（1）第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备，前三季度累计计提34 亿元减值，延续公司过往减值相对充分的特点；前三季度归母净利润-34亿元，较上年同期0.6 亿元减少35 亿元，同比下滑5978%；（2）销售规模同比下降57%，弱于百强，前三季度无新项目获取；关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程；（3）公开债务方面，今年以来公司均已如期付息兑付，前三季度累计兑付境内外公开债近180 亿元人民币，接下来年内仅剩11月和12月两笔中期票据（本息各16亿元人民币）待偿还，明年2月份后公司偿债压力或明显减小，可观察至明年2月公开市场压力减小的进程。往后看，考虑到公司投资力度持续收缩，后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力，信用修复导致的股权风险溢价修复或是核心关注点，预计2024/2025/2026 年EPS 分别为-0.90/-0.46/0.06 元，P/B 分别0.45/0.47/0.47倍，给予“增持”评级。

q （1）第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备，前三季度累计计提34亿元减值，延续公司过往减值相对充分的特点；前三季度归母净利润-34亿元，较上年同期0.6亿元减少35亿元，同比下滑5978%。

公司24Q1-Q3 营收/营业利润/归母净利润分别为410 亿/-49 亿/-34 亿，同比分别-21.6%/-344.9%/-5978.0%。（i）前三季度公司营收出现负增长，主因房地产业务结算收入减少，滞后反映过去公司销售规模下滑；（ii）前三季度营业利润同比增速低于营业收入：具体看，公司24 年前三季度毛利率较23 年同期下降4.4 PCT 至12.5%，三费费率较23 年同期上升1.7 PCT 至11.8%（销售/管理/财务费用率分别较23 年同期+0.0 PCT/-0.2 PCT/+1.9 PCT 至3.2%/4.9%/3.7%），投资净收益（-13 亿元）较23 年同期减少17 亿元，资产减值损失（24亿元）较23年同期增加15亿元，信用减值损失（10亿元）较23年同期增加4亿元，上述毛利率下滑、财务费率上升、投资收益减少、减值增加，共同造成公司营业利润同比增速低于营收；（iii）前三季度归母净利润增速低于营业利润：主要因为亏损情况下结算权益比上升（归母净利润占净利润的比例24年前三季度较23年同期上升60.7 PCT至69.3%），而所得税费用减少（所得税费用24年前三季度较23年同期减少13亿元至1亿元）形成一定对冲作用。

展望未来，公司24年全年计划新开工95万平方米（较23年实际完成额减少69.6%），计划竣工1071 万平方米（较23 年实际完成额分别减少20.3%），截至24 年9 月底公司合同负债573 亿元（较23 年末减少13.0%）对23 年全年营收的保障系数为0.58（低于23年的0.67），再考虑到过去三年房价的下行压力等，判断公司后续业绩或仍承压。

q （2）销售规模同比下降57%，弱于百强，前三季度无新项目获取；关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程。

销售方面，前三季度公司全口径累计销售面积为359万平方米（同比-46.3%）；全口径累计销售金额为528亿元（同比-56.7%），位列克而瑞行业排行榜第14名（与24H1 持平，较23 全年下滑4 名），同比增速（-56.7%）低于百强房企（-38.6%）；对应销售均价1.47万元/方（同比-19.4%）。

拿地和土储方面，前三季度公司无新增土地投资，最新（截至24 年6 月底）公司总土地储备3589万平方米，权益土地储备1599万平方米。

往后看，考虑到公司投资力度持续收缩，后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力，关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程。

q （3）财务方面，账面现金进一步收缩；公开债务方面，今年以来公司均已如期付息兑付，接下来年内仅剩约31亿元待偿还，明年2月份后公司偿债压力或明显减小。

财务方面，截至24年9月末，公司货币资金227亿元（较今年年中减少1.8%），估算账面有息负债1784亿元（较今年年中减少4.5%）。

公开债务方面，公司过往公开债均已正常付息兑付，今年前三季度公司已累计偿还境内外公开债近180亿元人民币（包含今年8月到期的折合人民币约34亿元的美元债）；存量债务方面，公司已无存续境外债券，截至2024年10月31 日，公司2024/2025/2026 年待偿还现金流分别为31/24/5 亿人民币（按行权口径，下同）；从每月待偿还现金流（本金+利息）情况来看，2024年仅剩11/12月分别待偿还16/16亿元，2025年主要是2月18亿元，2026年则主要是4 月5 亿元，2026 年5 月后便无公开债务。若从年底到明年2 月23日公司将剩余债券顺利兑付，偿债压力或明显减缓，公开市场债务偿清时间表或逐步清晰，具备带动主体信用预期改善的条件。

投资建议：（1）第三季度在中报基础上继续计提资产减值准备，前三季度累计计提34亿元减值，延续公司过往减值相对充分的特点；前三季度归母净利润-34亿元，较上年同期0.6亿元减少35亿元，同比下滑5978%；（2）销售规模同比下降57%，弱于百强，前三季度无新项目获取；关注后续公司公开市场偿还压力下降后重构投资循环的可能和进程；（3）公开债务方面，今年以来公司均已如期付息兑付，前三季度累计兑付境内外公开债近180亿元人民币，接下来年内仅剩11 月和12 月两笔中期票据（本息各16 亿元人民币）待偿还，明年2 月份后公司偿债压力或明显减小，可观察至明年2 月公开市场压力减小的进程。往后看，考虑到公司投资力度持续收缩，后续公司推盘总量和结构或都将对销售形成一定压力，信用修复导致的股权风险溢价修复或是核心关注点，预计2024/2025/2026年EPS分别为-0.90/-0.46/0.06元，P/B分别0.45/0.47/0.47倍，给予“增持”评级。

q 风险提示：销售增长不及预期、结算不及预期、毛利率下滑幅度超预期、债务偿付不及预期、股权结构存在不确定性、减值超预期、增量融资落地不及预期、资产质量下滑超预期等。