正相关，核心城市优质资源储备多、近两年投资力度大的企业，在核心城市具备灵活供货的能力，价格改善明显。销售结构的改善，让销售规模的稳定和利润规模兑现更有保障。

投资建议：选择销售弹性大的优质企业。当前房地产行业处于基本面见底到量价齐升阶段，对应14-16 年周期的第二阶段，也是企业ROE改善最大、个股估值修复最明显的阶段。满足低估值、高单月销售增速（24M10）的房企为中海、越秀、建发，低估值、高累计销售增速（24M1-10）的房企为保利置业、中海、绿城、保利、越秀。当前市场热度仍在延续，本次中央及地方持续表态及政策落地较大程度上改善市场信心，政策效果较此前几轮持续时间更长。若四季度能持续有增量政策落地，维持当前市场情绪和成交，市场量价上或形成一定支撑，并对房企经营产生正向影响，企业间分化加剧，具备土储资源优势的房企表现出更强的规模弹性。建议提高配置比例。

风险提示。政策落地规模、节奏、效果等不及预期；市场景气度进一步回落的风险；企业盈利能力的修复节奏低于预期。