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国家统计局公布2020 年1-12 月房地产开发投资与销售数字。

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2020 年12 月商品房销售面积延续双位数同比增长，全年录得小幅正增长，2021年料销售基本保持平稳。2020 年全国商品房销售面积同比增长2.6%（1-11 月+1.3%），其中12 月同比增长11.5%，较11 月（+12%）基本持平。2020 年全国商品房销售额同比增长8.7%（1-11 月+7.2%），其中12 月同比增长18.9%（11 月+18.6%）。回溯2020 年，在疫情得到有效控制后，销售呈V 型快速反弹，销售面积单月、累计同比增速分别在5 月和10 月回正。我们认为疫后销售端的强韧性表现主要得益于房企推盘集中放量以及居民按揭投放持续强劲。往前看，在宏观经济增长确定性较强的背景下，我们预计今年房地产政策整体取态仍将平稳偏紧；但考虑到行业库存整体仍处于历史中性偏低水平，我们预计2021 年销售端表现仍将基本保持平稳，一季度商品房销售面积和销售额在低基数下分别同比增长25%和32%，全年商品房销售面积同比下降2%，销售额同比增长2%。

2020 年12 月新开工面积同比增幅走阔，开发投资增势延续，2021 年料开发投资增速边际略降。2020 年12 月全国房屋新开工面积同比增长6.3%，增幅较11月（+4.1%）进一步走阔，带动全年累计同比跌幅收窄至-1.2%（1-11 月-2%）。2020年全国房地产开发投资完成额同比增长7%（1-11 月+6.8%），其中12 月同比增长9.3%（11 月+10.9%）。回溯2020 年，房地产开发投资在疫后率先反弹，单月、累计同比增速分别在3 月和5 月回正；从细分项目来看，二季度开发投资的快速反弹主要得益于土地购置费提高，三季度以来的强韧性表现则主要得益于建安投资的显著回升。往前看，尽管在“三道红线”政策下，部分房企将降低拿地强度，但我们认为房企仍将持续回补受疫情影响耽误的施工进度，对应土地购置费逐渐降速而建安投资进一步回升，开发投资整体增速仍有望保持韧性。我们预计今年房地产开发投资完成额将同比增长6%，较2020 年下降1ppt，其中一季度同比增速达22%，二季度回落至低个位数。

2020 年12 月房企到位资金同比增幅扩大，全年录得高个位数同比增长。2020年12 月全国房企到位资金同比增长21.8%，增幅较11 月（+17.2%）有所扩大，全年累计同比增长8.1%（1-11 月+6.6%）。分项来看，12 月国内贷款同比增长9.2%（11 月+8.9%），自筹资金同比增长18.9%（11 月+20.1%），定金及预收款同比增长33.2%（11 月+14.6%），个人按揭贷款同比增长3.7%（11 月+18.3%）。

重申对A/H 地产板块看多观点。2020 年末行业基本面仍延续韧性表现，往前看，我们判断2021 年为房地产基本面降速而非失速年，其中一季度各指标受基数影响整体增速或将较高。考虑到当前板块估值与仓位均处于历史低位，而政策实际执行或存在正向预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A 股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南，港股推荐龙湖、华润、旭辉、融创、越秀、宝龙。此外，我们认为当前物业管理板块分化格局已基本成形，主要反映各公司商业模型和增长确定性方面的差异，中短期投资料仍将围绕这一主线展开，综合考虑盈利韧性和长期成长空间，我们首选碧桂园服务和华润万象生活。

风险

融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。