行业：销售：受益于宽货币政策，2020 年商品房销售超预期再创新高，全年预计+7.5%，2021 年预计+3~5%。竞争格局：2020 年集中度重回提升趋势；房价：预估全国全年房价增速5.8%，2021 年预计+3-5%。库存：低位加库存，全年预计库存同增8~10%，2021 年+10%。新开工：明年去化率压力下房企新开积极，但拿地边际谨慎影响新开，2021 年预计0%。竣工：交付大年到来，受疫情影响全年竣工预计10~15%。投资：土地累计投资增速预计回落，但竣工支撑下房地产投资增速预计+5.8%。

政策：中央层面“房住不炒”基调不变，地方层面一城一策，多地出台人才引进、户籍宽松政策，但6-7 月房价上涨较快的热点城市纷纷收紧调控，8 月“三道红线”开启因企施策的精细化管理，标志着行业过往依靠加杠杆“弯道超车”的时代画上句号，行业风险可控，朝着平稳健康的方向发展，资产负债表健康的企业迎来金融资源分配的红利，获得新的发展优势，估值性价比尤其凸显。

策略：我们相信“三道红线”是估值分化的起点，因为过往成长性掩盖了所有缺点，高负债的的房企ROE 和股价表现反而更好。然而随着有息负债增长受限，真正具有良好经营、盈利、控负债能力的企业浮现出来，因而精选高质量ROE 房企是我们2021 年的年度策略，我们对并表项目调整可比利润率、多元拿地能力、总利息支出占利润比重、调整资产周转率、经营杠杆、有息杠杆等指标对top40 房企进行综合比较、分析与评分，发现头部公司之间的运营能力仍有较大差距。新城控股、中海、龙光、华润置地、金茂集团在高质量ROE 评分中表现出色，建议关注。

投资建议：1.经营稳健、现金流充裕、同时销售有一定增长潜力的龙头房企，如金地集团、保利地产、万科A；2.弹性较大、经营持续提升的成长型房企，如金科股份、阳光城、中南建设、港股推荐龙光集团；3.现金流优秀、运营能力逐渐得到市场认同从而估值提升的商业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股；4.集中度提升、受益于二手房市场红利的经纪服务赛道龙头：贝壳、我爱我家。5.稀缺运营能力的物业公司：华润万象生活。

风险提示：疫情对收入和购房意愿的影响超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低于预期；房企结算速度低于预期。