本报告导读：

预计京津冀协同发展中产业外移的政策和规划落地速度将超出预期，受益标的有华夏幸福、首开股份、北京城建、荣盛发展、金融街、湖北金环等。

摘要：

由于京津冀协同发展是一个长期而相对缓慢的过程，传言甚多，实质性的进展较少，因此市场对其进度预期较低。然而我们认为在这个时点上，“大北京区域”的产业规划预计会有实质性的进展，首都产业转移的政策和规划预计有实质性的落地，支撑我们判断的理由有以下几点。1）2017 年是京津冀协同发展的近期目标，时间较近，压力较大。而根据时间表倒推，预计近期应该是会有实质性的政策落地。

2）交通规划已经基本落定，而人口疏解也迫在眉睫，因此近期有能力也有动力进行产业转移的规划。3）从房地产市场角度而言，首都区域的建设用地政策需要新的产业政策的支持与配合。

从东京和首尔都市圈的形成来看，北京都市圈的形成恰逢其时。东京和首尔都市圈的形成有三个特征，1）政策为引导都市圈形成的关键因素；2）首都的人口和产业都进入良性发展通道，在都市圈保持持续的人口吸引同时，首都的人口比重保持平稳或下降，而首都的产业也以第三产业为主，其比重也有所上升，制造业比重整体呈持续下降趋势；3）人口饱和之日亦是房价上涨之时。

将上述都市圈形成的过程平移到北京都市圈来看，我们有以下几点结论。1）2017 年近期目标的压力会推动相关政策的落地；2）人口和产业进入良性发展通道意味着产业和人口的外移将有政策持续落地，意味着在环北京区域布局的公司将会享受首都产业和人口外移所带来的红利；3）人口饱和之日亦是房价上涨之时意味着，在京内拥有优质资源的公司将会享受其资源稀缺性所带来的价值提升在多重因素的综合判断下，我们认为大北京区域的发展政策会首先落地，产业外移和人口疏导的方案预计也会逐渐明晰，那么在环北京周围有着较好布局的上市公司，随着首都产业和人口的导入将率先受益，而随着京内土地供应的趋紧，在北京拥有优质土地资源的也将会有较大的价值提升空间。推荐标的主要分为两类：

1）环北京区域拥有优质土地资源或园区，将从首都产业和人口外溢的过程中率先受益。推荐标的：华夏幸福、荣盛发展，受益标的：

湖北金环。

2）京内土地资源将愈发稀缺，而拥有京内土地资源的房地产开发企业拥有巨大的价值提升空间，推荐标的：首开股份、北京城建，受益标的：金融街。

风险提示：相应政策落地速度不及预期