预测1H24 覆盖重点A股和H股房企利润均负增长我们预计覆盖重点1A股和H股房企1H24 盈利同比下降91%和17%；可结算资源规模收缩制约营收同比增速收窄或转负，新房市场景气度持续下行导致结算利润率亦承压明显。针对前述情况，我们系统性调整覆盖重点房企盈利预测和目标价。

关注要点

我们判断1H24 及全年维度业绩均处于释压阶段。我们预计1H24 覆盖重点A股和H股房企营业收入同比下降9%和增长2%（2023 年：+6%和+5%），营收增速放缓及转负主要受可结算资源规模减少影响（2023 年末合同负债分别同比+7%和-12%、1H24 权益销售金额分别同比-32%和-27%）；同时，我们预计1H24 覆盖重点A股和H股房企报表毛利率同比下降3.2/4.2ppt至16.1%和17.1%（2H23：13.5%和16.7%），其中开发业务结算毛利率大多跌至10-15%的区间、个别房企接近10%或更低，这与期内低毛利项目结算占比仍较高和加速现房降价促销有关。随着房价下行导致存货减值压力不低，我们判断全年两地房企业绩或延续承压态势。

销售整体承压，分化程度有收敛；拿地力度下滑，投拓偏向谨慎。开年以来新房销售表现低迷，市场降温导致头部企业普遍延后推盘计划，我们发现国央企与民企、头部与腰尾部房企之间自2022 年初以来的强分化趋势阶段性转为收敛。与此同时，前端投拓力度亦有下滑，我们覆盖重点房企1H24 总口径拿地金额同比下降65%，总口径拿地强度降至18%（1H23为36%）、除个别房企外大多位于10-25%的区间。我们认为这主要因为：

1）宅地供给较往年同期偏低，1H24 22 城宅地推出建面同比降约三成、推出金额同比降约四成；2）更重要的是，房企受新房市场低迷表现影响投拓风偏下滑，增量资源进一步加速向供求关系健康、收益率确定性强的头部城市核心资产聚焦，1H24 重点房企在核心7 城拿地建面占比逾七成（1H23 为58%）；这也在一定程度上加剧了头部城市土拍竞争强度，对增量资源的利润率形成压制。

存量资源质量影响经营稳健性。我们认为一、二线城市基本面仍处于寻底阶段，在量、价企稳之前房企土储扎实程度关系着中短期销售、拿地等经营表现与财报业绩韧性，更决定了能否平稳穿越本轮行业下行周期。

估值与建议

我们维持投资端总体审慎取态，但不排除阶段性交易机会，配置角度推荐财务、经营韧性强的优质标的，如A股招商蛇口、滨江集团、华发股份，港股华润置地、中国海外发展、越秀地产。

风险

行业基本面恢复进度不及预期；房企业绩超预期下行。