C-REITs 试点范围继续扩容，简化申报流程推动常态化发行。其中试点行业范围在原行业范围的基础上横向扩展，新增储能项目、燃煤发电项目、公租房、长租公寓、4A 景区、养老设施等领域。简化审批流程方面取消了项目前期辅导，将更多的前期准备工作下放至发行人；审批要求从收益率导向（不动产REITs 分派率不低于3.8%，特许经营权IRR 不低于5%）变更为现金流导向（发行前NOI 或EBITDA 不低于发行后的70%），强调了C-REITs 的权益属性，也对基础设施资产经营稳定性提出了要求。另针对部分能源项目国补占比较大的问题，提出近3 年每年补贴金额占收入比例不超过15%。最后，对于基础设施难以切分的部分可一并纳入入池资产，拓宽了原始权益人的发行选择。

同时暂未处于试点行业的酒店可首次以附属设施的身份参与发行。

根据Wind 数据，目前中国C-REITs 数量上已超过新加坡，但相对市场规模（市场规模占GDP 的比例）仅为0.09%，同发达市场相比仍存在较大发展空间。经过三年试点，C-REITs 制度已逐步完善，在产业园、物流、保租房、高速公路等领域的发行模式和存续期管理逐步成熟。结合目前我们收集到的89 单拟发行的储备项目，C-REITs 市场已具备了常态化发行的条件。此次政策态度的变化将极大地加速CREITs市场扩张，盘活中国巨量的基础设施，打通基础设施建设的投资闭环。

二季度36 只C-REITs 披露季报，整体收入微增但可分配金额降低。

根据各基金二季报数据，36 只C-REITs 共完成基金收入29.67 亿元，可比口径环比上升0.63%，主要系水电环保板块收入上升35.08%，增幅明显。三个不动产板块收入端较为稳定，环比变化均在2%以内的水平。经营权板块中高速公路REITs 收入环比下降5.19%，连续三个季度环比下滑；水电环保板块由于季节性原因收入环比上升35.08%；新能源REITs 收入环比下降21.43%，主要系国家电投REIT 发电量下滑所致。可分配金额方面，24Q2 共完成14.20 亿元，可比口径环比下滑21.95%，主要系新能源板块项目集中支付应付项目及现金红利，可分配金额环比下降99.03%。其中国家电投REIT 集中支付了23 年度管理费和托管费合计8579 万元，致可分配金额首次出现负值为-4212 万元，提醒投资者应关注新能源项目大额应收应付项目或导致可分配金额出现较大波动。

风险提示。基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险；如政策发生变化，或导致基础设施收入降低的风险等。