事件

2021 年1 月21 日，上海市住房和城乡建设管理委员会等8 部门联合发布《关于促进本市房地产平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），针对离婚购房和二手房交易等楼市政策予以调整。

评论

我们认为《意见》是因城施策框架下个别城市精细化调控举措，不意味着楼市政策全面转向。2020 年上海房价累计上涨12.3%，涨幅居全国前列，其中12 月环比涨幅显著提速达2.2%（中金同质性二手住宅成交价格指数口径）。我们认为政策端在此背景下出手，更多是出于平稳市场预期、防范局部地区房价短期过快上涨风险的考虑，并不意味着全国层面房地产调控政策开始“急转弯”。《意见》中提出的主要措施也多是针对投机性购房需求的限制，例如夫妻离异3 年内购房需计算离异前家庭住房总套数、个人销售住房增值税免征年限从2 年延长至5 年；而对于居民合理住房需求，《意见》并未多加限制。总体来看，该政策仍是因城施策框架下，为落实“房住不炒”而采取的局部精细化调控。

我们认为今年楼市政策仍将“稳”字当先，基本面指标料表现平稳。具体而言，我们认为需求端仍以“稳房价、稳地价、稳预期”为核心，操作上无论是金融政策或是住建政策都将继续推行差异化调控和精细化管理，进一步落实“因城施策”、“一城一策”；供给端则将继续深化“三道红线”管理，带动土拍市场竞争回归理性、房企拿地利润率企稳、兼具财务安全和土储优质的房企市占率进一步提升。往前看，结合政策整体取态与行业当前库存水平，我们预计2021 年行业基本面指标整体将保持平稳，全年商品房销售面积同比下降2%，销售额同比增长2%，房地产开发投资完成额同比增长6%；其中一季度由于基数较低，三个指标单季同比增速将分别达25%、32%和22%，随后逐渐回归平稳。

新政后上海楼市短期涨势料有所放缓，但中长期维度市场大概率继续稳中向好。

《意见》及时抑制了炒房需求入市，我们预计短期上海房价涨势有望放缓，但考虑到上海人才引进政策放宽、产业经济持续向好，中长期维度内上海楼市量、价表现仍将呈现稳中向好态势，建议重点关注上海商品房土地供应力度、结构以及商业银行按揭贷款流动性。此外，我们提示个别二线城市2020 年房价累计涨幅较高、近期房价涨势有所加速，此类城市政府也可能在因城施策框架下出台部分“打补丁”的调控政策以抑制投机性需求抬头、实现“稳房价”的政策目标；但投资者不必过分担忧此类政策对楼市需求和价格的负面冲击，适度降温更有利于长期视角下的房地产市场平稳健康发展。

重申对A/H 地产板块看多观点。2020 年房地产行业基本面指标在疫情冲击下展现出强韧性，局部地区楼市精细化调控举措或带来情绪面扰动，但不改板块中长期向上趋势。往前看，我们判断2021 年房地产政策整体取态仍将以“稳”为主，全年基本面指标降速而不失速，其中一季度各指标受基数影响整体增速或将较高。考虑到当前板块估值与仓位均较低，而政策实际执行可能存在正向预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南建设，港股推荐华润、融创、中海、龙湖、旭辉、宝龙地产、越秀。此外，我们认为当前物业管理板块分化格局已基本成形，主要反映各公司商业模型和增长确定性方面的差异，预计中短期投资仍将围绕这一主线展开，综合考虑盈利韧性和长期成长空间，我们首选碧桂园服务和华润万象生活。

风险

信贷与融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。