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国家统计局公布2020 年1-10 月房地产开发投资与销售数字。

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10 月新房销售同比增幅扩大，年初至今累计销售面积恢复至同比持平。10 月全国商品房销售面积同比增长15.3%，增幅较9 月（+7.3%）扩大，带动1-10 月累计销售面积恢复至同比持平（1-9 月-1.8%）。10 月全国商品房销售额同比增幅扩大至23.9%（9 月+16%），1-10 月累计同比增长5.8%（1-9 月+3.7%）。我们监测的周度高频数据也显示，10 月商品住宅销售面积同比增幅（+21%）较9 月（+12%）有所扩大。我们认为销售端整体延续三季度以来的强韧性表现主要得益于房企推盘集中放量和居民按揭投放额稳健增长；往前看，我们判断11、12 月房企推盘量边际可能有所回落，但考虑到去年同期基数偏低，同比增速大概率将保持稳健。

考虑到明年经济增长显著恢复，政策对房地产行业整体取态将平稳偏紧，但当前中性偏低水平的行业库存水平将对市场运行形成支撑，我们预计明年销售面积将有所降速但并不失速，全年同比下降2%；同时得益于按揭投放额稳健增长的支撑，商品房销售额有望录得小幅正增长（+2%）。

10 月开发投资增速延续韧性，“三道红线”背景下预计明年增速将平稳略降。10月全国房屋新开工面积恢复同比正增长达3.5%（9 月-1.9%），1-10 月累计同比跌幅收窄至2.6%（1-9 月-3.4%）。10 月全国房地产开发投资完成额同比增长12.7%，增幅较9 月（+12%）略有上升，1-10 月累计同比增长6.3%（1-9 月+5.6%）。10月土地购置面积同比下降5.6%（9 月-4.8%），1-10 月累计同比下降3.3%（1-9 月-2.9%）。往明年看，在“三道红线”政策影响下，我们认为部分房企将降低拿地强度并减少以往为获取开发贷而产生的非必要开工，但由于当前库存水平下房企仍有持续补库需求，预计明年新开工面积增速较今年有所下滑但降幅有限（-3%）。

同时，考虑到“三道红线”背景下行业有息负债增速边际下行，我们判断开发投资增速也将有所下降；但由于部分今年受疫情影响延误的施工进度将在明年回补，施工面积边际提速带动建安工程投资同比增长6.2%（土地购置费增速边际下行至6%），从而对开发投资增速形成支撑，预计明年房地产开发投资额同比增长6%左右。

房企到位资金延续稳健增长，国内贷款增速有所回升。10 月全国房企到位资金同比增长14.5%，增速较9 月（+14.5%）基本持平，1-10 月累计同比增长5.5%（1-9 月+4.4%）。分项来看，10 月国内贷款同比增长18.5%（9 月+4.2%），自筹资金同比增长11.8%（9 月+19.7%），定金及预收款同比增长16.2%（9 月+14.7%），个人按揭贷款同比增长13.1%（9 月+15.3%）。

重申对A/H 地产板块看多观点。考虑当前行业销售、投资表现整体延续韧性，投资者对于政策端的担忧已充分计入低估值，同时政策实际运行将存在预期差，我们积极提示当前时点地产板块的配置价值，建议投资者积极把握当前估值点位的低吸机会。重点推荐销售及盈利增长确定性强、财务安全性强或处于改善通道的优质龙头：A 股推荐保利、万科、金地、阳光城、金科、中南，港股推荐华润、世茂、旭辉、融创、越秀、宝龙。此外，我们认为物业管理板块长期维度发展空间广阔，中期维度增长强劲且确定性高，推荐：碧桂园服务、永升生活服务、雅生活服务、绿城服务。

风险

融资政策超预期收紧；海内外疫情进一步升级；房企竣工及结转进度不及预期。