本报告导读：

2016 年上半年整体表现，投资回暖，销售改善，库存增速回落，去化时间缩短，盈利稳中有降，锁定性可观，调控政策预期收紧，货币政策宽松有限，谨慎看好后市。

摘要：

投资：2016 年以来房地产市场持续回暖，开发商投资热情激发，带动投资端的回暖，投资同比增长。2016 上半年商品与劳务支出同增34.3%（+49.3pc）。其中一二三线公司同比增39%（+48.2pc）、52%（+79.5pc）、50.7%（+51.2pc）。

销售：增速回升，销量呈现回暖态势，在调控政策预期收紧的情形下，预计销售增速将进一步回落。2016 上半年销售商品收到的现金同增49.6%（+33.4pc），其中一二三线公司同增52.0%（+33.6pc）、65.5%（+49.1pc）、71.2%（+40.4pc）。

库存、去化：库存增速微幅上升，去化时间略有下降，2016 年上半年存货同比增长14.9%（+1.6pc），高于2015 年上半年的13.4%的水平。去化情况明显好转，为2011 年以来的最低水平，2016 年上半年为1.88 年，好于2011 年的2.09。

成长性：营收和净利润增速显著回升。2016 年上半年营业收入同比增速为38.2%，其中一线同增39.3%（+20.7pc）、二线增55.9%（+36.3pc）、三线增57.0%（-52.5pc）；2016 年上半年净利润同比增速为19.9%，其中一线同增19.7%（+1.9pc）、二线同增13.1%（+2pc）、三线同增213.2%（+263.8pc）

盈利：总体呈现下行趋势，行业竞争加剧。2016 年上半年整体毛利率水平为27.9%，比2015 年同期下降1.6 个百分点。

锁定性：业绩锁定性历史最佳，达到118.6%。其中一二三线分别为156.8%（+37.0pc）、171.1%（+45.1pc）、94.6%（+24.2pc）。

资金：整体向好，二三线仍有压力。1）每股经营现金流由负转正为+0.24 元；2）真实负债率51.5%（-1.5pc）；3）净负债率95.4%（-13.8pc）；4）现金对有息负债40.7%（+7.5pc），对短期有息负债148.6%（+62.8pc）。

调控政策预期收紧，货币政策影响有限。1）苏州、厦门重启限购、武汉限贷，调控政策收紧预期仍在；2）货币宽松政策空间有限；3）销售增速回落是大概率事件，预计投资增速也将相应回落。

维持行业增持评级。推荐：1）龙头房企受益于品牌、资源、资金、成本和管控的优势，市占率将进一步上升，业绩确定性较强，分红可观，推荐：保利地产、招商蛇口、华夏幸福、首开股份、北京城建、华侨城A 等；2）“小而美组合”，推荐：广东明珠、阳光股份；3）定增组合，推荐：金科股份、大名城、荣盛发展。