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近期AH 两市地产股普涨引发投资者高度关注。元旦以来我们与境内外机构以及主流房企进行了密集交流，在此梳理市场主要关心的几个方面供参考。

评论

本轮上涨的动因是什么？主要由资金轮动以及投资者情绪反弹驱动，往前看我们认为行情仍将延续。板块当前估值仅略高于历史底部，其中A 股标的距离中枢尚有约10%向上空间，距离前期高点（2020 年初新冠疫情爆发之前）有约25%空间，H 股标的距离中枢有约25%向上空间，距离前期高点向上空间逾40%。此外，我们预期2020 年及2021 年板块股息收益率超过5%及6%，为投资收益提供额外保障。因前期涨势较急，目前低配板块的机构占大多数。鉴于地产股估值优势仍然突出，投资者普遍表示了加仓意愿。3-6 个月维度，A 股标的我们首推万科A、保利、金地、金科、阳光城、中南建设；H 股标的首推华润、融创、中海、龙湖、旭辉、宝龙地产、越秀。

后续催化剂是什么？我们认为市场对于政策面的担忧情绪已基本释放，而基本面的稳定表现将驱动投资者预期修复。新房市场开局平稳，高频数据显示样本城市1 月前两周新房销售面积同比增长19%，平均推盘去化率为64%。房企调研显示年初至今按揭放款速度基本稳定，但区域之间存在分化：例如，长三角和大湾区个别热点城市按揭额度虽充裕，但受流量管控影响放款周期由2-3 周放慢至约1个月，同时部分城市受年初信贷额度较为充裕影响，按揭放款边际有所加快。我们维持全年商品房销售面积同比下降2%、销售金额同比增长2%预测不变。

政策端是否还会有其他利空出现？我们认为房地产行业整体“稳地价、稳房价、稳预期”的政策基调保持不变，操作上无论是行政管理政策或金融政策将继续推进落实差异化调控和精细化管理，目的是帮助行业长期平稳健康发展。短期局部过热地区（如上海、深圳）不排除地方政策“打补丁”的可能，但行业整体政策基调和操作框架将具备连续性和稳定性。

“三条红线”新规会对行业带来什么影响？实际上，新规出台之前，随着行业增速近年来逐步放缓，房企总扣预负债增速2019 年已降至7%。考虑到新规影响，我们预计该增速2021 年将处于5-7%区间，由计量方法推导房地产开发投资增速为4.8%-7.2%，而我们由建安工程投资和土地购置费等自下而上测算的2021 年开发投资增速同样位于6%附近。换言之，新规要求是落于行业内生趋势之中，而非会造成行业“水位”的显著下降。

“三条红线”新规会对房企带来什么影响？我们已发布深度报告《拨云见日，去伪存真：数说“三条红线”》，对26 家主流房企2020-23 四年基本面运行轨迹进行模拟。提炼核心结论：1/ 未来几年兼具财务安全和土储优质的房企增速将跑赢同行，换言之，投资者选股时不再需要在损益表（高增长往往离不开高杠杆）和资产负债表（谨守财务纪律的公司增长却相对疲弱）之间做取舍；2/ 长期维度行业ROE 中枢将回归中双位数的合理水平，房企之间离散度逐步收敛、排名座次将基本固化，资金将带动市场份额向具备“管理溢价”的房企聚集；3/ 我们认为试点房企将逐步扩容，叠加三年修复期，行业供给侧改革将会是温和、渐进地，预计26 家主流公司2021 年平均销售增速约11%（2020 年实际为12%）；4/ 2020 年下半年来土拍市场竞争有所缓解、更趋理性，预计主流房企拿地利润率企稳将带动销售端利润率2021 年逐步企稳。

风险

融资和信贷政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级。