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12月21日，全国住房和城乡建设工作会议召开，从城市更新、长效机制、租赁住房发展等方面对2021年重点工作任务进行部署。

评论

本次会议将城市更新作为明年首要工作任务，呼应扩内需这一战略基点。本次会议整体延续和响应了中央经济工作会议对明年房地产市场的政策定调，将城市更新作为明年首要工作任务，提出“全面推进老旧小区改造”、“稳步推进棚户区改造”。我们认为城市更新能够有效带动上下游产业发展，在促就业、扩内需的同时改善人民生活品质，最终服务于扩大内需这个战略基点。此外，会议明确提出要“推进物业企业大力发展线上线下服务业”，我们认为物业企业作为城市更新中重要的市场参与主体，或将迎来规模扩张与赛道拓展的新机遇。

我们认为本次会议肯定了长效机制实施以来房地产市场整体调控成果,未来这一政策框架仍将延续。本次会议重申要牢牢坚持“房住不炒”定位，全面落实房地产长效机制，强化城市主体责任，促进房地产市场平稳健康发展;但与过去两年不同的是，本次会议并未将长效机制作为明年首要工作任务，同时未明文提及“稳房价、稳地价，稳预期”的政策目标。我们认为这首先是对长效机制实施以来房地产市场整体调控成果的认可，但并不意味着长效机制这一政策框架有所松动。

相反，本次会议提出要“完善政策协同，调控联动、监测预警、舆情引导、市场监管等机制”，表明房地产市场调控将向科学化的全流程综合调控与预期管理迈进，“因城施策”、“因企施策”框架下的房地产调控长效机制将进一步延续。

我们认为保障性租赁住房建设与租赁市场发展将成为明年重要工作任务。本次会议针对如何解决大城市住房突出问题提出了具体的政策措施。首先，对“新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等住房困难群体”，要“加快构建以保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系”，尤其要“重点发展政策性租赁住房”，我们认为这对于增加住房有效供应、解决人口净流入大城市中困难群体的住房问题有重要作用。其次，要“加快培育专业化、规模化住房租赁企业”，同时“整顿租赁市场秩序”。我们认为规范发展住房租赁市场，能够有效预防“租金贷”等市场乱象的发生，防范风险蔓延。

重申对于A/H 地产板块的看多观点。今年二季度以来，行业基本面指标整体延续强韧性表现，我们判断明年市场仍将呈现相对平稳的运行态势，同时投资者已将“三道红线”政策对于房企融资端的影响充分计入低估值，而政策实际执行或将存在正向预期差。我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，建议投资者积极把握当前估值点位的低吸机会。重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头: A股推荐保利、万科、金地、金科、阳光城、，中南，港股推荐华润、龙湖、旭辉、融创、越秀、宝龙。此外，我们认为前期物业板块新股密集，上市影响已基本消化，预计板块主要公司2020 年业绩扎实，且目前整体估值仍不算太高，我们继续看多物业管理板块明年一季度市场表现，首推碧桂园服务，同时亦建议关注优质新上市企业。

风险

融资政策超预期收紧;海内外疫情进一步升级;房企竣工及结转进度不及预期。