本报告导读：

本月房企大量推盘导致销售均价大幅滑坡，我们认为仍需要相对稳定的外部环境帮助房企平稳去杠杆，金融超短周期仍将重现，板块机会可期。

摘要：

降价跑量效应明显，倒V继续演绎。1）本月销售额增速 15.5%，较上月下滑1.1 个百分点，倒V 继续演绎；但销售面积增速18.5%，有所反弹；2）本月最大的变化就是销售均价大幅下行，验证了我们上期月报中的判断，即在需求较为平稳的情况下，大量推盘对价格和去化率造成明显冲击。3）与9 月底不同的是，10 月底龙头房企销售目标完成率达到81.8%，后两个月推盘压力有一定缓解，我们认为价格冲击可能有所降低。

逆周期拿地机会出现，龙头房企再加码长三角。虽然百城土地出让数据出现一定下行，但龙头房企拿地表现却截然相反，拿地金额仍保持同比大幅增长、土地溢价率本月出现反弹。拆分来看，我们认为1）当近期土地市场趋冷，部分前期拿地力度不足的房企如碧桂园等开始加码；2）如龙湖、金地等部分满足“三道红线”要求的房企保持了较高的拿地强度；3）本月龙头房企再度大幅加码长三角，城市能级出现一定下沉，反映土地市场出现一定降温时，龙头房企仍在需求端支撑力度较强的长三角区域寻找机会。

融资限制影响初显，融资规模大幅收缩。1）虽然AAA、AA+级房企信用利差仍较为稳定，但AA 级信用利差大幅走扩，我们认为宽松环境边际转向的效果在逐渐显现；2）从量上看，继上月境外融资明显收缩后，本月境内融资总规模也明显下台阶，反映政策引导房企降杠杆的影响愈发显现。

政策微调可期，布局正当时。需求端相对平稳的情况下，房企大量推盘带来供需关系出现逆转，销售均价大幅滑坡。融资端限制的影响逐渐放大，相当长一段时间内房企都将面临较大的去杠杆压力，考虑到政策目的实际是降低行业系统性风险而非暴露风险，而加速推盘需要用居民杠杆去承接，我们认为金融超短周期仍将出现，支持房企平稳去杠杆，板块布局正当时。我们推荐中南建设、万科A、保利地产、金地集团、中国金茂、招商蛇口、龙湖集团、大悦城、华夏幸福、蓝光发展、融创中国，受益旭辉控股集团、中骏集团控股等，推荐物业公司中海物业，受益宝龙商业、新大正、招商积余。

风险提示：政府重新放开前融、再走土地金融模式。