核心观点：

收入业绩底部回升，利润率仍下行。根据Wind 及公司三季报，20Q1-3样本公司营业收入同比增长8.7%，归母净利润同比下降11.4%，其中Q3 单季度营业收入同比增长16.1%，归母净利润同比增长3.8%，20年年初以来首度实现单季度业绩正增长。受疫情及行业整体环境影响，20 年前三季度房地产板块整体表现仍弱于历史同期，但三季度结算规模及业绩明显好转，带动整体板块表现底部回升。利润率方面，20Q3房企整体毛利率25.4%，同比下降3.9pct，受利润率压缩影响税金及附加占主营业务比重同比下降2.2pct 至5.5%，对整体利润摊薄影响变小，扣税毛利率19.9%，同比下降1.7pct，平滑整体利润率下行压力。

融资环境宽松，有息负债增速回升。截至20Q3，我们统计的板块总资产同比增长16%，增速较19 年下降1pct，有息负债同比增长10%，增速较19 年上升4pct。19 年总资产与有息负债增速的剪刀差为11%，20Q3 收窄至6%，其中龙头增速差收窄至3%，成长房企剪刀差扩大至13%，成长房企经营效率改善空间更大。从“三道红线”来看，龙头房企在净负债率与现金短债比方面好于成长房企，且降档难度最大的扣除预收账款的资产负债率环比下降0.8pct，表现较好，成长房企中明显改善的包括华侨城（橙档降至绿档）、上海临港（黄档降至绿档）。

销售超过历史进度，单季度开工增速转正。（1）销售方面，20Q3 重点房企实现销售金额同比增长22.4%，增速环比Q2 扩大11.4pct，其中面积同比增长22.6%，均价小幅下降0.2%。20Q1-3 销售规模同比增长7.6%，其中均价同比下降0.9%。从整体目标完成情况来看，截至Q3 房企平均销售目标完成率为71.3%，在8 月追平历史进度后进一步与历史同期（70.3%）拉开距离，四季度保持推盘力度的同时，在市场热度及去化速度的配合下全年有望顺利完成销售目标。（2）开工方面，样本房企1-3 季度开工同比增速分别为-29%、-5%、+5%，若样本房企完成历史平均开工完成率，则4 季度开工规模同比下降12%，预计全年开工负增长。（3）拿地方面，19 家样本房企Q3 拿地金额同比增长7%，其中拿地均价6225 元/平，较19 年（5283 元/平）上升了近1000 元，核心区域占比提升。从拿地力度来看，1-3 季度拿地力度（拿地金额/销售金额）分别为38%、49%、35%，Q3 龙头拿地力度提升，成长拿地力度回落，20 年前三季度整体拿地力度要高于19 年，其中成长房企较19 年扩大10 个百分点，龙头房企与19 年基本持平。

风险提示。政策调控力度进一步加大；按揭贷利率持续上行；行业库存抬升快于预期；行业基本面超预期下行；房地产税立法推进超预期。