核心观点：

明确房地产新模式概念，构建新模式下行业制度。24 年8 月23 日国新办举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会探讨房地产新模式，通过完善住房供应体系重点增加保障性住房供给，建立“人、房、地、钱”要素联动机制，有序推进现房销售，建立城市房地产融资协调机制及项目“白名单”制度，建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”等六个方面推动行业进入 “发展新模式”。“新模式”的持续推进将较大程度上从制度层面完善行业中土地、金融、财税等运行逻辑，从供给端改变行业运行逻辑，区分市场需求、改善产品供给、提高行业安全性，为行业持续平稳健康发展从根本上和制度上提供保障。

推动住房体检、养老、保险制度，22 城先行试点。本次会议中提到“建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度”，在上海等22 城先行试点，重点建立政府的公共账户。24 年8 月21 日上海人大常委会上提到将定期对房屋进行安全检查消除隐患、在房屋需要“小修小补”时通过养老金完成费用支付，在房屋面临较大风险时通过保险进行资金托底。

根据第七次人口普查数据，截至2020 年末全国城镇人口居住面积295亿平，2000 年以前建成房屋占比接近30%，住房体检、养老、保险制度的实施将从制度层面解决房屋检查及修缮的流程问题和资金问题，改善居民居住品质，为存量房屋的流转、更新打下安全基础。

保障性住房推进路径明确，加快配租、配售落实。在“新模式”下住房保障和市场，两手抓、两手都要硬还要协调，通过抓规划编制、抓制度完善、抓项目建设、抓“好房子”样板实现加快加大保障房供给的量与质，形成“实施一批、储备一批、谋划一批”的项目滚动推进机制，收购已建成的存量商品房用作保障性住房工作，推动条件成熟的项目加快完成收购，及时配租、配售。保障房制度的完善及供给水平提升是当前消化存量住房、改善行业投资水平、解决行业供需矛盾的重要手段，保障房制度的顺利推进是行业新模式构建的重要环节。

保交楼进入攻坚阶段，“一项目一策”分类处置。保交楼的推进主要按照“一项目一策”分类处置，对符合条件的项目通过城市房地产融资协调机制支持项目建设交付，对于资不抵债的项目，加快推进企业破产重组或清算，优先保障购房人合法权益。根据住建部披露，截至23年末 350 万套保交楼项目已实现交付超300 万套， 24 年末应交付住房共396 万套，与23 年相比交付压力进一步增大，进入“攻坚战”阶段。保交楼的顺利推进有利于稳定各方预期，防范化解房地产风险，推动行业平稳转型新模式，持续健康发展。

风险提示。基本面不及预期，包括行业政策面改善力度不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪，对于市场情绪产生扰动。