伴随销售改善和库存去化加速，开发商投资意愿大幅增强。2015 年全年购买商品与劳务支出的现金同增7.4%，其中一二三线分别增9.6%、增10.8%、增4.9%。2016 年一季度购买商品与劳务支出的现金同增30.2%，其中一二三线同增40.4%、45.1%、46.4%。

政策向好之下，销售整体出现好转。2015 年全年销售商品收到的现金同增25.6%。其中一二三线公司同增22.6%、46.3%、35.2%，增幅较大。2016 年一季度销售商品收到的现金同增47.9%。其中一二三线公司同增48.7%、65.7%、57.6%。房地产市场持续回暖。

二线公司存货增速回落，一三线公司存货增速同比增加。2015 年度存货同比增长16.1%（-0.1pc）。其中一二三线为+12.1%（+7.0pc）、+18.6%（-13.9pc）、+26.6%（+9.7pc）。2016 年一季度存货同比增长15.4%（-0.4 pc）。其中一二三线为+14.0%（+9.5pc）、+19.2%（-8.8pc）、+15.1%（-14.2pc）。

总体去化时间持续缩短，二线公司降幅最为明显。2015 年末行业的存货去化周期为2.15 年，其中一线为2.0 年，二线为2.7 年，三线为2.7 年。2016 年一季度行业的存货去化周期为2.2 年（-0.6 年），其中一线为2.1 年（-0.7 年），二线为2.7 年（-1.1 年），三线为2.5 年（-0.9年）。受益于政策宽松和市场回暖，去化时间有望进一步下降。

成长性：2015 年行业整体增速放缓，营收和净利润增速下滑。而2016年一季度增速均大幅回升。①2015 年度营业收入同增14.0%（-1.1pc）。其中一二三线为+16.4%（-0.3 pc）、+23.6%（+9.3pc）、+14.6%（+8.8pc）。②2015 年度净利润同减1.3%（-3.6pc），其中一二三线为6.4%（-1.1 pc）、-6.5%（-16.1pc）、-42.6%（-42.1pc）。

盈利：行业整体盈利能力呈下降趋势，整体处于较低水平。①2015年度毛利率为29.2%（-0.3pc）。其中一线为31.5%（+0.1pc）、二线为30.9%（-0.5pc）、三线为28.7%（-0.9pc）。②2015 年度三项费用率为9.8%，2016 年一季度三项费用率为12.1%。③2015 年度整体净利率为8.2%，2016 年一季度整体净利率为7.5%。

维持行业增持评级。2016 年，板块投资策略是“百舸竞争流，花开直须折”；推荐：1）龙头房企将显著受益于政策环境的宽松和库存的加速去化，推荐：华夏幸福、保利地产、华侨城A、万科A、招商蛇口；2）“转型牛”标的，推荐：苏宁环球、天健集团、广东明珠、宝安地产、皇庭国际；3）区域主题，推荐：京津冀（华夏幸福、荣盛发展、北京城建、首开股份）、珠海区域（格力地产）。