核心观点：

集中信贷管理主要内容。20 年12 月31 日，央行及银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。政策要求境内银行业金融机构，按五档分类，对房地产贷款（含个人住房贷款）及个人住房贷款占人民币各项贷款余额的比例提出了约定，并将在21年全面实施。对余额占比超标银行给予一定调整时间，且对资管新规过渡期内（至2021 年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。

短期超标银行信贷压降对地产行业造成影响有限。根据分档约束要求，对上市银行20 年中报数据进行拟合计算，个人住房贷款超标额度为8296 亿，房地产贷款超标额度为6459 亿，而整体可释放的额度（未超标银行的增量空间）分别为2.9 万亿和3.6 万亿，新规带来的冲击银行系统内可以完全消化。即便单纯考虑压降的影响，由于缓冲期的存在，个人按揭和开发贷款年压降规模占年新增规模的比例分别为11.7%和7.3%。

中长期地产行业信贷资源占比维持稳定。决定地产信贷增量的条件为整体信贷增量规模和房地产行业信贷占比。按照政策要求测算地产行业未来信贷占比趋势。中性预期假设下（扣除政策性银行影响），房地产贷款长期占比为27.3%，低于当前余额占比（28.8%），与20 年前三季度增量结构基本相同。个人按揭贷款长期占比为21.3%，高于当前余额占比（19.8%），略低于20 年前三季度增量结构。本次新规对金融资源向地产行业的流动提出了更明确的限制。

抑制中小银行的套利行为。近两年普惠金融政策使按揭贷款利率高于一般贷款的平均水平，成为“优质资产”。中小银行的向按揭贷款资源倾斜的力度也有显著提高，20 年上半年增量占比达到了43%（11-17年为23%），20 年上半年个人按揭贷款余额增速中资大型银行为6.1%，其他银行为11.5%。当前出台这个政策主要目的是控制金融信贷资源通过中小银行的渠道流入购房市场，以免造成对实体经济的挤压。

投资建议：龙头地产开发企业在开发贷款的获取上将相对具备优势。

三道红线之后绿档地产开发公司拥有更多的增量额度需求，而集中信贷管理也将会使开发贷款资源更多向大型国有银行聚集。截至20H1，大型国有银行地产开发贷款占信贷余额的比例为5%，而约束条件为7.5%，中小银行的开发贷款占比为6.8%，而约束要求为5%。对于开发贷款的使用要么需要压降，要么需要挤占按揭贷款资源的空间，由此导致主要依托中小银行的本地开发企业的信贷资源获取难度提升。

风险提示。集中信贷管理落地节奏存在不确定性，此外信贷整体增量仍将是决定行业金融供给的主要因素。