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2020年12月31日，央行和银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》(以下称《通知》)，分五档对银行业金融机构房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限，并对超限银行设置2-4年调整过渡期。

评论

《通知》提出银行涉房贷款集中度分档管理制度并设置业务调整过渡期,有助于房地产行业长期平稳健康发展。《通知》延续了房地产长效机制和金融审慎管理制度的思路,分五档管理银行业金融机构涉房贷款集中度，具体包含房地产贷款占比和个人住房贷款占比两个关键指标，对超限 2ppt以内和2ppt以上的银行分别设置2年和4年的业务调整过渡期。根据中金银行组测算，房地产贷款规模占比约七成的35家上市银行中7家单指标超限(其中2家个人住房贷款占比超限,5家房地产贷款占比超限),5家双指标均超限，我们认为这一房地产贷款管理新规在长期维度有助于房地产贷款头寸平稳地向头部银行集聚,促进房地产市场平稳健康发展，与中央经济工作会议提出的政策“不急转弯”的原则相匹配。

房地产贷款管理新规对今年按揭贷款投放额度和商品房销售额存在边际负面影响但幅度有限,各线级城市分化或进一步显现。根据中金银行组测算，按揭规模占比超七成的第一档银行中，个人住房贷款占比超限银行的超限点数均在2ppt以内，对应在未来2年的过渡期内年均新增个人住房贷款占比为26%-30%。考虑到中小型银行按揭规模占比不高，大型银行个人住房贷款占比超限点数不多，同时存在业务调整过渡期,我们认为新规对今年按揭贷款投放额度和商品房销售额存在负面影响但幅度有限。在区城层面,由于部分中型银行和城商银行个人住房贷款占比压降压力高于大型银行(根据中金银行组测算，兴业、招商、成都和青岛银行个人住房贷款占比分别超限5.7、4.7、8.5和2.4ppt )，我们认为第一档大型银行按揭规模占比更高、中型银行和城商银行按揭规模占比更低的高线级城市受新规负面影响较低,各线级点市分化或将进一步显现,房地产贷款管理新规并非针对房企融资端的进一步全面收紧,行业集中度料将加速提升。自2018年以来房企融资环境呈逐年收紧态势(资管新规、“三道红线”),房企整体杠杆水平已有所下降。我们认为本次房地产货款管理新规并非针对房企资金端的进一步全面收紧，同时考虑到银行可能通过资产证券化加大存量贷款流转，新规对房企融资头寸的负面影响幅度有限,但在区域和企业层面或存在差异.根据中金银行组测算，35家上市银行中仅部分城商银行房地产贷款占比超限点数较多，例如成都、郑州、青岛和青农银行房地产贷款占比分别超限13.3、10.4.9.1和 7.5ppt，我们预计与这些城商银行融资合作较为紧密的个别区城性房企或将面临开发贷边际收紧压力,但其余与大中型银行和未超限城商银行合作的房企融资压力仍可控,行业集中度料将加速捉升。

重申对于A/H地产板块的看多观点。我们判断2021年为房地产基本面降速而非失速年，预计全年商品房销售面积、销售额、新开工面积、房地产开发投资额分别同比-2%/+2%/-3%/+6%。考虑政策在实际执行或存在正向预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头:A股推荐万科、保利、金地、金科、阳光城、中南,港股推荐华润、龙湖、旭辉、融创、越秀、宝龙。

风险

融资与信贷政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期。