事件：9 月19 日，公司发布《金地集团投资者关系活动记录表》。

点评：跨越偿债高峰，守住信用底线，销售弱于大市，业绩延续承压。

跨越偿债高峰，守住信用底线：24 年上半年公司如期偿还各项公开债务，截至24 年上半年末，公司有息负债合计817 亿元（较23 年末降低102 亿元），短债占比47.4%，银行借款占比为88.9%，综合融资成本4.38%，其中一年到期的应付债券87 亿元，包括美元债余额约人民币34 亿元。24 年8 月，公司已如期偿还到期的4.8 亿美元债，目前，公司已无存续境外美元债。24 年内公司剩余待偿还公开市场债务为11 月-12 月份合计到期的30 亿元中票。截至24 年上半年末，公司在手货币资金231 亿元，于各银行金融机构剩余授信额度1642 亿元，剔除预收款项后的资产负债率60.0%，净负债率53.0%，现金短债比0.54倍。整体上，公司有息负债规模稳步下降，总体财务杠杆水平稳健，短期现金流仍显承压，但度过公开债务高峰期后现金流周转将更加从容。

投资拿地放缓，销售弱于大市：2024 年1-8 月，公司累计实现销售面积322 万平米，同比下降46.4%；累计实现销售额476 亿元，同比下降56.3%，同期克而瑞百强房企操盘销售额同比下降约36.5%，公司销售表现弱于大市，主要受市场需求疲弱及公司近一年拿地活动放缓有关。截至24 年6 月末，公司总土地储备约3589 万平米，其中一、二线城市占比约75%，可售土储充裕。

开发结算表现低迷，业绩短期延续承压：24 年上半年，公司实现营收211 亿元，同比下降42.7%，其中房地产结算收入141 亿元，同比下降54.7%，主要因前期房地产销售下滑影响；公司综合毛利率为11.0%，同比降低5.4pct，其中，房地产开发毛利率同比下降5.6pct 至9.2%，开发业务毛利仍处下滑趋势，拖累整体毛利表现；公司归母净利润为-33.6 亿元，同比下降319.4%，主要因房地产开发结算规模和毛利下降以及大幅计提资产减值损失（20.9 亿元）、信用减值损失（7.9 亿元）等，预期短期内业绩仍将承压。

盈利预测、估值与评级：考虑到房地产市场需求复苏缓慢、公司暂缓拿地，公司销售额和利润率或仍将面临较大压力，存货存在减值风险，我们下调公司24-25年归母净利润预测为-69.0/-32.9 亿元（原预测为79.0/89.0 亿元），新增公司26 年归母净利润预测为-16.4 亿元，当前股价对应公司24-26 年的PB 分别为0.32/0.34/0.35 倍，公司作为头部老牌房企具备较强开发运营实力，短期内度过公开债务高峰期，现金流周转更加从容，但目前公司销售压力较大，现金流仍有所承压，业绩下滑压力较大且短期暂无改善迹象，我们下调公司评级至“中性”。

风险提示：债务逾期风险，销售及项目交付不及预期，市场下行超预期等风险。