珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

珠海华发实业股份有限公司

2024年度财务报表附注

（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况

珠海华发实业股份有限公司（以下简称“本公司”或者“公司”）前身系珠海华发集团

有限公司（以下简称“华发集团”）的全资子公司珠海经济特区华发房地产公司。1992年4月20日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]50号文批准，在珠海经济特区华发房地产公司的基础上改组设立为珠海经济特区华发房地产股份有限公司。1992年10月6日，经珠海市经济体制改革委员会珠体改委[1992]93号文批准更名为现名，并于1994年12月30日经广东省经济体制改革委员会粤体改[1994]140号文确认。经中国证券监督管理委员会证监发行[2004]7号文批准，2004年2月25日，本公司发行之A股在上海证券交易所上市，现持有统一社会信用代码为9144040019256618XC的营业执照。

经过历年派送红股、配售新股、转增股本、增发新股、非公开发行股票等，截止2024年

12月31日，本公司注册资本为人民币2752152116.00元。

公司法定代表人：李光宁。公司总部住所：珠海市昌盛路155号。公司注册地点：珠海市。本公司的母公司为珠海华发集团有限公司；最终控制人为珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

本公司属于房地产开发与经营行业，主要产品是住宅、商铺等。

本财务报表业经本公司董事局于2025年3月14日决议批准报出。

本期纳入合并财务报表范围的子公司以及本部共计792户。

本期纳入合并财务报表范围的子公司较上期相比，增加195户、减少101户，合并范围变化的具体情况详见本附注八“合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

1、编制基础

本公司根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及其后颁布和修订

的40项具体会计准则、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报

第13页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注告的一般规定》（2023年修订）的披露规定，编制财务报表。

2、持续经营

本公司对本年末起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项或情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

3、记账基础和计价原则

本公司会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产以公允价值计量外，本财务报表以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

三、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司的财务状况、经营成果和现金流量等有关信息。

四、重要会计政策和会计估计

1、会计期间

自公历1月1日至12月31日止为一个会计年度。

2、营业周期

本公司主要业务为房地产开发，房地产行业的营业周期通常从购买土地起到房产开发至销售变现，一般在12个月以上，具体周期根据开发项目情况确定，并以其营业周期作为资产和负债的流动性划分标准；除房地产行业以外的其他经营业务，营业周期较短，以12个月作为资产和负债的流动性划分标准。

3、记账本位币

采用人民币为记账本位币。境外子公司以其经营所处的主要经济环境中的货币为记账本位币，编制财务报表时折算为人民币。

4、重要性标准确定方法和选择依据

本公司相关披露事项涉及的重要性标准如下：

第14页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目重要性标准单家联合营公司本期按权益法核算确认的投资收益占本重要的合营企业或联营企业

公司合并净利润10%以上

子公司净资产占公司合并净资产总额10%以上且净利润重要的非全资子公司

占公司合并净利润总额10%以上账龄超过1年的重要预付款项金额超过20000万元重要的应收款项核销金额超过10000万元账龄超过1年的重要应付账款前五大且金额超过10000万元

单项合同负债余额占合同负债总额的1%以上且金额超重要的合同负债过50000万元账龄超过1年的重要合同负债金额超过100000万元

合同负债账面价值变动金额占期初合同负债余额的30%合同负债账面价值发生重大变动以上账龄超过1年的重要其他应付款前五大且金额超过100000万元

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

（1）“一揽子交易”判断

各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理

*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；

*这些交易整体才能达成一项完整的商业结果；

*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。

（2）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

本公司在企业合并中取得的资产和负债，按照合并日在被合并方资产、负债（包括最终控制方收购被合并方而形成的商誉）在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。在合并中取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。如果存在或有对价并需要确认预计负债或资产，该预计负债或资产金额与后续或有对价结算金额的差额，调整资本公积（资本溢价或股本溢价），资本公积不足的，调整留存收益。

通过多次交易分步实现的同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，在取得控制权日，长期股权投资

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初始投资成本，与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。对于合并日之前持有的股权投资，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其

他综合收益和利润分配以外的所有者权益其他变动，暂不进行会计处理，直至处置该项投资时转入当期损益。

（3）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

购买日是指本公司实际取得对被购买方控制权的日期，即被购买方的净资产或生产经营决策的控制权转移给本公司的日期。同时满足下列条件时，本公司一般认为实现了控制权的转移：

*企业合并合同或协议已获本公司内部权力机构通过。

*企业合并事项需要经过国家有关主管部门审批的，已获得批准。

*已办理了必要的财产权转移手续。

*本公司已支付了合并价款的大部分（支付比例通常大于50%），并且有能力、有计划支付剩余款项。

*本公司实际上已经控制了被购买方的财务和经营政策，并享有相应的利益、承担相应的风险。

本公司在购买日对作为企业合并对价付出的资产、发生或承担的负债按照公允价值计量，公允价值与其账面价值的差额，计入当期损益。本公司对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉；合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，经复核后，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，属于一揽子交易的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理；不属于一揽子交易的，合并日之前持有的股权投资采用权益法核算的，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。合并日之前持有的股权投资采用金融工具确认和计量准则核算的，以该股权

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投资在合并日的公允价值加上新增投资成本之和，作为合并日的初始投资成本。原持有股权的公允价值与账面价值之间的差额以及原计入其他综合收益的累计公允价值变动应全部转入合并日当期的投资收益。

（4）为合并发生的相关费用

为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他直接相关费用，于发生时计入当期损益；为企业合并而发行权益性证券的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

6、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准控制，是指投资方拥有对被投资方的权力通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

本公司在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。一旦相关事实和情况的变化导致对控制定义所涉及的相关要素发生变化的，本公司会进行重新评估。相关事实和情况主要包括：

*被投资方的设立目的。

*被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策。

*投资方享有的权利是否使其目前有能力主导被投资方的相关活动。

*投资方是否通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报。

*投资方是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。

*投资方与其他方的关系。

（2）合并范围

合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，不仅包括根据表决权（或类似权利）本身或者结合其他安排确定的子公司，也包括基于一项或多项合同安排确定的结构化主体。

（3）合并程序

本公司以自身和各子公司的财务报表为基础，根据其他有关资料，编制合并财务报表。

本公司编制合并财务报表，将整个企业集团视为一个会计主体，依据相关企业会计准则的确认、计量和列报要求，按照统一的会计政策，反映本企业集团整体财务状况、经营成果和现金流量。

所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本公司一致，

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如子公司采用的会计政策、会计期间与本公司不一致的，在编制合并财务报表时，按本公司的会计政策、会计期间进行必要的调整。

合并财务报表时抵销本公司与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产

负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并股东权益变动表的影响。如果站在企业集团合并财务报表角度与以本公司或子公司为会计主体对同一交易的认定不同时，从企业集团的角度对该交易予以调整。

子公司所有者权益、当期净损益和当期综合收益中属于少数股东的份额分别在合并资产

负债表中所有者权益项目下、合并利润表中净利润项目下和综合收益总额项目下单独列示。

子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有份额

而形成的余额，冲减少数股东权益。

对于同一控制下企业合并取得的子公司，以其资产、负债（包括最终控制方收购该子公司而形成的商誉）在最终控制方财务报表中的账面价值为基础对其财务报表进行调整。

对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

1）增加子公司或业务

*在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则调整合并资产负债表的期初数；将子公司或业务合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；

将子公司或业务合并当期期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视同合并后的报告主体自最终控制方开始控制时点起一直存在。

因追加投资等原因能够对同一控制下的被投资方实施控制的，视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时即以目前的状态存在进行调整。在取得被合并方控制权之前持有的股权投资，在取得原股权之日与合并方和被合并方同处于同一控制之日孰晚日起至合并日之间已确认有关损益、其他综合收益以及其他净资产变动，分别冲减比较报表期间的期初留存收益或当期损益。

*在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司或业务的，则不调整合并资产负债表期初数；将该子公司或业务自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；

该子公司或业务自购买日至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。

因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资方实施控制的，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本公司按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下的其他

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综合收益以及除净损益、其他综合收益和利润分配之外的其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益变动转为购买日所属当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

2）处置子公司或业务

*一般处理方法

在报告期内，本公司处置子公司或业务，则该子公司或业务期初至处置日的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司或业务期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对被投资方控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本公司按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产的份额与商誉之和的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益或除净损益、其他综合收益及利润分配之外的其他所有者权益变动，在丧失控制权时转为当期投资收益，由于被投资方重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。

*分步处置子公司

通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合本附注四、5、（1）“一揽子交易”判断的条件，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，本公司将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，在丧失控制权之前，按不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资的相关政策进行会计处理；在丧失控制权时，按处置子公司一般处理方法进行会计处理。

3）购买子公司少数股权

本公司因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司

自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

4）不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的股权投资

第19页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的长期股权投资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整合并资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

（1）合营安排的分类

本公司根据合营安排的结构、法律形式以及合营安排中约定的条款、其他相关事实和情

况等因素，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

（2）共同经营会计处理方法

本公司确认共同经营中利益份额中与本公司相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理：

*确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产；

*确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债；

*确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入；

*按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；

*确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费用。

本公司向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生资产减值损失的，本公司全额确认该损失。

本公司自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本公司按承担的份额确认该部分损失。

8、现金及现金等价物的确定标准

在编制现金流量表时，将本公司库存现金以及可以随时用于支付的存款确认为现金。将同时具备期限短（一般从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额的现金、

价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。

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9、外币业务和外币报表折算

（1）外币业务

外币业务交易在初始确认时，采用当月月初的中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价作为折算汇率折合成人民币记账。

资产负债表日，外币货币性项目按资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资

本化的原则处理外，均计入当期损益。以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算，不改变其记账本位币金额。

以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，属于以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的权益工具投资的差额，计入其他综合收益；其他差额计入当期损益。

（2）外币财务报表的折算

资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；所有者权益项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日中国人民银行授权中国外汇交易中心公布的中间价折算。按照上述折算产生的外币财务报表折算差额计入其他综合收益。

处置境外经营时，将资产负债表中其他综合收益项目中列示的、与该境外经营相关的外币财务报表折算差额，自其他综合收益项目转入处置当期损益；在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

10、金融工具

本公司在成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产

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或金融负债所有合同条款(如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等)的基础上估计预

期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿

还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备(仅适用于金融资产)。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本公司根据所管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为以下三类：

*以摊余成本计量的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量，但是因销售商品或提供服务等产生的应收账款或应收票据未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的融资成分的，按照交易价格进行初始计量。

对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益，其他类别的金融资产相关交易费用计入其初始确认金额。

金融资产的后续计量取决于其分类，当且仅当本公司改变管理金融资产的业务模式时，才对所有受影响的相关金融资产进行重分类。

1）分类为以摊余成本计量的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额

为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本公司将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。本公司分类为以摊余成本计量的金融资产包括货币资金、应收票据及应收账款、其他应收款、长期应收款、债权投资等。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入，按摊余成本进行后续计量，其发生减值时或终止确认、修改产生的利得或损失，计入当期损益。除下列情况外，本公司根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本公司自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本公司在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融

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工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，本公司转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

2）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额

为基础的利息的支付，且管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标，则本公司将该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

本公司对此类金融资产采用实际利率法确认利息收入。除利息收入、减值损失及汇兑差额确认为当期损益外，其余公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

以公允价值计量且变动计入其他综合收益的应收票据及应收账款列报为应收款项融资，其他此类金融资产列报为其他债权投资，其中：自资产负债表日起一年内到期的其他债权投资列报为一年内到期的非流动资产，原到期日在一年以内的其他债权投资列报为其他流动资产。

3）指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

在初始确认时，本公司可以单项金融资产为基础不可撤销地将非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

此类金融资产的公允价值变动计入其他综合收益，不需计提减值准备。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

本公司持有该权益工具投资期间，在本公司收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本公司，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。本公司对此类金融资产在其他权益工具投资项目下列报。

权益工具投资满足下列条件之一的，属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：取得该金融资产的目的主要是为了近期出售；初始确认时属于集中管理的可辨认金融资产工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式；属于衍生工具（符合财务担保合同定义的以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外）。

4）分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

不符合分类为以摊余成本计量或以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资

产条件、亦不指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

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本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

5）指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

在初始确认时，本公司为了消除或显著减少会计错配，可以单项金融资产为基础不可撤销地将金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

混合合同包含一项或多项嵌入衍生工具，且其主合同不属于以上金融资产的，本公司可以将其整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。但下列情况除外：

*嵌入衍生工具不会对混合合同的现金流量产生重大改变。

*在初次确定类似的混合合同是否需要分拆时，几乎不需分析就能明确其包含的嵌入衍生工具不应分拆。如嵌入贷款的提前还款权，允许持有人以接近摊余成本的金额提前偿还贷款，该提前还款权不需要分拆。

本公司对此类金融资产采用公允价值进行后续计量，将公允价值变动形成的利得或损失以及与此类金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

本公司对此类金融资产根据其流动性在交易性金融资产、其他非流动金融资产项目列报。

（2）金融负债的分类、确认和计量

本公司根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。金融负债在初始确认时分类为：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债、其他金融负债、被指定为有效套期工具的衍生工具。

金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。

金融负债的后续计量取决于其分类：

1）以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债

此类金融负债包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

满足下列条件之一的，属于交易性金融负债：承担相关金融负债的目的主要是为了在近

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期内出售或回购；属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式模式；属于衍生工具，但是，被指定且为有效套期工具的衍生工具、符合财务担保合同的衍生工具除外。交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，所有公允价值变动均计入当期损益。

在初始确认时，为了提供更相关的会计信息，本公司将满足下列条件之一的金融负债不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：

*能够消除或显著减少会计错配。

*根据正式书面文件载明的企业风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在企业内部以此为基础向关键管理人员报告。

本公司对此类金融负债采用公允价值进行后续计量，除由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益之外，其他公允价值变动计入当期损益。除非由本公司自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益会造成或扩大损益中的会计错配，本公司将所有公允价值变动（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

2）其他金融负债

除下列各项外，公司将金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，对此类金融负债采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益：

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债。

*不属于本条前两类情形的财务担保合同，以及不属于本条第1）类情形的以低于市场利率贷款的贷款承诺。

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除担保期内的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

（3）金融资产和金融负债的终止确认

1）金融资产满足下列条件之一的，终止确认金融资产，即从其账户和资产负债表内予

以转销：

*收取该金融资产现金流量的合同权利终止。

第25页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*该金融资产已转移，且该转移满足金融资产终止确认的规定。

2）金融负债终止确认条件

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，则终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。

本公司与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，或对原金融负债（或其一部分）的合同条款做出实质性修改的，则终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债，账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

本公司回购金融负债一部分的，按照继续确认部分和终止确认部分在回购日各自的公允价值占整体公允价值的比例，对该金融负债整体的账面价值进行分配。分配给终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，应当计入当期损益。

（4）金融资产转移的确认依据和计量方法

本公司在发生金融资产转移时，评估其保留金融资产所有权上的风险和报酬的程度，并分别下列情形处理：

1）转移了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则终止确认该金融资产，并将转

移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。

2）保留了金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的，则继续确认该金融资产。

3）既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬的（即除本条（1）、

（2）之外的其他情形），则根据其是否保留了对金融资产的控制，分别下列情形处理：

*未保留对该金融资产控制的，则终止确认该金融资产，并将转移中产生或保留的权利和义务单独确认为资产或负债。

*保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认有关金融资产，并相应确认相关负债。继续涉入被转移金融资产的程度，是指本公司承担的被转移金融资产价值变动风险或报酬的程度。

在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。公司将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。

1）金融资产整体转移满足终止确认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益：

*被转移金融资产在终止确认日的账面价值。

*因转移金融资产而收到的对价，与原直接计入其他综合收益的公允价值变动累计额中

第26页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

2）金融资产部分转移且该被转移部分整体满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值，在终止确认部分和继续确认部分（在此种情形下，所保留的服务资产应当视同继续确认金融资产的一部分）之间，按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益：

*终止确认部分在终止确认日的账面价值。

*终止确认部分收到的对价，与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额（涉及转移的金融资产为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产）之和。

金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项金融负债。

（5）金融资产和金融负债公允价值的确定方法

存在活跃市场的金融资产或金融负债，以活跃市场的报价确定其公允价值。活跃市场的报价包括易于且可定期从交易所、交易商、经纪人、行业集团、定价机构或监管机构等获得

相关资产或负债的报价，且能代表在公平交易基础上实际并经常发生的市场交易初始取得或衍生的金融资产或承担的金融负债，以市场交易价格作为确定其公允价值的基础。

不存在活跃市场的金融资产或金融负债，采用估值技术确定其公允价值。在估值时，本公司采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可观察输入值。

（6）金融工具减值

本公司以预期信用损失为基础，对分类为以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产、应收租赁款以及财务担保合同，进行减值会计处理并确认损失准备。

对由收入准则规范的交易形成的应收票据、应收账款和合同资产以及由《企业会计准则

第21号——租赁》规范的交易形成的应收租赁款，本公司运用简化计量方法，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

第27页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，在资产负债表日仅将自初始确认后整个存续期内预期信用损失的累计变动确认为损失准备。在每个资产负债表日，将整个存续期内预期信用损失的变动金额作为减值损失或利得计入当期损益。即使该资产负债表日确定的整个存续期内预期信用损失小于初始确认时估计现金流量所反映的预期信用损失的金额，也将预期信用损失的有利变动确认为减值利得。

除上述采用简化计量方法和购买或源生的已发生信用减值以外的其他金融资产，本公司在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加，并按照下列情形分别计量其损失准备、确认预期信用损失及其变动：

1）如果该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，处于第一阶段，则按照相

当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

2）如果该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加但尚未发生信用减值的，处于

第二阶段，则按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照账面余额和实际利率计算利息收入。

3）如果该金融工具自初始确认后已经发生信用减值的，处于第三阶段，本公司按照相

当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备，并按照摊余成本和实际利率计算利息收入。

金融工具信用损失准备的增加或转回金额，作为减值损失或利得计入当期损益。除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，信用损失准备抵减金融资产的账面余额。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本公司在其他综合收益中确认其信用损失准备，不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本公司在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计

量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本公司在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

*信用风险显著增加

本公司利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。对于财务担保合同，本公司在应用金融工具减值规定时，将本公司成为做出不可撤销承诺的一方之日作为初始确认日。

第28页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

本公司在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

A 金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

B 同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化；

C 对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

D 预期将导致债务人履行其偿债义务的能力发生显著变化的业务、财务或经济状况的是否出现不利变化；

E 债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

F 债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

G 作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化，这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

H 债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

I 本公司对金融工具信用管理方法是否发生变化等。

于资产负债表日，若本公司判断金融工具只具有较低的信用风险，则本公司假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。

如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同

现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

*已发生信用减值的金融资产

当对金融资产预期未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

A 发行方或债务人发生重大财务困难；

B 债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

C 债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

D 债务人很可能破产或进行其他财务重组；

E 发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

F 以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本公司内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本公司在内的债权人(不考虑本公司取得的任何担保)，则本公司认为发生

第29页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注违约事件。

*预期信用损失的确定

预期信用损失，是指以发生违约的风险为权重的金融工具信用损失的加权平均值。

本公司基于单项资产评估金融工具的预期信用损失，在评估预期信用损失时，考虑有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。本公司按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

A 对于金融资产和应收租赁款，信用损失为本公司应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

B 对于财务担保合同，信用损失为本公司就该合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本公司预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

C 对于资产负债表日已发生信用减值但并非购买或源生已发生信用减值的金融资产，信用损失为该金融资产账面余额与按原实际利率折现的估计未来现金流量的现值之间的差额。

本公司计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成

本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

当单项工具无法以合理成本评估预期信用损失的信息时，本公司依据信用风险特征将应收款项（应收票据、应收票据融资、应收账款、其他应收款等）划分为若干组合，在组合基础上计算预期信用损失。

本公司以共同信用风险特征为依据，将应收款项划分为低风险组合和正常风险组合。本公司采用的共同信用风险特征包括：金融工具类型、信用风险评级、违约风险敞口、合同结

算周期、初始确认日期、剩余合同期限、债务人类型及所处行业等。低风险组合主要包括应收并表范围内关联方款项、应收合营联营企业款项、应收土地竞买保证金、应收政府有关机

构款项、应收房产合作方款项等类别的款项。正常风险组合为除低风险组合以及因信用风险显著变化而单项评估信用损失之外的款项。

*减记金融资产

当本公司不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

（7）金融资产及金融负债的抵销

第30页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，没有相互抵销。但是，同时满足下列条件的，以相互抵销后的净额在资产负债表内列示：

*本公司具有抵销已确认金额的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的；

*本公司计划以净额结算，或同时变现该金融资产和清偿该金融负债。

11、存货

（1）存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品和包装物的摊销方法

*存货类别本公司存货分为房地产开发类和非开发类存货。存货按实际成本进行初始计量。

房地产开发类存货包括开发产品及开发成本。开发产品指已完工建成，待出售或主要目的和意图是出售、临时出租的物业。开发成本指在开发过程中，尚未完工建成的物业。开发类存货的实际成本包括土地成本、建造成本、符合资本化条件的借款费用和其他成本。

非开发类存货包括原材料、库存商品、低值易耗品及其他。非开发类存货的实际成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出。

*存货发出计价方法

房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

非开发类存货发出时，采用加权平均法确定其实际成本。

*存货的盘存制度采用永续盘存制。

*低值易耗品和包装物的摊销方法于领用时一次性摊销。

（2）存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。可变现净值，指存货在资产负债表日的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的现实证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

存货跌价准备按存货成本高于其可变现净值的差额计提。计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

房地产开发类存货按照单个存货项目计提存货跌价准备，非房地产开发类存货按照单个

第31页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注或者类别计提存货跌价准备。

12、合同资产

本公司已向客户转让商品而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素的，确认为合同资产。本公司拥有的无条件(即，仅取决于时间流逝)向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

本公司对合同资产的预期信用损失的确定方法及会计处理方法详见本附注四、10（6）金融工具减值。

13、持有待售资产和处置组

（1）划分为持有待售确认标准

本公司将同时满足下列条件的非流动资产或处置组确认为持有待售组成部分：

*根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；

*出售极可能发生，即本公司已经就一项出售计划作出决议，且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

确定的购买承诺，是指本公司与其他方签订的具有法律约束力的购买协议，该协议包含交易价格、时间和足够严厉的违约惩罚等重要条款，使协议出现重大调整或者撤销的可能性极小。

（2）持有待售核算方法

本公司对于持有待售的非流动资产或处置组不计提折旧或摊销，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，应当将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。

对于取得日划分为持有待售类别的非流动资产或处置组，在初始计量时比较假定其不划分为持有待售类别情况下的初始计量金额和公允价值减去出售费用后的净额，以两者孰低计量。

上述原则适用于所有非流动资产，但不包括采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产、采用公允价值减去出售费用后的净额计量的生物资产、职工薪酬形成的资产、递延所

得税资产、由金融工具相关会计准则规范的金融资产、由保险合同相关会计准则规范的保险合同所产生的权利。

第32页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

14、长期股权投资

（1）初始投资成本的确定*企业合并形成的长期股权投资，具体会计政策详见本附注四、5“同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法”。

*其他方式取得的长期股权投资

以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。初始投资成本包括与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出。

以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资成本；发行或取得自身权益工具时发生的交易费用，可直接归属于权益性交易的从权益中扣减。

在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。

通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。

（2）后续计量及损益确认方法

*成本法

本公司能够对被投资单位实施控制的长期股权投资采用成本法核算，并按照初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。

除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或利润外，本公司按照享有被投资单位宣告分派的现金股利或利润确认为当期投资收益。

*权益法本公司对联营企业和合营企业的长期股权投资采用权益法核算；对于其中一部分通过风

险投资机构、共同基金、信托公司或包括投连险基金在内的类似主体间接持有的联营企业的

权益性投资，采用公允价值计量且其变动计入损益。

长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份

额的差额，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，计入当期损益。

本公司取得长期股权投资后，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综

第33页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；并按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入所有者权益。

本公司在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。本公司与联营企业、合营企业之间发生的未实现内部交易损益按照应享有的比例计算归属于本公司的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与投资方不一致的，应当按照投资方的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益等。

本公司确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长期股权投资的账面价值。其次，长期股权投资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。

被投资单位以后期间实现盈利的，公司在扣除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值后，恢复确认投资收益。

（3）长期股权投资核算方法的转换

1）公允价值计量转权益法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计

量准则进行会计处理的权益性投资，因追加投资等原因能够对被投资单位施加重大影响或实施共同控制但不构成控制的，按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有的股权投资的公允价值加上新增投资成本之和，作为改按权益法核算的初始投资成本。

按权益法核算的初始投资成本小于按照追加投资后全新的持股比例计算确定的应享有

被投资单位在追加投资日可辨认净资产公允价值份额之间的差额，调整长期股权投资的账面价值，并计入当期营业外收入。

2）公允价值计量或权益法核算转成本法核算

本公司原持有的对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的按金融工具确认和计

第34页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

量准则进行会计处理的权益性投资，或原持有对联营企业、合营企业的长期股权投资，因追加投资等原因能够对非同一控制下的被投资单位实施控制的，在编制个别财务报表时，按照原持有的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的初始投资成本。

购买日之前持有的股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在处置该项投资时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

购买日之前持有的股权投资按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的

有关规定进行会计处理的，原计入其他综合收益的累计公允价值变动在改按成本法核算时转入当期损益。

3）权益法核算转公允价值计量

本公司因处置部分股权投资等原因丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。

原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

4）成本法转权益法

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整。

5）成本法转公允价值计量

本公司因处置部分权益性投资等原因丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

（4）长期股权投资处置

处置长期股权投资，其账面价值与实际取得价款之间的差额，应当计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，在处置该项投资时，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础，按相应比例对原计入其他综合收益的部分进行会计处理。

处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合本附注四、5、（1）

“一揽子交易”判断的条件，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理。

1）因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，不属于一揽子交易

第35页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款之间的差额计入当期损益。处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值间的差额计入当期损益。

*在合并财务报表中，对于在丧失对子公司控制权以前的各项交易，处置价款与处置长期股权投资相应对享有子公司自购买日或合并日开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足冲减的，调整留存收益；在丧失对子公司控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益等，在丧失控制权时转为当期投资收益。

2）处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易

作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

*在个别财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

*在合并财务报表中，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

（5）共同控制、重大影响的判断标准

如果本公司按照相关约定与其他参与方集体控制某项安排，并且对该安排回报具有重大影响的活动决策，需要经过分享控制权的参与方一致同意时才存在，则视为本公司与其他参与方共同控制某项安排，该安排即属于合营安排。

合营安排通过单独主体达成的，根据相关约定判断本公司对该单独主体的净资产享有权利时，将该单独主体作为合营企业，采用权益法核算。若根据相关约定判断本公司并非对该单独主体的净资产享有权利时，该单独主体作为共同经营，本公司确认与共同经营利益份额

第36页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

相关的项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处理。

重大影响，是指投资方对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。本公司通过以下一种或多种情形，并综合考虑所有事实和情况后，判断对被投资单位具有重大影响：

A 在被投资单位的董事会或类似权力机构中派有代表；

B 参与被投资单位财务和经营政策制定过程；

C 与被投资单位之间发生重要交易；

D 向被投资单位派出管理人员；

E 向被投资单位提供关键技术资料。

15、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。此外，对于本公司持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

本公司的投资性房地产按其成本作为入账价值，外购投资性房地产的成本包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出；自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

本公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量的的依据为：*投资性房地产所在地有活

跃的房地产交易市场。*本公司能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

本公司有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以

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其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入其他综合收益。

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

16、固定资产

（1）固定资产确认条件

固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认：

*与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业；

*该固定资产的成本能够可靠地计量。

（2）固定资产初始计量本公司固定资产按成本进行初始计量。

1）外购的固定资产的成本包括买价、进口关税等相关税费，以及为使固定资产达到预

定可使用状态前所发生的可直接归属于该资产的其他支出。

2）自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

3）投资者投入的固定资产，按投资合同或协议约定的价值作为入账价值，但合同或协

议约定价值不公允的按公允价值入账。

4）购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资

产的成本以购买价款的现值为基础确定。实际支付的价款与购买价款的现值之间的差额，除应予资本化的以外，在信用期间内计入当期损益。

（3）固定资产后续计量固定资产折旧按其入账价值减去预计净残值后在预计使用寿命内计提。对计提了减值准备的固定资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值及依据尚可使用年限确定折旧额；已提足折旧仍继续使用的固定资产不计提折旧。

本公司根据固定资产的性质和使用情况，确定固定资产的使用寿命和预计净残值。并在

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年度终了，对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。

各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

资产类别折旧方法预期使用寿命(年)残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物年限平均法300-103-3.33

运输工具年限平均法5-100-109-20

办公设备及其他年限平均法3-100-109-33.33

与固定资产有关的后续支出，符合固定资产确认条件的，计入固定资产成本；不符合固定资产确认条件的，在发生时计入当期损益。

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。

（4）固定资产处置

当固定资产被处置、或者预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。

17、在建工程

本公司自行建造的在建工程按实际成本计价，实际成本由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成。

在建工程项目按建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的全部支出，作为固定资产的入账价值。所建造的在建工程已达到预定可使用状态，但尚未办理竣工决算的，自达到预定可使用状态之日起，根据工程预算、造价或者工程实际成本等，按估计的价值转入固定资产，并按本公司固定资产折旧政策计提固定资产的折旧，待办理竣工决算后，再按实际成本调整原来的暂估价值，但不调整原已计提的折旧额。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。

18、借款费用

（1）借款费用资本化的确认原则

本公司发生的借款费用，可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的，予以资本化，计入相关资产成本；其他借款费用，在发生时根据其发生额确认为费用，计入当期损益。

符合资本化条件的资产，是指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可

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使用或者可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

借款费用同时满足下列条件时开始资本化：

*资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出；

*借款费用已经发生；

*为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。

（2）借款费用资本化期间

资本化期间，指从借款费用开始资本化时点到停止资本化时点的期间，借款费用暂停资本化的期间不包括在内。

当购建或者生产符合资本化条件的资产达到预定可使用或者可销售状态时，借款费用停止资本化。

当购建或者生产符合资本化条件的资产中部分项目分别完工且可单独使用时，该部分资产借款费用停止资本化。

购建或者生产的资产的各部分分别完工，但必须等到整体完工后才可使用或可对外销售的，在该资产整体完工时停止借款费用资本化。

（3）暂停资本化期间

符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生的非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，则借款费用暂停资本化；该项中断如是所购建或生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态必要的程序，则借款费用继续资本化。在中断期间发生的借款费用确认为当期损益，直至资产的购建或者生产活动重新开始后借款费用继续资本化。

（4）借款费用资本化金额的计算方法

为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，资本化金额以专门借款当期实际发生的利息费用及辅助费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。

为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。资本化率根据一般借款加权平均利率计算确定。

借款存在折价或者溢价的，按照实际利率法确定每一会计期间应摊销的折价或者溢价金额，调整每期利息金额。

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19、无形资产与开发支出

（1）无形资产无形资产是指本公司拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

1）无形资产的初始计量

外购无形资产的成本，包括购买价款、相关税费以及直接归属于使该项资产达到预定用途所发生的其他支出。购买无形资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，无形资产的成本以购买价款的现值为基础确定。

债务重组取得债务人用以抵债的无形资产，以该无形资产的公允价值为基础确定其入账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的无形资产公允价值之间的差额，计入当期损益。

在非货币性资产交换具备商业实质且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前提下，非货币性资产交换换入的无形资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入无形资产的成本，不确认损益。

以同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按被合并方的账面价值确定其入账价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的无形资产按公允价值确定其入账价值。

内部自行开发的无形资产，其成本包括：开发该无形资产时耗用的材料、劳务成本、注册费、在开发过程中使用的其他专利权和特许权的摊销以及满足资本化条件的利息费用，以及为使该无形资产达到预定用途前所发生的其他直接费用。

2）无形资产的后续计量

本公司在取得无形资产时分析判断其使用寿命，划分为使用寿命有限和使用寿命不确定的无形资产。使用寿命有限的无形资产，对其原值扣除预计净残值及累计减值准备后在使用寿命内采用直线法摊销。使用寿命按预计可使用年限、合同规定的受益年限或法律规定的有效年限等合理方法确定，并于年度终了，对其使用寿命和摊销方法进行复核，如与原先估计数存在差异的，进行相应的调整。使用寿命不确定的无形资产不予摊销，在每个会计期间对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，当有确凿证据表明其使用寿命是有限的，则估计其使用寿命，按直线法进行摊销。

本公司购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发前，作为无形资产核算，并按照土地使用权使用年限平均摊销计入当年度损益类账项；将土地使用权的账面价值按合理方法分摊转入项目开发成本。

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无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、20“长期资产减值”。

（2）研发支出的归集范围及相关会计处理方法

1）研发支出的归集范围

研发支出的归集范围包括与研发活动直接相关的人员薪资和福利费用，研发活动直接消耗的材料、燃料和动力费用，用于研发活动的固定资产、无形资产的折旧摊销费用，研发办公场地费用，委外研究支出与中介顾问费用，以及与研发活动直接相关的其他费用。

2）划分公司内部研究开发项目的研究阶段和开发阶段具体标准

研究阶段：为获取并理解新的科学或技术知识等而进行的独创性的有计划调查、研究活动的阶段。

开发阶段：在进行商业性生产或使用前，将研究成果或其他知识应用于某项计划或设计，以生产出新的或具有实质性改进的材料、装置、产品等活动的阶段。

内部研究开发项目研究阶段的支出，在发生时计入当期损益。

3）开发阶段支出符合资本化的具体标准

内部研究开发项目开发阶段的支出，同时满足下列条件时确认为无形资产：

*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

不满足上述条件的开发阶段的支出，于发生时计入当期损益。以前期间已计入损益的开发支出不在以后期间重新确认为资产。已资本化的开发阶段的支出在资产负债表上列示为开发支出，自该项目达到预定用途之日起转为无形资产。

20、长期资产减值

本公司在资产负债表日判断长期股权投资、固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命确定的无形资产等长期资产是否存在可能发生减值的迹象。如果长期资产存在减值迹象的，以单项资产为基础估计其可收回金额；难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。

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资产可收回金额的估计，根据其公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间较高者确定。

可收回金额的计量结果表明，长期资产的可收回金额低于其账面价值的，将长期资产的账面价值减记至可收回金额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提相应的资产减值准备。资产减值损失一经确认，在以后会计期间不得转回。

资产减值损失确认后，减值资产的折旧或者摊销费用在未来期间作相应调整，以使该资产在剩余使用寿命内，系统地分摊调整后的资产账面价值（扣除预计净残值）。

因企业合并所形成的商誉和使用寿命不确定的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年都进行减值测试。

在对商誉进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。在对包含商誉的相关资产组或者资产组组合进行减值测试时，如与商誉相关的资产组或者资产组组合存在减值迹象的，先对不包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，计算可收回金额，并与相关账面价值相比较，确认相应的减值损失。再对包含商誉的资产组或者资产组组合进行减值测试，比较这些相关资产组或者资产组组合的账面价值（包括所分摊的商誉的账面价值部分）与其可收回金额，如相关资产组或者资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认商誉的减值损失。

21、长期待摊费用

长期待摊费用，是指本公司已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在1年以上的各项费用。长期待摊费用在受益期内按直线法分期摊销。

22、合同负债

合同负债，是指本公司已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

23、职工薪酬

职工薪酬，是指本公司为获得职工提供的服务或解除劳动关系而给予的各种形式的报酬或补偿。职工薪酬包括短期薪酬、离职后福利、辞退福利和其他长期职工福利。

（1）短期薪酬短期薪酬是指本公司在职工提供相关服务的年度报告期间结束后十二个月内需要全部

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予以支付的职工薪酬，离职后福利和辞退福利除外。本公司在职工提供服务的会计期间，将应付的短期薪酬确认为负债，并根据职工提供服务的受益对象计入相关资产成本和费用。

（2）离职后福利

离职后福利是指本公司为获得职工提供的服务而在职工退休或与企业解除劳动关系后，提供的各种形式的报酬和福利，短期薪酬和辞退福利除外。

本公司的离职后福利计划分类为设定提存计划和设定受益计划。

设定提存计划，是指向独立的基金缴存固定费用后，公司不再承担进一步支付义务的离职后福利计划；设定受益计划，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。

本公司离职后福利主要为参加由各地劳动及社会保障机构组织实施的社会基本养老保

险、失业保险，以及依据国家企业年金制度的相关政策建立的企业年金计划，均属于设定提存计划。在职工为本公司提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

（3）辞退福利

辞退福利是指本公司在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或者为鼓励职工自愿接受裁减而给予职工的补偿，在本公司不能单方面撤回解除劳动关系计划或裁减建议时和确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本费用时两者孰早日，确认因解除与职工的劳动关系给予补偿而产生的负债，同时计入当期损益。

（4）其他长期职工福利

其他长期职工福利是指除短期薪酬、离职后福利、辞退福利之外的其他所有职工福利。

对符合设定提存计划条件的其他长期职工福利，在职工为本公司提供服务的会计期间，将应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

24、预计负债

（1）预计负债的确认标准

当与或有事项相关的义务是本公司承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

（2）预计负债的计量方法本公司预计负债按履行相关现时义务所需的支出的最佳估计数进行初始计量。

本公司在确定最佳估计数时，综合考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素。对于货币时间价值影响重大的，通过对相关未来现金流出进行折现后确定最佳估

第44页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注计数。

最佳估计数分别以下情况处理：

所需支出存在一个连续范围（或区间），且该范围内各种结果发生的可能性相同的，则最佳估计数按照该范围的中间值即上下限金额的平均数确定。

所需支出不存在一个连续范围（或区间），或虽然存在一个连续范围但该范围内各种结果发生的可能性不相同的，如或有事项涉及单个项目的，则最佳估计数按照最可能发生金额确定；如或有事项涉及多个项目的，则最佳估计数按各种可能结果及相关概率计算确定。

本公司清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

25、股份支付

（1）股份支付的种类本公司的股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

（2）权益工具公允价值的确定方法

对于授予的存在活跃市场的期权等权益工具，按照活跃市场中的报价确定其公允价值。

对于授予的不存在活跃市场的期权等权益工具，采用期权定价模型等确定其公允价值，选用的期权定价模型考虑以下因素：*期权的行权价格；*期权的有效期；*标的股份的现行价格；*股价预计波动率；*股份的预计股利；*期权有效期内的无风险利率。

在确定权益工具授予日的公允价值时，考虑股份支付协议规定的可行权条件中的市场条件和非可行权条件的影响。股份支付存在非可行权条件的，只要职工或其他方满足了所有可行权条件中的非市场条件（如服务期限等），即确认已得到服务相对应的成本费用。

（3）确定可行权权益工具最佳估计的依据

等待期内每个资产负债表日，根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息作出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。在可行权日，最终预计可行权权益工具的数量与实际可行权数量一致。

（4）会计处理方法

*权益结算和现金结算股份支付的会计处理

以权益结算的股份支付，按授予职工权益工具的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日按照权益工具的公允价值计入相关成本或费用，相应增加资本公积。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权权

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益工具数量的最佳估计为基础，按照权益工具授予日的公允价值，将当期取得的服务计入相关成本或费用和资本公积。在可行权日之后不再对已确认的相关成本或费用和所有者权益总额进行调整。

以现金结算的股份支付，按照本公司承担的以股份或其他权益工具为基础计算确定的负债的公允价值计量。授予后立即可行权的，在授予日以本公司承担负债的公允价值计入相关成本或费用，相应增加负债。在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权的以现金结算的股份支付，在等待期内的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本公司承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用和相应的负债。在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

*股份支付条款和条件修改的会计处理

对于不利修改，本公司视同该变更从未发生，仍继续对取得的服务进行会计处理。

对于有利修改，本公司按照如下规定进行处理：如果修改增加了所授予的权益工具的公允价值，企业应按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至修改后的可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。如果修改发生在可行权日之后，应当立即确认权益工具公允价值的增加。如果股份支付协议要求职工只有先完成更长期间的服务才能取得修改后的权益工具，则企业应在整个等待期内确认权益工具公允价值的增加。

如果修改增加了所授予的权益工具的数量，企业将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。如果修改发生在等待期内，在确认修改日至增加的权益工具可行权日之间取得服务的公允价值时，应当既包括在剩余原等待期内以原权益工具授予日公允价值为基础确定的服务金额，也包括权益工具公允价值的增加。

如果企业按照有利于职工的方式修改可行权条件，如缩短等待期、变更或取消业绩条件（而非市场条件），企业在处理可行权条件时，应当考虑修改后的可行权条件。

*股份支付取消的会计处理

若在等待期内取消了授予的权益工具，本公司对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本公司将其作为授予权益工具的取消处理。

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26、优先股、永续债等其他金融工具

本公司按照金融工具准则的规定，根据所发行优先股、永续债等金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具：

（1）符合下列条件之一，将发行的金融工具分类为金融负债：

*向其他方交付现金或其他金融资产的合同义务；

*在潜在不利条件下，与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的非衍生工具合同，且企业根据该合同将交付可变数量的自身权益工具；

*将来须用或可用企业自身权益工具进行结算的衍生工具合同，但以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产的衍生工具合同除外。

（2）同时满足下列条件的，将发行的金融工具分类为权益工具：

*该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

*将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，企业只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

（3）会计处理方法

对于归类为权益工具的金融工具，其利息支出或股利分配都应当作为发行企业的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，手续费、佣金等交易费用从权益中扣除；

对于归类为金融负债的金融工具，其利息支出或股利分配原则上按照借款费用进行处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益，手续费、佣金等交易费用计入所发行工具的初始计量金额。

27、收入

（1）收入确认一般原则

公司在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，确认收入。

合同中包含两项或多项履约义务的，公司在合同开始日，按照各单项履约义务所承诺

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商品或服务的单独售价的相对比例，将交易价格分摊至各单项履约义务，按照分摊至各单项履约义务的交易价格计量收入。

交易价格是公司因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，不包括代第三方收取的款项。本公司确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。有权收取的对价是非现金形式时，本公司按照非现金对价的公允价值确定交易价格。预期将退还给客户的款项作为退货负债，不计入交易价格。合同中存在重大融资成分的，本公司按照假定客户在取得商品或服务控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。

满足下列条件之一时，本公司属于在某一时段内履行履约义务，否则，属于在某一时点履行履约义务：*客户在本公司履约的同时即取得并消耗本公司履约所带来的经济利益；*客户能够控制本公司履约过程中在建的商品；*本公司履约过程中所产出的商品具

有不可替代用途，且本公司在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。

对于在某一时段内履行的履约义务，本公司在该段时间内按照履约进度确认收入。履约进度不能合理确定时，本公司已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于在某一时点履行的履约义务，本公司在客户取得相关商品或服务控制权时点确认收入。在判断客户是否已取得商品或服务控制权时，本公司会考虑的迹象：*公司就该商品或服务享有现时收款权利；*公司已将该商品的实物转移给客户；*公司已将该商品的

法定所有权或所有权上的主要风险和报酬转移给客户；*客户已接受该商品或服务等。

本公司已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利（且该权利取决于时间流逝之外的其他因素）作为合同资产列示，合同资产以预期信用损失为基础计提减值准备。本公司拥有的、无条件（仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项列示。本公司将已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务部分确认为合同负债。

（2）特定交易的收入处理原则

*附有销售退回条款的合同在客户取得相关商品控制权时，按照因向客户转让商品而预期有权收取的对价金额（即，不包含预期因销售退回将退还的金额）确认收入，按照预期因销售退回将退还的金额确认负债。

第48页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注销售商品时预期将退回商品的账面价值，扣除收回该商品预计发生的成本（包括退回商品的价值减损）后的余额，在“应收退货成本”项下核算。

*附有质量保证条款的合同评估该质量保证是否在向客户保证所销售商品符合既定标准之外提供了一项单独的服务。公司提供额外服务的，则作为单项履约义务，按照收入准则规定进行会计处理；否则，质量保证责任按照或有事项的会计准则规定进行会计处理。

*附有客户额外购买选择权的销售合同

公司评估该选择权是否向客户提供了一项重大权利。提供重大权利的，则作为单项履约义务，将交易价格分摊至该履约义务，在客户未来行使购买选择权取得相关商品控制权时，或者该选择权失效时，确认相应的收入。客户额外购买选择权的单独售价无法直接观察的，则综合考虑客户行使和不行使该选择权所能获得的折扣的差异、客户行使该选择权的可能性

等全部相关信息后，予以合理估计。

（3）收入确认的具体方法

*房产销售

在房产完工并验收合格，签订了销售合同，取得了买方付款证明，达到销售合同约定的交付条件，房产已经被客户接受或根据销售合同约定被视为已获客户接受的时点，确认销售收入的实现。

*建造合同

公司在履行履约义务的时段内按履约进度确认收入，并根据已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定履约进度。

*提供劳务

在资产负债表日提供劳务交易的结果能够可靠估计的，公司根据已完成劳务的进度在一段时间内确认收入，其中已完成劳务的进度根据已经发生的成本占预计总成本的比例确定。

28、合同成本

（1）合同履约成本

本公司对于为履行合同发生的成本，不属于除收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；

第49页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*该成本增加了企业未来用于履行履约义务的资源；

*该成本预期能够收回。该资产根据其初始确认时摊销期限是否超过一个正常营业周期在存货或其他非流动资产中列报。

（2）合同取得成本

本公司为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。增量成本是指本公司不取得合同就不会发生的成本，如销售佣金等。对于摊销期限不超过一年的，可以在发生时计入当期损益。

（3）合同成本摊销

上述与合同成本有关的资产，采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础，在履约义务履行的时点或按照履约义务的履约进度进行摊销，计入当期损益。

（4）合同成本减值

上述与合同成本有关的资产，账面价值高于本公司因转让与该资产相关的商品预期能够取得剩余对价与为转让该相关商品估计将要发生的成本的差额的，超出部分应当计提减值准备，并确认为资产减值损失。

计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

29、政府补助

（1）类型

政府补助，是本公司从政府无偿取得的货币性资产与非货币性资产。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

根据相关政府文件规定的补助对象，将政府补助划分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

（2）政府补助的确认对期末有证据表明公司能够符合财政扶持政策规定的相关条件且预计能够收到财政扶

持资金的，按应收金额确认政府补助。除此之外，政府补助均在实际收到时确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额（人民币1元）计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

第50页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（3）会计处理方法

本公司根据经济业务的实质，确定某一类政府补助业务应当采用总额法还是净额法进行会计处理。通常情况下，本公司对于同类或类似政府补助业务只选用一种方法，且对该业务一贯地运用该方法。

与资产相关的政府补助，应当冲减相关资产的账面价值或确认为递延收益。与资产相关的政府补助确认为递延收益的，在所建造或购买资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

与收益相关的政府补助，用于补偿企业以后期间的相关费用或损失的，确认为递延收益，在确认相关费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本；用于补偿企业已发生的相关费

用或损失的，取得时直接计入当期损益或冲减相关成本。

与企业日常活动相关的政府补助计入其他收益或冲减相关成本费用；与企业日常活动无关的政府补助计入营业外收支。

已确认的政府补助需要返还时，初始确认时冲减相关资产账面价值的，调整资产账面价值；存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；不存在相关递延收益的，直接计入当期损益。

30、递延所得税资产/递延所得税负债

本公司的所得税采用资产负债表债务法核算。资产、负债的账面价值与其计税基础存在差异的，按照规定确认所产生的递延所得税资产和递延所得税负债。

在资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量；对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回该资产或清偿该负债期间的适用税率计量。

递延所得税资产的确认以本公司很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异、可抵扣亏损和

税款抵减的应纳税所得额为限。对子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，予以确认，但同时满足能够控制应纳税暂时性差异转回的时间且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回的，不予确认；对子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产，该可抵扣暂时性差异同时满足在可预见的未来很可能转回即在可预见的将来有处置该项投资的明确计划，且预计在处置该项投资时，除了有足够的应纳税所得以外，还有足够的投资收益用以抵扣可抵扣暂时性差异时，予以确认。

第51页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核。除企业合并、直接在所有者权益中确认的交易或者事项产生的所得税外，将当期所得税和递延所得税作为所得税费用或收益计入当期损益。

31、租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本公司评估合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

（1）租赁合同的分拆

当合同中同时包含多项单独租赁的，本公司将合同予以分拆，并分别各项单独租赁进行会计处理。当合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本公司将租赁和非租赁部分进行分拆，租赁部分按照租赁准则进行会计处理，非租赁部分应当按照其他适用的企业会计准则进行会计处理。

本公司与同一交易方或其关联方在同一时间或相近时间订立的两份或多份包含租赁的

合同符合下列条件之一时，合并为一份合同进行会计处理：

1）该两份或多份合同基于总体商业目的而订立并构成一揽子交易，若不作为整体考虑

则无法理解其总体商业目的。

2）该两份或多份合同中的某份合同的对价金额取决于其他合同的定价或履行情况。

3）该两份或多份合同让渡的资产使用权合起来构成一项单独租赁。

（2）本公司作为承租人

在租赁期开始日，承租人应当对租赁确认使用权资产和租赁负债，简化处理的短期租赁和低价值资产租赁除外。

1）使用权资产成本

本公司对使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本公司发生的初始直接费用；

*本公司为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款

第52页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

约定状态预计将发生的成本（不包括为生产存货而发生的成本）。

在租赁期开始日后，本公司采用成本模式对使用权资产进行后续计量。能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本公司在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本公司在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。在资产负债表日，本公司按照本附注四、20“长期资产减值”的规定，对使用权资产进行减值测试。对计提了减值准备的使用权资产，则在未来期间按扣除减值准备后的账面价值参照上述原则计提折旧。

2）租赁负债

本公司对租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本公司采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用本公司增量借款利率作为折现率。租赁付款额包括：

*扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*在本公司合理确定将行使该选择权的情况下，租赁付款额包括购买选择权的行权价格；

*在租赁期反映出本公司将行使终止租赁选择权的情况下，租赁付款额包括行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本公司提供的担保余值预计应支付的款项。

本公司按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额应当在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，发生下列情形的，本公司按照变动后租赁付款额的现值重新计量租赁负债：

*本公司对购买选择权、续租选择权或终止租赁选择权的评估结果发生变化，或续租选择权或终止租赁选择权的实际行使情况与原评估结果不一致；

*根据担保余值预计的应付金额发生变动；

*用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动。

在对租赁负债进行重新计量时，本公司相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本公司将剩余金额计入当期损益。

3）短期租赁和低价值资产租赁

第53页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注对于租赁期不超过12个月的短期租赁和单项资产全新时价值不超过5万元的低价值资产租赁，本公司选择不确认使用权资产和租赁负债，将相关租金支出在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

（3）本公司作为出租人

1）租赁的分类

本公司在租赁开始日将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁，其所有权最终可能转移，也可能不转移。

经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

一项租赁存在下列一种或多种情形的，本公司通常分类为融资租赁：

*在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。

*承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款与预计行使选择权时租赁资产的公允价值相比足够低，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将行使该选择权。

*资产的所有权虽然不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。

*在租赁开始日，租赁收款额的现值几乎相当于租赁资产的公允价值。

*租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。

一项租赁存在下列一项或多项迹象的，本公司也可能分类为融资租赁：

*若承租人撤销租赁，撤销租赁对出租人造成的损失由承租人承担。

*资产余值的公允价值波动所产生的利得或损失归属于承租人。

*承租人有能力以远低于市场水平的租金继续租赁至下一期间。

2）对融资租赁的会计处理

在租赁期开始日，本公司对融资租赁确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。

应收融资租赁款初始计量时，以未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和作为应收融资租赁款的入账价值。租赁收款额包括：

*扣除租赁激励相关金额后的固定付款额及实质固定付款额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*合理确定承租人将行使购买选择权的情况下，租赁收款额包括购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权的情况下，租赁收款额包括承租人行使终止租赁选择权需支付的款项；

*由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向出租人

第54页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注提供的担保余值。

本公司按照固定的租赁内含利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入，所取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

3）对经营租赁的会计处理

本公司在租赁期内各个期间采用直线法或其他系统合理的方法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入；发生的与经营租赁有关的初始直接费用资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益；取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，在实际发生时计入当期损益。

（4）售后租回交易

售后租回交易中的资产转让属于销售的，本公司按原资产账面价值中与租回获得的使用权有关的部分，计量售后租回所形成的使用权资产，并仅就转让至出租人的权利确认相关利得或损失。

售后租回交易中的资产转让不属于销售的，本公司继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债。

32、其他重要的会计政策和会计估计

（1）终止经营

本公司将满足下列条件之一的，且该组成部分已经处置或划归为持有待售类别的、能够单独区分的组成部分确认为终止经营组成部分：

1）该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区。

2）该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项

相关联计划的一部分。

3）该组成部分是专为转售而取得的子公司。

终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益作为终止经营损益在利润表中列示。

（2）套期会计

1）套期的分类

本公司将套期分为公允价值套期、现金流量套期和境外经营净投资套期。

*公允价值套期，是指对已确认资产或负债，尚未确认的确定承诺，或上述项目组成部分的公允价值变动风险敞口进行的套期。该公允价值变动源于特定风险，且将影响企业的损

第55页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注益或其他综合收益。

*现金流量套期，是指对现金流量变动风险进行的套期。该现金流量变动源于与已确认资产或负债、极可能发生的预期交易，或与上述项目组成部分有关的特定风险，且将影响企业的损益。

*境外经营净投资套期，是指对境外经营净投资外汇风险敞口进行的套期。境外经营净投资套期中的被套期风险是指境外经营的记账本位币与母公司的记账本位币之间的折算差额。

2）套期关系的指定及套期关系评估

在套期关系开始时，本公司对套期关系有正式的指定，并准备了关于套期关系、风险管理目标和套期策略的正式书面文件。该文件载明了套期工具性质及其数量、被套期项目性质及其数量、被套期风险的性质、套期类型、以及本公司对套期工具有效性的评估。套期有效性，是指套期工具的公允价值或现金流量变动能够抵销被套期风险引起的被套期项目公允价值或现金流量变动的程度。本公司持续地对套期有效性进行评价，判断该套期在套期关系被指定的会计期间内是否满足运用套期会计对于有效性的要求。如果不满足，则终止运用套期关系。运用套期会计，应当符合下列套期有效性的要求：

*被套期项目与套期工具之间存在经济关系。

*被套期项目与套期工具经济关系产生的价值变动中，信用风险的影响不占主导地位。

*采用适当的套期比率，该套期比率不会形成被套期项目与套期工具相对权重的失衡，从而产生与套期会计目标不一致的会计结果。如果套期比率不再适当，但套期风险管理目标没有改变的，应当对被套期项目或套期工具的数量进行调整，以使得套期比率重新满足有效性的要求。

3）套期会计处理方法

*公允价值套期会计处理

A 套期工具产生的利得或损失计入当期损益。如果套期工具是对选择以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）进行套期的，套期工具产生的利得或损失计入其他综合收益。

B 被套期项目因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，同时调整未以公允价值计量的已确认被套期项目的账面价值。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入当期损益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整；被套期项目为公司选择以公允价值计

第56页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资（或其组成部分）的，其因被套期风险敞口形成的利得或损失计入其他综合收益，其账面价值已经按公允价值计量，不需要调整。

被套期项目为尚未确认的确定承诺（或其组成部分）的，其在套期关系指定后因被套期风险引起的公允价值累计变动额确认为一项资产或负债，相关的利得或损失计入各相关期间损益。当履行确定承诺而取得资产或承担负债时，调整该资产或负债的初始确认金额，以包括已确认的被套期项目的公允价值累计变动额。

C 被套期项目为以摊余成本计量的金融工具（或其组成部分）的，对被套期项目账面价值所作的调整按照开始摊销日重新计算的实际利率进行摊销，并计入当期损益。该摊销可以自调整日开始，但不晚于对被套期项目终止进行套期利得和损失调整的时点。被套期项目为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产（或其组成部分）的，则按照相同的方式对累计已确认的套期利得或损失进行摊销，并计入当期损益，但不调整金融资产（或其组成部分）的账面价值。

*现金流量套期会计处理

A 套期工具产生的利得或损失中属于套期有效的部分，作为现金流量套期储备，计入其他综合收益。现金流量套期储备的金额，按照下列两项的绝对额中较低者确定：

I 套期工具自套期开始的累计利得或损失；

II 被套期项目自套期开始的预计未来现金流量现值的累计变动额。每期计入其他综合收益的现金流量套期储备的金额为当期现金流量套期储备的变动额。

B 套期工具产生的利得或损失中属于套期无效的部分（即扣除计入其他综合收益后的其他利得或损失），计入当期损益。

C 现金流量套期储备的金额，按照下列规定处理：

I 被套期项目为预期交易，且该预期交易使公司随后确认一项非金融资产或非金融负债的，或者非金融资产或非金融负债的预期交易形成一项适用于公允价值套期会计的确定承诺时，则将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入该资产或负债的初始确认金额。

II 对于不属于前一条涉及的现金流量套期，在被套期的预期现金流量影响损益的相同期间，将原在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额转出，计入当期损益。

III 如果在其他综合收益中确认的现金流量套期储备金额是一项损失，且该损失全部或部分预计在未来会计期间不能弥补的，则在预计不能弥补时，将预计不能弥补的部分从其他综合收益中转出，计入当期损益。

第57页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*境外经营净投资套期

对境外经营净投资的套期，包括对作为净投资的一部分进行会计处理的货币性项目的套期，本公司按照类似于现金流量套期会计的规定处理：

A 套期工具形成的利得或损失中属于套期有效的部分，应当计入其他综合收益。

全部或部分处置境外经营时，上述计入其他综合收益的套期工具利得或损失应当相应转出，计入当期损益。

B 套期工具形成的利得或损失中属于套期无效的部分，应当计入当期损益。

33、重要会计政策、会计估计的变更

（1）会计政策变更

1）《企业会计准则解释第17号》

财政部于2023年11月9日发布《企业会计准则解释第17号》，自2024年1月1日起实施。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。

2）《企业会计准则解释第18号》

财政部于2024年12月31日发布《企业会计准则解释第18号》，自发布之日起实施。

本公司选择自发布年度（2024年度）提前执行该解释。该项会计政策变更对公司财务报表无重大影响。

（2）会计估计变更本期主要会计估计未发生变更。

五、税项主要税种及税率税种计税依据税率

增值税按销项税额抵扣进项税额后的余额3%、5%、6%、9%、13%

城市维护建设税按应交流转税计缴5%、7%

教育费附加按应交流转税计缴3%

地方教育附加按应交流转税计缴1%、1.5%、2%

房地产销售收入-扣除项目金额按超率累进税率30%-60%土地增值税

预缴计税依据：预收售楼款按当地税务机关核定企业所得税应纳税所得额注1

房产税从价计征或从租计征1.2%、12%

注1：本公司设立于澳门地区的子公司适用12%所得税税率，本公司设立于香港地区的

第58页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

子公司适用16.5%所得税税率，本公司设立于美国、英属维尔京群岛、开曼群岛等地的子公司按所在国（地）税收政策缴纳。

除上述公司及个别享受优惠税率的公司外，本公司及其余子公司所得税税率均为25%。

六、合并财务报表项目注释

以下注释项目（含母公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“期初”指2024年

1月1日，“期末”指2024年12月31日，“上期期末”指2023年12月31日，“本期”

指2024年度，“上期”指2023年度。

1、货币资金

项目期末余额期初余额

库存现金5550.8311402.30

银行存款33197265296.9246298726890.55

其他货币资金8317546.2121039301.39

合计33205588393.9646319777594.24

其中：存放在境外的款项总额158629306.49231731469.82

注1：截止2024年12月31日，存放在境外的货币资金为港币19279178.23元、人民币61347517.89元、澳门元2276164.98元、美元10765042.63元（上述货币资金折合人民币合计金额为158629306.49元）。

注2：截止2024年12月31日，公司受限制的货币资金640152034.95元（2023年12月31日受限制的货币资金为850381844.23元），期末受限资金主要为下属公司各类保证金475552545.53元。

2、交易性金融资产

项目期末余额期初余额以公允价值计量且其变动计入当期

21669269.7521884814.13

损益的金融资产

其中：权益工具投资21669269.7521884814.13

合计21669269.7521884814.13

3、衍生金融资产

项目期末余额期初余额

套期工具32826789.51

合计32826789.51

第59页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

4、应收票据

（1）应收票据分类列示项目期末余额期初余额

银行承兑汇票100000.00

合计100000.00

（2）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据项目期末终止确认金额期末未终止确认金额

银行承兑汇票2722940.57

合计2722940.57

5、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额期初余额

1年以内1088825706.951049169566.04

1至2年404762555.64214277416.57

2至3年136747058.4186333031.07

3年以上99641307.9949665407.24

小计1729976628.991399445420.92

减：坏账准备183842595.28151075957.29

合计1546134033.711248369463.63

（2）按坏账计提方法分类列示期末余额类别账面余额坏账准备比例计提比账面价值金额金额

(%)例(%)

按单项计提坏账准备13570321.820.7813235372.3297.53334949.50

按组合计提坏账准备1716406307.1799.22170607222.969.941545799084.21

其中：低风险组合313736444.0818.14156868.220.05313579575.86

正常风险组合1402669863.0981.08170450354.7412.151232219508.35

合计1729976628.99100.00183842595.2810.631546134033.71（续表）期初余额类别账面余额坏账准备比例计提比账面价值金额金额

(%)例(%)按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1399445420.92100.00151075957.2910.801248369463.63

第60页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期初余额类别账面余额坏账准备比例计提比账面价值金额金额

(%)例(%)

其中：低风险组合253581784.0218.12596785.010.24252984999.01

正常风险组合1145863636.9081.88150479172.2813.13995384464.62

合计1399445420.92100.00151075957.2910.801248369463.63

*期末单项计提坏账准备期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由

其他13570321.8213235372.3297.53预计难以收回

合计13570321.8213235372.32————

（3）坏账准备的情况本期变动金额类别期初余额期末余额计提收回或转回转销或核销其他变动按单项

计提坏14176895.96941523.6413235372.32账准备按组合

计提坏151075957.2916445733.40439916.793525449.06170607222.96账准备

其中：

低风险596785.01439916.79156868.22组合正常风

150479172.2816445733.403525449.06170450354.74

险组合合

151075957.2930622629.36439916.79941523.643525449.06183842595.28

计

（4）实际核销的应收账款情况项目核销金额

实际核销的应收账款941523.64

（5）按预期信用损失一般模型计提坏账准备

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计月预期信信用损失（未发信用损失（已发用损失生信用减值）生信用减值）

期初余额151075957.29151075957.29

本期计提预期信用损失16445733.4014176895.9630622629.36

本期转回预期信用损失439916.79439916.79合并范围变动等其他原

3525449.063525449.06

因的影响

本期核销应收账款金额941523.64941523.64

第61页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段未来12个整个存续期预期整个存续期预期坏账准备合计月预期信信用损失（未发信用损失（已发用损失生信用减值）生信用减值）

期末余额170607222.9613235372.32183842595.28

（6）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款和合同资产情况占应收账款和已计提应收应收账款和合应收账款期末余合同资产期合同资产期末账款和合同单位名称同资产期末余额末余额余额合计数的资产坏账准额比例（%）备余额珠海十字门中央

商务区建设控股200149977.84198206.68200348184.5211.5812991057.93有限公司绍兴市城北建设

83252006.7783252006.774.816345715.14

工程有限公司珠海琴发实业有

75971823.6075971823.604.3937985.91

限公司珠海华发科创产

业园运营管理有59947221.6659947221.663.464524220.00限公司珠海正汉置业有

57652392.6757652392.673.3328826.20

限公司

合计476973422.54198206.68477171629.2227.5723927805.18

6、预付款项

（1）预付款项按账龄列示期末余额期初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内526853582.0928.33615245280.6637.80

1至2年470642899.9025.30121292788.887.45

2至3年37138027.722.0010352878.270.64

3年以上825290668.5244.37880727767.4254.11

合计1859925178.23100.001627618715.23100.00

*账龄超过1年且金额重要的预付款项单位名称期末余额未及时结算原因

武汉市土地交易中心805000000.00中标土地尚未交付

合计805000000.00

（2）按预付对象归集的期末余额前五名的预付款情况

第62页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注占预付账款年末余额合单位名称期末余额

计数的比例（%）

武汉市土地交易中心805000000.0043.28迅达（中国）电梯有限公司142098073.017.64

珠海十字门中央商务区建设控股有限公司128202378.006.89

上海乔浦房地产开发有限公司87089612.004.68

通力电梯有限公司83856995.234.51

合计1246247058.2467.00

7、其他应收款

项目期末余额期初余额应收利息应收股利

其他应收款1674558273.091766617408.77

合计1674558273.091766617408.77

（1）其他应收款

*按账龄披露账龄期末余额期初余额

1年以内670883649.051311963421.28

1至2年817236636.60336464760.69

2至3年237380970.60117028618.31

3年以上249251989.01251753233.17

小计1974753245.262017210033.45

减：坏账准备300194972.17250592624.68

合计1674558273.091766617408.77

*按款项性质分类情况款项性质期末余额期初余额

保证金、押金及备用金837428746.00859427749.19

往来款项436228355.90439396445.88

代业主垫付的维修基金349124872.30304865996.65

信托保障金177788900.00280674347.30

其他174182371.06132845494.43

小计1974753245.262017210033.45

减：坏账准备300194972.17250592624.68

合计1674558273.091766617408.77

*本期计提、收回或转回的坏账准备的情况

第63页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注本期变动金额类别期初余额转销或核期末余额计提收回或转回其他变动销按单项

计提坏14063812.1749896600.0054552.0060862.2763844997.90账准备按组合

计提坏236528812.512968442.0176944.45-3070335.80236349974.27账准备

其中：

低风险519578.9176944.45442634.46组合正常风

236009233.602968442.01-3070335.80235907339.81

险组合

合计250592624.6852865042.01131496.4560862.27-3070335.80300194972.17

*年末单项计提坏账准备期末余额名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由龙门南昆山中恒生态

49893300.0049893300.00100.00预计难以收回

旅游开发有限公司

李永兴6460373.926460373.92100.00预计难以收回广西防城港市建筑工

2086610.002086610.00100.00预计难以收回

程总公司

其他5404713.985404713.98100.00预计难以收回

合计63844997.9063844997.90————

*坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计信用损失（未发信用损失（已发期信用损失生信用减值）生信用减值）

期初余额236528812.5114063812.17250592624.68期初余额在本期

—转入第二阶段

—转入第三阶段

—转回第二阶段

—转回第一阶段

本期计提2968442.0149896600.0052865042.01

本期转回76944.4554552.00131496.45本期转销

本期核销60862.2760862.27

其他变动-3070335.80-3070335.80

第64页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计信用损失（未发信用损失（已发期信用损失生信用减值）生信用减值）

期末余额236349974.2763844997.90300194972.17

*本期实际核销的其他应收款情况项目核销金额

实际核销的其他应收款60862.27

*按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期坏账准备期末单位名称期末余额末余额合计数的款项性质账龄余额比例（%）西安市公共资源交易

170000000.008.61保证金1年以内85000.00

中心珠海市香洲区拱北街

127436781.716.45保证金1年以内63718.39

道办事处绍兴市越城区房地产

105693061.905.35保证金1-2年8915068.12

管理处龙门南昆山中恒生态

49893300.002.53其他2-3年49893300.00

旅游开发有限公司中山市圣都房地产开

49533861.792.51其他1年以内2476693.09

发有限公司

合计502557005.4025.45————61433779.60

8、存货

（1）存货分类期末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

开发成本160047845120.75394217042.11159653628078.64

开发产品90577024357.912543397463.9788033626893.94

其他265260953.382373826.11262887127.27

合计250890130432.042939988332.19247950142099.85（续表）期初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

开发成本213884913304.12523956329.72213360956974.40

开发产品62832920618.841380062699.3161452857919.53

其他220486289.012593121.81217893167.20

合计276938320211.971906612150.84275031708061.13

第65页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（2）存货跌价准备本期增加金额本期减少金额项目期初余额期末余额计提其他转回或转销其他

开发成本523956329.72171389253.74301128541.35394217042.11

开发产品1380062699.311382124143.52199854084.86341027912.3977615551.332543397463.97

其他2593121.811700642.901919938.602373826.11

合计1906612150.841555214040.16199854084.86342947850.99378744092.682939988332.19

（3）本公司存货期末余额中含有借款费用资本化的金额24732278036.93元（2023年为23298543244.27元）。本公司本年度用于确定借款利息

费用的资本化率为5.22%（2023年为5.48%）。

（4）开发成本

项目名称首期开工时间预计完全竣工时间预计投资总额(万元)期末余额期初余额

上海海上都荟202320271240000.008513827695.727684252348.63

上海静安北站项目202320271100000.007923430956.327203574196.12

上海华发半岛华庭20222025566222.005797445711.115266653855.07

上海苏河世纪20212025561201.525619457022.035265853957.37

上海静安华府20232025518420.995389430818.305162572832.92

上海华发四季河滨20222025455112.864550837839.844222215610.56

上海古美阅华20242026490000.003871851513.36

上海华发蟠龙四季20232025240399.072288840429.372218581905.63

上海虹桥四季20232026315000.002181850809.321785817740.38

上海周浦项目20222026464949.851931270792.543649259236.72

上海华发古美华邸20222024430000.003414479113.58

第66页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

项目名称首期开工时间预计完全竣工时间预计投资总额(万元)期末余额期初余额

上海华发缦玥华庭20222024133080.321147227226.35

上海华发缦云华庭20222024406967.323578972125.97

杭州华发珹曜云府20232025292766.002442471634.682208732735.21

杭州武珹云府20232026246348.002095648134.131769822033.22

杭州滨月云府20232026233715.002091736579.341923797381.19

杭州华发江月望云20222024567399.004887275956.38

杭州华发悦望荟轩20222024167901.151391891426.27

绍兴国际金融活力城202020261909367.005294131794.927034930123.88

南京绿博园202320261018531.007972222713.926935249900.42

南京四季雅筑20212025485630.951566143917.973876762974.25

南京钟山峰景202020251038446.021261961919.421185431575.62

南京紫京四季雅园20212025404773.43243366042.723964571745.04

南京华发美的云筑20212024298143.002554153437.09

徐州晴翠四季雅苑20212024159441.331487554962.14

苏州润鸿四季20232025234985.332042714218.371829208216.56

苏州华发四季河滨20232025188419.001895783440.921699901498.91

无锡中央首府20212026950027.003155292497.244494507036.04

无锡华发四季20212026223481.00977380600.811992484870.63

北京华发中央公园20192027447539.021495660655.171407466053.77

西安利君项目20232026347285.002541491512.261886998950.66

西安云曦时光20202027224675.57284437645.961333898480.53

西安华发长安首府20212024523314.863691192059.75

第67页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

项目名称首期开工时间预计完全竣工时间预计投资总额(万元)期末余额期初余额

广州华樾尊府20242026311034.201322714321.10

广州和樾府202020241031943.015335601952.81

深圳冰雪文旅城202120263465869.2416626500972.2617288151299.40

佛山华发滨江府20212029976553.961027641809.312462652289.41

成都阅天府20232027644782.004768782772.624228486897.33

成都华发新川印20232025240000.001713929385.401587799198.33

成都锦宸院流霞里20242026215498.481432340705.99

成都三圣乡48亩20242027205715.001010937263.71

成都锦宸院月华里20242027115861.49729077526.18

成都华发锦江璞园20232024102756.51808567694.27

大连华发绿洋湾20142026251349.96811307297.08756940070.35

武汉华发公园首府202120281419306.386740384614.9012430630651.68

武汉华发都荟天地202120281254026.704383824080.1310563713887.49

武汉华发外滩荟20162027430173.97822504263.801338168923.91

鄂州梧桐湖国际社区20182028345681.812216899767.452148084509.54

昆明华发书香云海202020281376809.006251065242.286952720271.38

湛江华发新城市花园201920281500000.002771385095.263073545309.68

长沙华发四季云玺花园20232025122252.001012637040.67837946545.79

沈阳华发龙湖天曜20222027418226.872578697902.263519693465.81

沈阳和平首府20202027570339.641626993059.151524345195.15

沈阳华发四季20222027142279.641380214845.971290380471.51

威海华发九龙湾20142028789552.001770498635.221920132150.22

第68页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

项目名称首期开工时间预计完全竣工时间预计投资总额(万元)期末余额期初余额

威海峯范20212024117937.00610688886.32

中山华发学府壹号20222025118082.001108155714.90993339632.12

中山华发观山水20132024248603.572016394859.32

珠海华发金湾府20222027713800.004238312602.263789948171.11

珠海市联安村项目20232028555982.002581680255.272208207205.41

珠海华发香海湖20222025164428.761385380025.311148224630.51

珠海华发峰景湾花园20142025333914.71897369222.84777930725.40

珠海城建国际海岸花园20172027670316.64829630855.93738379997.55

珠海都会四季20202025369592.38780150381.012214551951.37

珠海华发水郡花园201320271253193.67218983430.301346192970.60

其他3581159136.4511818201923.49

合计——————160047845120.75213884913304.12

（5）开发产品项目名称首次竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

上海华发古美华邸20243792011789.253792011789.25

上海周浦项目20242173643657.942173643657.94

上海华发缦云华庭20243777374858.183546284478.59231090379.59

上海华发缦玥华庭20241231951026.461179160194.4952790831.97

杭州华发江月望云20245135867698.235135867698.23

杭州华发峰荟2023818654275.99635476212.59620237647.35833892841.23

杭州华发悦望荟轩20241539110061.001496734631.9342375429.07

绍兴国际金融活力城20223061675209.203013659819.942082668713.773992666315.37

第69页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称首次竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

南京紫京四季雅园20243657214128.501855510093.731801704034.77

南京钟山峰景20222114395140.271157257096.96957138043.31

南京华发美的云筑20242493232528.482285325884.54207906643.94

南京四季雅筑20242500434810.642363129140.16137305670.48

徐州晴翠四季雅苑20241685388380.631473618370.87211770009.76

常熟人工智能产业园20221019931937.451373244093.43925030406.951468145623.93

苏州姑苏院子2019526871126.02274378554.01252492572.01

无锡中央首府20231034564345.902280710364.111639779534.221675495175.79

无锡鑫悦华府2020595342974.7939663135.3130817970.08604188140.02

无锡华发四季20241077250369.50541770425.62535479943.88

西安华发长安首府20244456669813.72910477067.223546192746.50

深圳冰雪文旅城20243079181802.682935519678.43143662124.25

广州和樾府2023368768849.665727593347.865478058067.36618304130.16

佛山华发滨江府2023725197484.571653217652.391288370750.911090044386.05

重庆华发四季半岛2022482655317.03339336215.34120563215.95701428316.42

成都华发锦江璞园2024998723721.44955232181.1243491540.32

大连华发绿洋湾2023774399513.9472930799.78701468714.16

大连华发花间月2021560276076.222349627.92562625704.14

大连华发山庄2022838139391.91398404989.61439734402.30

武汉华发公园首府20246347844039.072311943086.794035900952.28

武汉华发都荟天地20246339245304.673271802238.423067443066.25

武汉中城荟二期2021240133511.992761417136.61936948641.482064602007.12

第70页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称首次竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

武汉华发四季20211822447176.795327809.011827774985.80

武汉华发时光20211570108407.503287299.931573395707.43

武汉华发中央公园20211513865417.19188842026.541325023390.65

武汉华发外滩荟2022705592730.34614867521.15652989960.46667470291.03

鄂州梧桐湖国际社区20221437086121.547900045.581429186075.96

昆明华发书香云海2023989336448.981888397990.711410581590.951467152848.74

惠州铂钻四季20221040056614.45273808412.07766248202.38

湛江华发新城市花园20211069176766.94641960862.18654151315.761056986313.36

江门华发四季20211852077018.98165885790.301686191228.68

沈阳和平首府20221255588054.97164563670.481091024384.49

沈阳华发新城20201145509508.30121864085.981023645422.32

沈阳华发龙湖天曜20241262083458.871118078730.54144004728.33

荣成华发樱花湖2020805521325.73131272047.91674249277.82

青岛华发四季2021859596624.8321820177.50837776447.33

郑州华发峰景湾20231344838399.4853579705.891291258693.59

中山华发观山水2017659716940.892387679170.00813679276.302233716834.59

珠海华发首府20172098495661.984095157.992094400503.99

珠海华发未来新城20221873075059.951723053059.531743205897.091852922222.39

珠海华发水郡花园20151779803121.481348691982.421374458637.221754036466.68

珠海华发天茂半岛花园20231725488364.8819459613.49271533174.311473414804.06

珠海城建国际海岸花园20201163713498.2632438490.971131275007.29

珠海华发十字门国际花园20181124779027.0410908463.441113870563.60

第71页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称首次竣工时间期初余额本期增加本期减少期末余额

珠海都会四季2023103194406.421457546737.68534908449.741025832694.36

珠海绿洋湾花园2020817210135.164869939.4231134974.91790945099.67

珠海华发水岸花园2015646163872.81680512.07645483360.74

珠海金湾国际商务中心2019651359085.5164316467.05587042618.46

珠海华发山庄2016609818419.3428874149.2683585899.61555106668.99

珠海中以产业中心2021541498180.715405778.23536092402.48

其他18466799073.453052719911.904718884763.1416800634222.21

合计——62832920618.8482550631101.4454806527362.3790577024357.91

上述存货中有76414063555.55元的存货为本公司及下属子公司的借款设定抵押。

第72页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

9、合同资产

期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

工程款887703.59887703.591054966.63443.851054522.78

合计887703.59887703.591054966.63443.851054522.78

10、持有待售资产

预计处预计处项目期末余额减值准备期末账面价值公允价值置费用置时间联营公司

870000000.00870000000.00870000000.002025年

股权转让

合计870000000.00870000000.00870000000.00

注：2024年12月公司签订协议出售持有的联营公司南通招通置业有限公司全部股权，上述股权处置款项已于2025年1月收到。

11、一年内到期的非流动资产

项目期末余额期初余额备注

一年内到期的股权转让款28984853.5327282793.94附注六、13

合计28984853.5327282793.94

12、其他流动资产

项目期末余额期初余额

合作方经营往来款34606548589.3834645010174.86

合营联营企业往来款13205945607.5013663812197.87

预交税费12608569753.9711401736156.04

合同取得成本984219755.221080353239.18

项目预售监管资金438079102.68270741691.63

合计61843362808.7561061653459.58注：其他流动资产中与合营、联营公司的往来款情况详见附注十三、6、“应收、应付关联方等未结算项目情况”。

第73页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

13、长期应收款

期末余额期初余额项目折现率区间账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

分期收取股权转让款56502295.9756502295.9783785089.9183785089.916.17%

减：一年内到期的长期

28984853.5328984853.5327282793.9427282793.94

应收款（附注六、11）

合计27517442.4427517442.4456502295.9756502295.97——

注：公司2021年将持有的珠海华发景龙建设有限公司50%股权及建泰建设有限公司40%股权转让给维业建设集团股份有限公司，按照业绩承诺股权转让款分期收回。

14、长期股权投资

（1）长期股权投资情况本期增减变动被投资单位期初余额减值准备期初余额权益法下确认的投资追加投资减少投资其他综合收益调整损益

一、合营企业

合营企业16008706532.02756931835.59380665531.19

小计16008706532.02756931835.59380665531.19

二、联营企业

联营企业9236892961.963372440676.00410176.27520331019.15-3192104.69

小计9236892961.963372440676.00410176.27520331019.15-3192104.69

合计25245599493.983372440676.00757342011.86900996550.34-3192104.69

第74页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注（续表）本期增减变动被投资单位宣告发放现金股利或期末余额减值准备期末余额其他权益变动计提减值准备其他利润

一、合营企业

合营企业136000000.00-2805128540.1412691311687.48

小计136000000.00-2805128540.1412691311687.48

二、联营企业

联营企业224991000.00285244742.072718081238.5015333907872.58

小计224991000.00285244742.072718081238.5015333907872.58

合计360991000.00285244742.07-87047301.6428025219560.06

注1：持有其他主体20%以下的表决权但对该主体具有重大影响的判断和假设：截止2024年12月31日，本公司持有珠海华发集团财务有限公司10%的股权、持有南京荟合置业有限公司 14.28%的股权、持有武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司 15%的股权、持有 Infinity Investment Holding Group 12.67%

股权、持有广州市润臻置业有限公司15%股权，由于本公司分别在上述公司董事会中派有代表并参与对上述公司财务和经营政策的决策，能够对上述公司施加重大影响。

注2：本公司下属子公司将所持联合营公司股权为其长期借款设定质押，质押股权价值368464738.63元。

第75页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

15、其他权益工具投资

项目期末余额期初余额

广发银行股份有限公司100000.00100000.00

合计100000.00100000.00

注：本公司对珠海达盛股份有限公司股权投资成本144万元、对珠海市裕发实业投资有

限公司股权投资成本5万元，2024年末公允价值为零。

16、投资性房地产

项目房屋建筑物合计

一、期初余额27611370317.6327611370317.63

二、本期变动2239877633.512239877633.51

加：合并范围变化1239358183.111239358183.11

存货\固定资产\在建工程转入723630163.49723630163.49

公允价值变动276889286.91276889286.91

三、期末余额29851247951.1429851247951.14

注1：公司的投资性房地产主要位于华东、华南、珠海等地，具备成熟活跃的房地产交易市场和良好的商业环境，可以取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，具有可操作性。

注2：本公司确定投资性房地产的公允价值时，参照活跃市场上同类或类似房地产的现行市场价格；无法取得同类或类似房地产的现行市场价格的，参照活跃市场上同类或类似房地产的最近交易价格，并考虑资产状况、所在位置、交易情况、交易日期等因素，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计；或基于预计未来获得的租金收益和有关现金流量的现值确定其公允价值。

为了更加客观、公允地反映投资性房地产的价值，本公司委托专业评估机构对投资性房地产公允价值进行了评估，并取得了相应的评估报告，并以评估报告确认的评估值作为公允价值进行后续计量。

注3：公司投资性房地产中有23592849146.42元为本公司下属子公司的长期借款设定抵押。

17、固定资产

项目期末余额期初余额

固定资产5233561839.825063069411.31

固定资产清理233226.90119905.18

合计5233795066.725063189316.49

第76页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（1）固定资产

*固定资产情况办公设备及其项目房屋及建筑物运输工具合计他

一、账面原值

1、期初余额5395843708.37150054012.38320169602.965866067323.71

2、本期增加金额371069200.0410384118.7422538938.57403992257.35

（1）购置77062762.539239883.8821933959.48108236605.89

（2）企业合并增加983046.00564040.001547086.00

（3）存货转入293849748.60293849748.60

（4）其他变动156688.91161188.8640939.08358816.85

3、本期减少金额5864283.6311028819.1716893102.80

（1）处置或报废5181435.1410179555.5815360990.72

（2）合并范围减少682848.49849263.591532112.08

4、期末余额5766912908.41154573847.49331679722.366253166478.26

二、累计折旧

1、期初余额490201559.30101942007.10210854346.00802997912.40

2、本期增加金额181151793.8512803965.0432631489.68226587248.57

（1）计提181099578.9411776073.8932060314.35224935967.18

（2）企业合并增加933893.70541863.851475757.55

（3）其他变动52214.9193997.4529311.48175523.84

3、本期减少金额1421517.508559005.039980522.53

（1）处置或报废1036822.987906483.148943306.12

（2）合并范围减少384694.52652521.891037216.41

4、期末余额671353353.15113324454.64234926830.651019604638.44

三、减值准备

1、期初余额

2、本期增加金额

3、本期减少金额

4、期末余额

四、账面价值

1、期末余额账面价值5095559555.2641249392.8596752891.715233561839.82

2、期初余额账面价值4905642149.0748112005.28109315256.965063069411.31

*期末不存在暂时闲置的固定资产情况。

*未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值年末余额未办妥产权证书的原因

房屋及建筑物310749256.84产权证书正在办理之中

（2）固定资产清理

第77页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目期末余额期初余额

办公设备及其他233226.90119905.18

合计233226.90119905.18

注1：截止2024年12月31日，本公司固定资产不存在账面价值低于可变现净值的情形，故未计提减值准备。

注2：本公司以固定资产为长期借款设定抵押，抵押资产价值833311130.66元。

18、在建工程

项目期末余额期初余额

在建工程76681853.2337209503.11

合计76681853.2337209503.11

（1）在建工程情况期末余额期初余额项目减值减值账面余额账面价值账面余额账面价值准备准备

其他工程76681853.2376681853.2337209503.1137209503.11

合计76681853.2376681853.2337209503.1137209503.11

19、使用权资产

项目房屋及建筑物土地使用权其他设备合计

一、账面原值

1、期初余额1472707777.3911801115.239183489.291493692381.91

2、本期增加288537128.184061430.96292598559.14

（1）租赁增加288407919.534061430.96292469350.49

（2）其他增加129208.65129208.65

3、本期减少112312342.00112312342.00

（1）租赁减少112312342.00112312342.00

4、期末余额1648932563.5711801115.2313244920.251673978599.05

二、累计折旧

1、期初余额458325084.154223158.617185471.29469733714.05

2、本期增加165029992.741874005.603654138.21170558136.55

（1）计提164959227.071874005.603654138.21170487370.88

（2）其他增加70765.6870765.68

3、本期减少85295734.5585295734.55

（1）处置85295734.5585295734.55

4、期末余额538059342.346097164.2110839609.50554996116.05

三、减值准备

第78页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目房屋及建筑物土地使用权其他设备合计

1、期初余额

2、本期增加

3、本期减少

4、期末余额

四、账面价值

1、期末账面价值1110873221.235703951.022405310.751118982483.00

2、期初账面价值1014382693.247577956.621998018.001023958667.86

20、无形资产

项目土地使用权软件及其他合计

一、账面原值

1、期初余额416275926.00194722227.80610998153.80

2、本期增加金额6527071602.6740282657.516567354260.18

（1）购置6526962944.8434265960.946561228905.78

（2）其他转入108657.836016696.576125354.40

3、本期减少金额6526962944.84175298.056527138242.89

（1）处置175298.05175298.05

（2）其他转出6526962944.846526962944.84

4、期末余额416384583.83234829587.26651214171.09

二、累计摊销

1、期初余额45613951.6389895115.36135509066.99

2、本期增加金额13642073.2423070160.7936712234.03

（1）计提13642073.2423070160.7936712234.03

3、本期减少金额4191841.80113758.334305600.13

（1）处置4191841.80113758.334305600.13

4、期末余额55064183.07112851517.82167915700.89

三、减值准备

1、期初余额

2、本期增加金额

3、本期减少金额

4、期末余额

四、账面价值

1、期末余额361320400.76121978069.44483298470.20

2、期初余额370661974.37104827112.44475489086.81

注1：2024年末，公司无未办妥产权证书的土地使用权情况。

注2：2024年末，本公司无形资产未发现账面价值低于可变现净值的情形，故未计提减值准备。

第79页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

21、长期待摊费用

本期发生额项目期初余额期末余额增加金额摊销金额其他减少金额经营租入固

定资产改良171446093.3067072492.3049386396.1313295968.94175836220.53支出及其他

合计171446093.3067072492.3049386396.1313295968.94175836220.53

22、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产明细期末余额期初余额项目可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产

资产减值准备2481073145.84620268286.461473943789.44368485947.36土地增值税准

3340881611.17835220402.793692073612.88923018403.22

备金预收账款之预

8866771977.002216692994.259473081988.682368270497.17

计利润

可抵扣亏损9123277325.662280819331.416386654123.021596663530.75

租赁负债1078265768.86269566442.22939213348.83234803337.21

其他674815595.64168703898.91514401086.85128600271.71

合计25565085424.176391271356.0422479367949.705619841987.42

（2）未经抵销的递延所得税负债明细期末余额期初余额项目应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债

合同取得成本593236414.22148309103.56937950288.60234487572.15

投资性房地产2786472770.64696618192.662206498939.63551624734.91

使用权资产910047074.70227511768.68755268685.32188817171.33

其他1903456711.21475864177.792148338436.96537084609.24

合计6193212970.771548303242.696048056350.511512014087.63

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债期末余额期初余额递延所得税资产抵销后递延所得递延所得税资产抵销后递延所得项目和负债年末互抵税资产或负债年和负债年末互抵税资产或负债年金额末余额金额末余额递延所得税资

1105908230.335285363125.71996789556.444623052430.98

产递延所得税负

1105908230.33442395012.36996789556.44515224531.19

债

第80页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（4）未确认递延所得税资产明细项目期末余额期初余额

资产减值准备1010596944.03858639731.24

合计1010596944.03858639731.24

23、其他非流动资产

期末余额期初余额减减项目值值账面余额账面价值账面余额账面价值准准备备不动产拆迁

975000000.00975000000.00

补偿权益预付股权收

257175166.87257175166.87

购款

其他8000000.008000000.008000000.008000000.00

合计983000000.00983000000.00265175166.87265175166.87

注：公司子公司珠海华章商业管理有限公司签订相关搬迁补偿安置协议，其名下被拆迁物业后续将按约定以产权调换的形式进行补偿，补偿权益于收购基准日评估价值为9.75亿元。

24、所有权或使用权受限资产

账面价值项目受限原因期末余额期初余额

货币资金640152034.95850381844.23各类保证金

存货76414063555.5548272492332.86借款设定抵押

长期股权投资368464738.63420989878.98借款设定质押

投资性房地产23592849146.4216220087796.50借款设定抵押

固定资产833311130.66806623656.65借款设定抵押

合计101848840606.2166570575509.22

25、短期借款

（1）短期借款分类项目期末余额期初余额

保证借款3349602072.28285412403.12

信用借款85000000.00175248800.00

抵押借款40000000.001000000.00

第81页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目期末余额期初余额

未到期应付利息5288132.931289682.11

合计3479890205.21462950885.23

注：上述保证借款情况参见附注十四、2。

（2）年末无已逾期未偿还的短期借款。

26、衍生金融负债

项目期末余额期初余额

套期工具58153972.77

合计58153972.77

27、应付票据

种类期末余额期初余额

商业承兑汇票452000.00

合计452000.00

28、应付账款

（1）应付账款列示项目期末余额期初余额

工程款25528777406.3132683893695.88

应付土地款1004635639.954902997100.34

材料款486156575.75879057977.94

应付设计费及其他2058015816.112783823831.99

合计29077585438.1241249772606.15

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款项目期末金额未偿还或结转的原因

绍兴金融活力城656881575.21工程未决算

昆明市公共资源交易中心566329888.16未到付款节点

昆明草海项目400408856.73工程未决算

无锡中央首府392678893.09工程未决算

华发天茂半岛花园261025836.51工程未决算

合计2277325049.70——

第82页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

29、预收款项

项目期末余额期初余额

预收租金及其他494099837.73490677273.99

合计494099837.73490677273.99年末，公司无账龄超过1年的重要预收款项。

30、合同负债

（1）合同负债情况项目期末余额期初余额

预收楼款81016539252.0892853376579.66

预收其他253746129.92164575521.75

合计81270285382.0093017952101.41

（2）账龄超过1年的重要合同负债项目期末余额未偿还或结转的原因

上海华发半岛华庭6487970192.66尚未交付结算

上海华发四季河滨5909461122.02尚未交付结算

上海华发古美华邸4366458396.33尚未交付结算

上海静安华府4348914014.58尚未交付结算

上海苏河世纪3961582043.12尚未交付结算

上海华发蟠龙四季2124838638.53尚未交付结算

杭州华发江月望云5928264268.81尚未交付结算

杭州华发珹曜云府1697409026.61尚未交付结算

苏州华发四季河滨1485324240.37尚未交付结算

成都华发新川印1347730288.07尚未交付结算

合计37657952231.10

（3）本期公司合同负债账面价值均未发生重大变动。

（4）预售房产收款情况预计首期预售比例项目名称期末余额期初余额

竣工时间(%)

上海华发半岛华庭6523639917.436487970192.662025100.00

上海华发四季河滨6050846555.055909461122.02202599.64

上海静安华府5997138138.374348914014.58202598.45

上海苏河世纪4655365470.643961582043.12202589.15

上海华发古美华邸4366458396.334371171544.952024100.00

上海华发蟠龙四季2785043917.432124838638.532025100.00

上海海上都荟1863061386.24202666.12

上海古美阅华1850007740.11202672.24

第83页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注预计首期预售比例项目名称期末余额期初余额

竣工时间(%)

上海周浦项目1502764993.6892149498.92202469.82

杭州华发江月望云6491728871.845928264268.812024100.00

杭州华发珹曜云府3000748963.301697409026.612025100.00

杭州滨月云府2324572300.00980207560.552026100.00

杭州笕桥武珹云府2262235272.48202699.28

绍兴国际金融活力城2319344285.053316345368.74202288.00

南京金陵月华4461792925.05202659.00

南京四季雅筑1450844748.643338826486.07202499.82

苏州华发四季河滨2042636834.861485324240.37202577.50

苏州润鸿四季1438682959.63248573434.86202575.81

西安都荟城央2007269836.69202671.94

深圳冰雪文旅城1444347304.546603787229.36202495.26

成都阅天府4286026630.28274729377.06202580.71

成都华发新川印2240409594.491347730288.072025100.00

武汉华发公园首府980624697.702687053457.97202472.74

中山学府壹号1039345989.91328470500.00202593.73

珠海城建国际海岸花园969517653.12307237669.52202089.68

其他6662083869.2237013330616.89

合计81016539252.0892853376579.66————

31、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示项目期初余额本期增加本期减少期末余额

短期薪酬155062000.933350970566.733387047367.30118985200.36

离职后福利-设定

5329035.08263003010.08263701175.174630869.99

提存计划

辞退福利3063601.593063601.59

合计160391036.013617037178.403653812144.06123616070.35

（2）短期薪酬列示本期发生额项目期初余额期末余额增加减少

1、工资、奖金、

114463825.652747760705.282789035442.9173189088.02

津贴和补贴

2、职工福利费94208272.0394208272.03

3、社会保险费18750097.7093533328.1193969483.7218313942.09

其中：医疗保险费18749923.1585737749.4886174205.5418313467.09

工伤保险费5028525.145028525.14

第84页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注本期发生额项目期初余额期末余额增加减少

生育保险费174.552767053.492766753.04475.00

4、住房公积金3269989.42129171076.09129120825.883320239.63

5、工会经费和职

12209478.1655596087.3150829580.1416975985.33

工教育经费

6、其他短期薪酬6368610.00230701097.91229883762.627185945.29

合计155062000.933350970566.733387047367.30118985200.36

（3）设定提存计划列示本期发生额项目期初余额期末余额增加减少

1、基本养老保险215813167.33215813167.33

2、失业保险费8584743.698584743.69

3、企业年金缴费5329035.0838605099.0639303264.154630869.99

合计5329035.08263003010.08263701175.174630869.99

32、应交税费

项目期末余额期初余额

企业所得税1476569536.221615445879.89

增值税215010620.72383637836.00

土地增值税182768289.99167995448.93

个人所得税99774183.8617251097.50

房产税19397106.3527741916.98

城市维护建设税16504388.5024947054.16

教育费附加7094085.0710800334.95

其他税费22517181.0092682562.05

合计2039635391.712340502130.46

33、其他应付款

项目期末余额期初余额应付利息

应付股利80150000.00

其他应付款31605389193.0228213005378.10

合计31685539193.0228213005378.10

（1）应付股利项目期末余额期初余额

普通股股利80150000.00

第85页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目期末余额期初余额

合计80150000.00

（2）其他应付款

*按款项性质列示项目期末余额期初余额

往来及拆借款26368002327.0522800057509.05

土地增值税准备金3340881611.173725975002.77

押金及保证金1500467255.491285381726.17

代收业主款项67610894.2926141306.89

诚意金65033257.42131854670.04

其他263393847.60243595163.18

合计31605389193.0228213005378.10

*账龄超过1年或逾期的重要其他应付款项目期末余额未偿还或结转的原因

土地增值税准备金1983795607.73未到结算期

上海古锋房地产开发有限公司1576771000.00未到结算期

深圳融创文旅产业发展集团有限公司1487841490.52未到结算期

杭州兆越房地产有限公司1410491341.74未到结算期

太仓仁铧房地产开发有限公司1298500000.00未到结算期

合计7757399439.99

34、一年内到期的非流动负债

项目期末余额期初余额

一年内到期的长期借款（附注六、36）15283447379.6618857574676.86

一年内到期的应付债券（附注六、37）4422979195.345723424194.79

一年内到期的租赁负债（附注六、38）122075965.86100811050.05

一年内到期的其他非流动负债（附注六、39）212527121.24123410154.89

合计20041029662.1024805220076.59

35、其他流动负债

项目期末余额期初余额

短期应付债券450000000.00

未到期应付利息2115000.00

待转销项税6338332335.167964766397.52

合计6790447335.167964766397.52

第86页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

其中：短期应付债券的增减变动

债券名称面值（元）票面利率（%）发行日期债券期限发行金额期初余额

24年度第一期超短期融资券100.002.952024/1/22270天850000000.00

24年度第二期超短期融资券100.002.702024/11/14270天450000000.00

合计————————1300000000.00（续表）债券名称本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末余额是否违约

24年度第一期超短期融资券850000000.00850000000.00否

24年度第二期超短期融资券450000000.002115000.00450000000.00否

合计1300000000.002115000.00850000000.00450000000.00——

第87页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

36、长期借款

（1）长期借款的基本情况项目期末余额期初余额

质押借款1848319604.222014508243.33

抵押借款25784936971.4031768334655.52

保证借款51192574192.0358274199904.99

信用借款15300044088.428370543011.35

未到期应付利息539138222.18443332833.52

小计94665013078.25100870918648.71减：一年内到期的长期借款（附注

15283447379.6618857574676.86六、34）

合计79381565698.5982013343971.85

注：公司上述借款的抵押物、质押物及保证情况详见附注十三、5及附注十四、2；其中

年末同时由项目合作方提供保证担保或对公司提供反担保的金额为503056.18万元。

37、应付债券

（1）应付债券项目期末余额期初余额

公司债券26462013777.5126699369522.00

未到期应付利息447140589.96488499920.80

小计26909154367.4727187869442.80减：一年内到期的应付债券（附注六、

4422979195.345723424194.79

34）

合计22486175172.1321464445248.01

第88页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（2）应付债券的具体情况（不包括划分为金融负债的优先股、永续债等其他金融工具）

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额期初余额

19华发01100.005.102019/2/253+2年750000000.00749837058.67

19华发03100.005.002019/8/193+2年500000000.00499489238.50

20华发02100.005.302020/2/243+2年1580000000.001586499639.27

20华发04100.004.052020/11/123+2年1500000000.001496827087.10

20华发05100.002.752020/11/122+2+1年920000000.0049950907.26

20 粤珠海华发 ZR001 100.00 6.45 2020/1/21 3+1.5 年 1000000000.00 989973024.04

20 粤珠海华发 ZR003 100.00 6.00 2020/3/31 3+1.5 年 500000000.00 499293741.62

20 粤铧国商贸 ZR008 100.00 6.70 2020/12/29 1.98+1+1+1 年 600000000.00 593374574.69

21华发01100.002.702021/1/182+2+1年1920000000.00124995347.64

21华发03100.003.902021/9/132+2+1年2000000000.001997427147.28

21华发05100.004.052021/12/172+2+1年1500000000.00798499085.04

21 华发实业 MTN001 100.00 4.65 2021/4/26 3 年 510000000.00 509845914.82

21 华发实业 MTN002 100.00 3.90 2021/6/23 2+2+1 年 690000000.00 379468648.23

21 华发实业 MTN003 100.00 3.20 2021/9/2 2+1 年 1040000000.00 999368470.29

21 华发实业 MTN004 100.00 3.60 2021/11/29 2+1 年 500000000.00 389568363.92

21 粤铧国商贸 ZR002 100.00 6.50 2021/3/5 2+N 年 150000000.00 149707701.82

21 粤铧国商贸 ZR006 100.00 6.00 2021/9/28 1+1+1 年 350000000.00 347548462.13

21 粤铧国商贸 ZR007 100.00 6.00 2021/12/29 1+1+1 年 250000000.00 250000000.00

21 华发实业 PPN001 100.00 4.95 2021/2/4 2+2+1 年 840000000.00 71925478.15

22华发01100.003.202022/4/292+2+1年390000000.00389903363.19

22华发02100.004.902022/4/293+2年300000000.00299699421.57

第89页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额期初余额

22华发03100.002.652022/9/132+2+1年500000000.00499734661.75

22 华发实业 MTN001B 100.00 3.00 2022/6/30 2+2+1 年 1800000000.00 1799308675.12

22 华发实业 MTN001A 100.00 4.94 2022/6/30 3+2 年 1200000000.00 1198634072.44

22 华发实业 MTN002B 100.00 2.70 2022/8/4 2+2+1 年 1000000000.00 999543659.50

22 华发实业 MTN002A 100.00 4.85 2022/8/4 3+2 年 600000000.00 599273653.77

22 华发实业 MTN003 100.00 2.95 2022/10/28 2+2+1 年 1000000000.00 999370208.81

22 粤铧国商贸 ZR001 100.00 6.00 2022/3/30 1+1+1 年 245000000.00 244317970.92

23 华发实业 MTN001 100.00 4.70 2023/3/29 2+2+1 年 1000000000.00 998861581.14

23 华发实业 MTN002 100.00 4.20 2023/4/26 2+2+1 年 400000000.00 399601344.02

23 华发实业 MTN003A 100.00 4.15 2023/9/15 3+2 年 900000000.00 898043811.29

23 华发实业 MTN003B 100.00 3.62 2023/9/15 1+1+1 年 1100000000.00 1099368642.66

23 华发实业 MTN004A 100.00 4.30 2023/11/22 3+2 年 400000000.00 399072858.46

23 华发实业 MTN004B 100.00 2.85 2023/11/22 1+1+1 年 600000000.00 599569196.68

23 华发实业 MTN005 100.00 2.90 2023/12/7 1+1+1 年 1000000000.00 999244321.33

23华发03100.004.202023/7/182+2+1年1100000000.001098638444.44

23华发04100.004.582023/7/183+2年695000000.00693583744.44

24 华发实业 MTN001 100.00 3.50 2024/4/2 3+2 年 610000000.00

24 华发实业 MTN002 100.00 2.55 2024/8/2 3+2 年 1500000000.00

24 华发实业 MTN003 100.00 2.80 2024/8/23 3+2 年 1140000000.00

24 华发实业 MTN004 100.00 2.80 2024/9/26 2+2+1 年 890000000.00

24华发02100.003.802024/2/23+2年750000000.00

24华发03100.002.802024/6/203+2+1年500000000.00

第90页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

债券名称面值票面利率（%）发行日期债券期限发行金额期初余额

合计36720000000.0026699369522.00（续表）债券名称本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末余额是否违约

19华发015763698.63162941.33750000000.00否

19华发0315821917.81510761.50500000000.00否

20华发0283740000.002582414.461589082053.73否

20华发0460750000.001702765.571498529852.67否

20华发0543240000.0049092.7450000000.00否

20 粤珠海华发 ZR001 35695890.41 26975.96 990000000.00 否

20 粤珠海华发 ZR003 22438356.16 706258.38 500000000.00 否

20 粤铧国商贸 ZR008 40200000.00 457.62 593375032.31 否

21华发0195616000.004652.36125000000.00否

21华发0378000000.001511499.351998938646.63否

21华发05700000000.0060750000.001500914.961500000000.00否

21 华发实业 MTN001 7536821.92 154085.18 510000000.00 否

21 华发实业 MTN002 26910000.00 359472.73 379828120.96 否

21 华发实业 MTN003 22338630.14 631529.71 1000000000.00 否

21 华发实业 MTN004 18000000.00 431636.08 390000000.00 否

21 粤铧国商贸 ZR002 9750000.00 -16676.18 149691025.64 否

21 粤铧国商贸 ZR006 15361643.84 2451537.87 350000000.00 否

21 粤铧国商贸 ZR007 15000000.00 250000000.00 否

21 华发实业 PPN001 41580000.00 68017.45 71993495.60 否

第91页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注债券名称本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末余额是否违约

22华发01230000000.0018330000.0096636.81230000000.00390000000.00否

22华发0214700000.00226828.26299926249.83否

22华发03180000000.0024000000.00265338.25180000000.00500000000.00否

22 华发实业 MTN001B 40000000.00 54000000.00 691324.88 40000000.00 1800000000.00 否

22 华发实业 MTN001A 59280000.00 950663.98 1199584736.42 否

22 华发实业 MTN002B 188000000.00 27000000.00 456340.50 188000000.00 1000000000.00 否

22 华发实业 MTN002A 29100000.00 475703.26 599749357.03 否

22 华发实业 MTN003 985000000.00 48000000.00 629791.19 985000000.00 1000000000.00 否

22 粤铧国商贸 ZR001 14700000.00 533695.75 244851666.67 否

23 华发实业 MTN001 47000000.00 982489.25 999844070.39 否

23 华发实业 MTN002 16800000.00 317180.78 399918524.80 否

23 华发实业 MTN003A 37350000.00 719333.95 898763145.24 否

23 华发实业 MTN003B 39820000.00 631357.34 1100000000.00 否

23 华发实业 MTN004A 17200000.00 319703.98 399392562.44 否

23 华发实业 MTN004B 340000000.00 20760000.00 430803.32 340000000.00 600000000.00 否

23 华发实业 MTN005 450000000.00 36000000.00 755678.67 450000000.00 1000000000.00 否

23华发0346200000.00880000.001099518444.44否

23华发0431831000.00556000.00694139744.44否

24 华发实业 MTN001 610000000.00 15968630.14 -1101047.18 608898952.82 否

24 华发实业 MTN002 1500000000.00 15509589.04 -3113783.53 1496886216.47 否

24 华发实业 MTN003 1140000000.00 11106410.96 -2419626.27 1137580373.73 否

24 华发实业 MTN004 890000000.00 6486027.40 -1238346.74 888761653.26 否

第92页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注债券名称本期发行按面值计提利息溢折价摊销本期偿还期末余额是否违约

24华发02750000000.0026001369.86-1252173.91748747826.09否

24华发03500000000.007441095.89-987974.10499012025.90否

合计8503000000.001363077082.1912644255.518753000000.0026462013777.51

第93页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

38、租赁负债

项目期末余额期初余额

租赁负债1078265768.86942660207.42减：一年内到期的租赁负债（附注

122075965.86100811050.05六、34）

合计956189803.00841849157.37

39、其他非流动负债

项目期末余额期初余额

租赁住房资产支持专项计划7320820000.007355820000.00

资产支持专项计划8673782290.887956480099.63

商业地产抵押贷款支持票据1106300000.001108450000.00

未到期应付利息149898121.24103809888.30

小计17250800412.1216524559987.93

减：一年内到期的其他非流动负债

212527121.24123410154.89（附注六、34）

合计17038273290.8816401149833.04

40、股本

本期变动增（+）减（－）项目期初余额发行公积金期末余额送股其他小计新股转股

股份总数2752152116.002752152116.00

41、资本公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额资本溢价（股

3660991820.75158112951.642476185339.171342919433.22本溢价）

其他资本公积58131626.2958131626.29

合计3719123447.04158112951.642476185339.171401051059.51

资本公积增减变动说明：

*本期公司因在子公司所有者权益份额发生变动，导致本期增加资本公积-股本溢价

158112951.64元，本期减少资本公积-股本溢价2476185339.17元。

第94页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

42、其他综合收益

本期发生额

项目期初余额减：前期计入其本期所得税前税后归属于母税后归属于少期末余额

他综合收益当期减：所得税费用发生额公司数股东转入损益

一、不能重分类进损益的其

-1490000.00-1490000.00他综合收益其他权益工具投资公允价

-1490000.00-1490000.00值变动损益

二、将重分类进损益的其他

51917466.37-51514072.571180624.22-47048547.14-5646149.654868919.23

综合收益

1、权益法下可转损益的其

9630631.92-3192104.69-3192104.696438527.23

他综合收益

2、现金流量套期损益的有

24333643.4724134300.7024134300.7048467944.17

效部分

3、外币财务报表折算差额-260042848.28-77178765.48-71532615.83-5646149.65-331575464.11

4、投资性房地产初始公允

277996039.264722496.901180624.223541872.68281537911.94

价值变动

其他综合收益合计50427466.37-51514072.571180624.22-47048547.14-5646149.653378919.23

第95页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

43、盈余公积

项目期初余额本期增加本期减少期末余额

法定盈余公积1136872300.18118363248.761255235548.94

任意盈余公积6710107.866710107.86

合计1143582408.04118363248.761261945656.80

44、未分配利润

项目本期上期

调整前上期末未分配利润14511260336.1113819987162.69调整期初未分配利润合计数（调增+，调减-）

调整后期初未分配利润14511260336.1113819987162.69

加：本期归属于母公司股东的净利润951304049.121837841852.48

减：提取法定盈余公积118363248.7674663942.15

应付普通股股利1018296282.92783349612.92

其他利润分配86062465.75

加：其他变动-202492658.24

期末未分配利润14325904853.5514511260336.11

45、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务55718929270.8147745285587.7668350154204.8956058124336.39

其他业务4273438396.913658929727.023794755738.863002589723.79

合计59992367667.7251404215314.7872144909943.7559060714060.18

（2）营业收入和营业成本的分解信息

*按行业划分本期发生额上期发生额行业名称收入成本收入成本

房地产开发55718929270.8147745285587.7668350154204.8956058124336.39

物业服务1674654053.451391373292.861409078091.981107111217.86

其他2598784343.462267556434.162385677646.881895478505.93

合计59992367667.7251404215314.7872144909943.7559060714060.18

注：其他业务收入主要是与房产开发相关的代理、设计、广告、工程管理、物业管理服

务、房屋租赁收入等

第96页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*主营业务（分地区）本期发生额上期发生额行业名称收入成本收入成本

华南地区28570675858.7223466861115.7830278280957.2823065236557.20

华东地区21926610083.6419879552250.2031002894770.3426767859557.86

北方地区5221643328.454398872221.787068978477.276225028221.33

合计55718929270.8147745285587.7668350154204.8956058124336.39

46、税金及附加

项目本期发生额上期发生额

土地增值税1804000532.692247357152.15

房产税141482412.31103325378.59

城市维护建设税112759194.79159968453.87

印花税50858488.6184730880.16

教育费附加49089158.6171859235.93

土地使用税19170935.0319014720.25

其他63306552.6159718435.07

合计2240667274.652745974256.02

47、销售费用

项目本期发生额上期发生额

营销代理费906404001.331039355816.35

宣传推广费用577640443.78877998654.72

职工薪酬208290255.19330842881.05

其他120707903.95134804275.43

合计1813042604.252383001627.55

48、管理费用

项目本期发生额上期发生额

职工薪酬950739582.66955200439.75

折旧及摊销费155967024.84178941543.08

咨询服务费114734486.41182274399.65

差旅费26182915.5132981474.36

租赁费17474018.1118795104.96

其他92632433.91117114677.71

合计1357730461.441485307639.51

第97页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

49、研发费用

项目本期发生额上期发生额

人力成本73395408.1863178534.20

外协费用950137.4020138230.44

其他4688796.015210347.67

合计79034341.5988527112.31

50、财务费用

项目本期发生额上期发生额

利息支出1280752386.411301809570.63

减：利息收入731420946.721020184196.87

汇兑损益-56453958.96-25449324.66

其他18722068.1717360815.11

合计511599548.90273536864.21

51、其他收益

计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

政府补助30041565.4355996341.4530041565.43

代扣代缴税款手续费5737146.937358386.96

增值税加计抵减383996.779399825.12

合计36162709.1372754553.5330041565.43

注：公司政府补助详见附注十、政府补助。

52、投资收益

项目本期发生额上期发生额

权益法核算的长期股权投资收益907402347.2212638719.17

处置长期股权投资产生的投资收益77818743.006021900.85

取得控制权时，股权按公允价值重新-17508979.91251244718.27计量产生的利得交易性金融资产持有期间取得的投资

96880.75123490.00

收益

衍生金融工具的投资收益11382700.00其他权益工具投资持有期间取得的股

14751.56

利收入

合计967823742.62281411528.29

第98页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

53、公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本期发生额上期发生额

按公允价值计量的投资性房地产276889286.91976877015.34

交易性金融资产-309193.87-2176258.22

衍生金融资产77036205.5717069489.04

合计353616298.61991770246.16

54、信用减值损失

项目本期发生额上期发生额

坏账损失-126443078.87-47944414.16

合计-126443078.87-47944414.16

55、资产减值损失

项目本期发生额上期发生额

存货跌价损失-1555214040.16-1594672254.88

股权减值损失-285244742.07

合计-1840458782.23-1594672254.88

56、资产处置收益

计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

固定资产处置利得或损失3524145.38-4266106.213524145.38

合计3524145.38-4266106.213524145.38

注：上表中，损失以“－”号填列。

57、营业外收入

计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

违约金35421379.8583048108.9135421379.85

与日常活动无关的政府补助100000.001000.00100000.00

罚款收入580037.881626780.78580037.88

其他21732540.0430275153.7521732540.04

合计57833957.77114951043.4457833957.77

注：公司政府补助详见附注十、政府补助。

第99页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

58、营业外支出

计入本期非经常性项目本期发生额上期发生额损益的金额

非流动资产报废损失426297.65910674.50426297.65

对外捐赠34348858.9518992811.3834348858.95

违约及赔偿支出33104930.1920631050.0133104930.19

其他8333772.608289370.748333772.60

合计76213859.3948823906.6376213859.39

59、所得税费用

（1）所得税费用表项目本期发生额上期发生额

当期所得税费用1392288816.072156709391.50

递延所得税费用-834925316.45251379270.08

合计557363499.622408088661.58

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本期发生额上期发生额

利润总额1961923255.135873029073.51

按法定/适用税率计算的所得税费用490480813.781468257268.38

子公司适用不同税率的影响-14525226.53-45541011.42

非应税收入的影响-222477029.72-3159679.79

不可抵扣的成本、费用和损失的影响52841514.2358712793.59使用前期未确认递延所得税资产的可

-38296053.69-28279676.73抵扣亏损的影响本期未确认递延所得税资产的可抵扣

289339481.55958098967.55

暂时性差异或可抵扣亏损的影响

所得税费用557363499.622408088661.58

60、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

*收到其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

其他业务收入及利息收入4999160436.354160328632.94

政府补助及违约金71880130.09139013313.90

经营性受限货币资金210229809.28

往来款及其他1619306510.141426973453.51

合计6900576885.865726315400.35

第100页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*支付其他与经营活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

现金支付的销管费用、研发费用、财务

4300800645.573474442669.46

手续费、营业外支出和其他业务成本

经营性受限货币资金549071659.39

往来款流出2041238960.082276361856.97

合计6342039605.656299876185.82

（2）与投资活动有关的现金

*收到其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

合并范围变化增加现金34894847.92418765873.41

合计34894847.92418765873.41

*支付其他与投资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

套期工具差额交割1255500.00

合并范围变化减少现金376158986.771001088298.91

合计376158986.771002343798.91

（3）与筹资活动有关的现金

*收到其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

收到子公司股权转让款1038722919.26

收回信托保障基金165652410.08349270574.89

合计165652410.081387993494.15

*支付其他与筹资活动有关的现金项目本期发生额上期发生额

支付股权收购款7878906768.196310499190.02

支付租赁负债款168362124.09170842577.71

债券发行费及借款辅助费等112253264.60151468930.14

支付信托保障金52306956.28437200247.30

返还职工项目跟投款3073000.0012490010.00

回购永续债2713050000.00

支付少数股东减资款815691753.76

合计8214902113.1610611242708.93

*筹资活动产生的各项负债变动情况

本期增加（万元）

项目期初余额（万元）现金变动非现金变动

短期借款-本金46166.12388381.084114.43

第101页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

本期增加（万元）

项目期初余额（万元）现金变动非现金变动

其他流动负债-本金130000.00长期借款-本金（含一年内到

10042758.586229582.9534696.23

期）其他非流动负债-本金（含一

1642075.01392000.00年内到期）

应付债券2669936.96850300.001264.42

其他应付款1925622.39654645.1592025.92

应付股利217988.58

合计16326559.068644909.18350089.58（续表）

本期减少（万元）

项目期末余额（万元）现金变动非现金变动

短期借款-本金91197.623.80347460.21

其他流动负债-本金85000.0045000.00长期借款-本金（含一年内到

6752510.38141939.899412587.49

期）其他非流动负债-本金（含一

323984.781710090.23年内到期）

应付债券875300.002646201.38

其他应付款388269.0440240.302243784.12

应付股利133471.5876502.008015.00

合计8649733.40258685.9916413138.43

61、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本期发生额上期发生额

1、将净利润调节为经营活动现金流

量：

净利润1404559755.513464940411.93

加：资产减值准备1840458782.231594672254.88

信用减值损失126443078.8747944414.16

固定资产折旧、油气资产折耗、生

224935967.18177629968.87

产性生物资产折旧

使用权资产折旧170487370.88228715510.25

无形资产摊销36712234.0333492012.70

长期待摊费用摊销49386396.1374046564.55

处置固定资产、无形资产和其他长

-3524145.38-1755794.64

期资产的损失（收益以“－”号填列）固定资产报废损失（收益以“－”号

426297.65910674.50

填列）

第102页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注补充资料本期发生额上期发生额公允价值变动损失（收益以“－”号-353616298.61-991770246.16

填列）

财务费用（收益以“－”号填列）775834996.86705755276.76

投资损失（收益以“－”号填列）-889990249.06-275389627.44递延所得税资产减少（增加以“－”-748838846.09-204506492.59号填列）递延所得税负债增加（减少以“－”-81258564.16455885762.67号填列）

存货的减少（增加以“－”号填列）33974121118.8936244437455.87经营性应收项目的减少（增加以-1972031057.15-1978000109.93“－”号填列）经营性应付项目的增加（减少以-18654438076.1810966839973.22“－”号填列）其他

经营活动产生的现金流量净额15899668761.6050543848009.60

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资

活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的期末余额32565436359.0145469395750.01

减：现金的期初余额45469395750.0152990673900.33

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-12903959391.00-7521278150.32

（2）年末支付的取得子公司的现金净额项目本期发生额

年度内发生的企业合并于本期支付的现金或现金等价物1036731211.12

其中：珠海华章商业管理有限公司970000000.00

天津瑞骏商业管理有限公司43731211.12

西安金美达商业地产开发有限公司23000000.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物69140702.39

其中：珠海华章商业管理有限公司6216894.98

天津瑞骏商业管理有限公司5028959.49

西安金美达商业地产开发有限公司35824350.60

其他22070497.32

取得子公司支付的现金净额967590508.73

注：本期所发生的收购项目中，存在购买价格中以现金支付的部分减去被收购公司持有

第103页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“收到其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。

（3）本期收到的处置子公司的现金净额项目本期发生额

本期处置子公司于本期收到的现金或现金等价物466518700.00

其中：珠海华庆房地产开发有限公司180955800.00

珠海华奔投资有限公司265562900.00

其他20000000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物401049543.65

其中：南京华幜钜盛房地产开发有限公司41940280.79

义乌兆华企业管理有限公司334218705.98

珠海华奔投资有限公司24876510.95

其他14045.93

加：以前期间处置子公司于本期收到的现金或现金等价物30850000.00

其中：珠海铧龙装饰有限公司21850000.00

建泰建设有限公司9000000.00

处置子公司收到的现金净额96319156.35

注：本期所发生的处置项目中，存在处置价格中以现金收到的部分减去被处置公司持有的现金和现金等价物后的净额为负数的情况，故将其重分类至“支付其他与投资活动有关的现金”项目进行反映。

（4）现金及现金等价物的构成项目期末余额期初余额

一、现金32565436359.0145469395750.01

其中：库存现金5550.8311402.30

可随时用于支付的银行存款32557113261.9745448345046.32

可随时用于支付的其他货币资金8317546.2121039301.39

二、现金等价物

其中：三个月内到期的债券投资

三、期末现金及现金等价物余额32565436359.0145469395750.01

（5）与租赁相关的总现金流出本期与租赁相关的总现金流出为人民币168362124.09元（上期：人民币170842577.71元）。

（6）其他说明

本公司在相关金融服务机构办理反向保理业务，供应商将对本公司的应收账款转让给金融服务机构，金融服务机构依据审核后的应收账款信息，向供应商提供融资款项。应收账款

第104页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

到期时（一般为供应商收到转让债权款之日起1年），由本公司按照实际应付供应商的款项金额支付给相关金融服务机构。本公司将上述供应商融资安排所对应的金融负债列报于应付账款项目，截止2024年末的账面余额为8627491.520.70元。

62、外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目期末余额外币余额折算汇率期末余额折算人民币余额

货币资金106607030.69

其中：港币22288973.160.9260420640480.71

澳门元2276164.980.898472045071.86

美元11674569.887.1884083921478.13

其他应收款6502230.41

其中：港币1659547.280.926041536807.16

澳门元6388.000.898475739.44

美元689956.577.188404959683.81

其他流动资产431304000.00

其中：美元60000000.007.18840431304000.00

短期借款1557599280.00

其中：港币1682000000.000.926041557599280.00

应付账款1646741.25

其中：港币1451243.050.926041343909.11

澳门元800.000.89847718.78

美元42027.907.18840302113.36

其他应付款7255361.74

其中：港币697850.690.92604646237.65

澳门元20360.000.8984718292.90

美元916870.407.188406590831.18

一年内到期的非流动负债290740588.37

其中：澳门元132545.590.89847119088.58

美元40429233.187.18840290621499.79

长期借款4624372152.00

其中：美元643310354.467.188404624372152.00

63、租赁

（1）公司作为承租人

本公司使用权资产、租赁负债的情况详见附注六、19和附注六、38。

第105页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

本公司作为承租人，简化处理的短期租赁或低价值资产的租赁费用、与租赁相关的现金流出总额和未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额的情况如下：

项目本期发生额上期发生额简化处理的短期租赁费用或低价值资

18812666.2521129314.00

产的租赁费用

与租赁相关的现金流出总额168362124.09170842577.71未纳入租赁负债计量的可变租赁付款

18915310.1436958015.03

额

（2）公司作为出租人

与经营租赁相关的收益如下：

本期发生额项目

租赁收入其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

不动产785012000.72

动产3091201.97

合计788103202.69

七、研发支出

1、按费用性质列示

项目本期发生额上期发生额

人力成本74591973.7365274315.32

外协费用5875645.6723268074.33

其他4688796.015210347.67

合计85156415.4193752737.32

其中：费用化研发支出79034341.5988527112.31

资本化研发支出6122073.825225625.01

2、符合资本化条件的研发项目开发支出

本期增加本期减少期末余项目期初余额内部开发支确认为无形资转入当期其他额出产损益企业数智化

20254465.046122073.8226376538.86

管理系统

合计20254465.046122073.8226376538.86

第106页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

（1）本期发生的非同一控制下企业合并购买日至期末购买日至期末购买日至期末股权取得股权取得股权取得购买日的被购买方名称股权取得成本购买日被购买方的收被购买方的净被购买方的现

时点比例（%）方式确定依据入利润金流量珠海华章商业管理实际取得

2024/2/5970000000.00100.00股权收购2024/2/5-26686999.41-6183624.75

有限公司控制权天津瑞骏商业管理实际取得

2024/4/28133740000.0051.00股权收购2024/4/28440.37-3276350.11-5017257.50

有限公司控制权广州粤恒房地产开实际取得

2024/8/2352135507.4951.00增资扩股2024/8/23-2971825.21-18627438.76

发有限公司控制权成都弘锦启盛建设实际取得

2024/11/851.00增资扩股2024/11/8-1248443.24399772908.81

有限公司控制权成都弘锦天诚建设实际取得

2024/11/1951.00增资扩股2024/11/19-5383450.15504250.71

有限公司控制权西安金美达商业地实际取得

2024/11/28490751899.54100.00股权收购2024/11/282194396.83-4684216.751812531.75

产开发有限公司控制权

（2）合并成本及商誉西安金美达商业珠海华章商业管天津瑞骏商业管广州粤恒房地产开成都弘锦启盛建设成都弘锦天诚建合并成本地产开发有限公理有限公司理有限公司发有限公司有限公司设有限公司司

现金970000000.0043731211.12280175166.87非现金资产的公允价值

发行或承担的债务的公允价值90008788.8852135507.49210576732.67

第107页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注西安金美达商业珠海华章商业管天津瑞骏商业管广州粤恒房地产开成都弘锦启盛建设成都弘锦天诚建合并成本地产开发有限公理有限公司理有限公司发有限公司有限公司设有限公司司购买日之前持有的股权于购买日

153851962.51

的公允价值

其他26391634.45

合并成本合计970000000.00313983596.9652135507.49490751899.54

减：取得的可辨认净资产公允价值

970000000.00313983596.9652135507.49490751899.54

份额

商誉/合并成本小于取得的可辨认净资产公允价值份额的金额

（3）被购买方于购买日可辨认资产、负债珠海华章商业管理有限公司天津瑞骏商业管理有限公司广州粤恒房地产开发有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值

资产：982385858.0417321096.77503635751.14537535295.481191264880.861189716236.50

货币资金6216894.986216894.985028959.495028959.4921350451.5421350451.54应收账款

预付账款588414.79588414.79510677.54510677.54

其他应收款89136004.9289136004.9210120613.3810120613.38

存货380013025.80413912570.141157368807.161155820162.80投资性房地产

其他资产976168963.0611104201.7928869346.1428869346.141914331.241914331.24

负债：12385858.0412385858.04189652154.18189652154.181089129373.371089129373.37

应付账款3872385.713872385.712331674.442331674.44

第108页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注珠海华章商业管理有限公司天津瑞骏商业管理有限公司广州粤恒房地产开发有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值

合同负债2719379.002719379.00

其他应付款183001345.39183001345.391086459388.131086459388.13

其他负债12385858.0412385858.0459044.0859044.08338310.80338310.80

净资产970000000.004935238.73313983596.96347883141.30102135507.49100586863.13

减：少数股东权益50000000.0049241164.26

取得的净资产970000000.004935238.73313983596.96347883141.3052135507.4951345698.87（续表）成都弘锦启盛建设有限公司成都弘锦天诚建设有限公司西安金美达商业地产开发有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值

资产：470199293.48469973649.281321220117.861320834563.181314656328.31565909001.98

货币资金301230.47301230.47418815.31418815.3135824350.6035824350.60

应收账款37086632.9637086632.96预付账款

其他应收款612838.71612838.71

存货469767747.71469542103.511319031581.111318646026.43

投资性房地产1240892774.20492145447.87

其他资产130315.30130315.301769721.441769721.44239731.84239731.84

负债：470199293.48470199293.481321220117.861321220117.86823904428.77823904428.77

应付账款9300000.009300000.0076260370.9276260370.92

合同负债738492.68738492.68

其他应付款470199293.48470199293.481311920117.861311920117.86745437930.44745437930.44

第109页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注成都弘锦启盛建设有限公司成都弘锦天诚建设有限公司西安金美达商业地产开发有限公司项目购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值购买日公允价值购买日账面价值

其他负债1467634.731467634.73

净资产-225644.20-385554.68490751899.54-257995426.79

减：少数股东权益-110565.66-188921.79

取得的净资产-115078.54-196632.89490751899.54-257995426.79

可辨认资产、负债公允价值的确定方法

本公司之子公司以增资扩股方式取得广州粤恒房地产开发有限公司、成都弘锦启盛建设有限公司、成都弘锦天诚建设有限公司控制权，由于子公司名下土地项目取得时间较短且尚未进行实质开发，因此以资产、负债的账面价值为基础确认可辨认资产、负债的公允价值。

本公司之子公司以股权收购方式取得珠海华章商业管理有限公司、天津瑞骏商业管理有限公司、西安金美达商业地产开发有限公司控制权，参考第三方评估价值作为资产、负债的公允价值。

（4）购买日之前持有的股权按照公允价值重新计量产生的利得或损失购买日之前购买日购买日之前购买日购买日之前原与原持有股购买日之之前原原持有股权购买日之前原持之前原购买日之前原持购买日之前原持持有股权按照权相关的其前原持有持有股在购买日的被购买方名称有股权的取得成持有股有股权在购买日有股权在购买日公允价值重新他综合收益股权的取权的取公允价值的本权的取的账面价值的公允价值计量产生的利转入投资收得时点得比例确定方法和得方式得或损失益或留存收

（%）主要假设益的金额天津瑞骏商业管增资扩第三方评估

2019/6/2749.00165130000.00171360942.42153851962.51-17508979.91

理有限公司股价值

第110页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

2、同一控制下企业合并无。

3、反向购买无。

4、处置子公司

（1）丧失子公司控制权的交易或事项处置价款与处置投丧失控制权丧失控制权丧失控制权时点丧失控制权时丧失控制权时点的资对应的合并报表子公司名称时点的处置的时点的处置价款点的处置方式判断依据层面享有该子公司比例（%）净资产份额的差额按协议约定收款股

珠海华奔投资有限公司2024/8/2265562900.00100.00股权转让639955.11权价款日按协议约定收款股

珠海华庆房地产开发有限公司2024/9/27180955800.00100.00股权转让185594.41权价款日（续表）丧失控制权之日丧失控制权之按照公允价值重丧失控制权之日合并与原子公司股权投丧失控制权之合并财务报表层日合并财务报新计量剩余股权财务报表层面剩余股资相关的其他综合子公司名称日剩余股权的面剩余股权的账表层面剩余股产生的利得或损权公允价值的确定方收益转入投资损益比例（%）面价值权的公允价值失法及主要假设或留存收益的金额珠海华奔投资有限公司珠海华庆房地产开发有限公司

（2）本期，公司未发生通过多次交易分步处置对子公司投资且在本期丧失控制权的情形

第111页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

5、其他原因的合并范围变动

（1）新设子公司

序号公司名称持股比例（%）

1上海润喆云翔物业服务有限公司100.00

2华物智联（珠海）咨询服务有限公司100.00

3杭州铧利置业有限公司100.00

4杭州铧顺置业有限公司100.00

5杭州铧盛置业有限公司100.00

6广州华登房地产开发有限公司51.00

7上海华淞房地产营销策划有限公司100.00

8珠海智锐房地产营销策划有限公司100.00

9华兴租赁服务（珠海）有限公司100.00

10上海铧协房地产开发有限公司26.01

11珠海华丝投资有限公司100.00

12珠海华斌投资有限公司100.00

13珠海华蒲投资有限公司100.00

14中山市华标房地产开发有限公司100.00

15珠海华绮投资有限公司100.00

16珠海华发宜居置业有限公司100.00

17珠海华律投资有限公司100.00

18珠海华诸投资有限公司100.00

19珠海华澈投资有限公司100.00

20珠海华朝投资有限公司100.00

21珠海华济投资有限公司100.00

22珠海华芬投资有限公司100.00

23上海华诤商务咨询有限公司100.00

24珠海华雁投资有限公司100.00

25珠海华悟投资有限公司100.00

26珠海华易投资有限公司100.00

27珠海华之投资有限公司100.00

28珠海华衷投资有限公司100.00

29珠海华悠投资有限公司100.00

30珠海华馥投资有限公司100.00

31珠海华琮投资有限公司100.00

32珠海华璃投资有限公司100.00

33珠海华礼投资有限公司100.00

34珠海华羽投资有限公司100.00

35珠海华务投资有限公司100.00

36珠海华只投资有限公司100.00

第112页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

序号公司名称持股比例（%）

37珠海华圭投资有限公司100.00

38珠海华摩投资有限公司100.00

39珠海华琵投资有限公司100.00

40珠海华珊投资有限公司100.00

41珠海华耿投资有限公司100.00

42珠海华桦投资有限公司100.00

43珠海华好投资有限公司100.00

44珠海华沥投资有限公司100.00

45珠海华荷投资有限公司100.00

46珠海华恭投资有限公司100.00

47珠海华卜投资有限公司100.00

48珠海华晗投资有限公司100.00

49珠海华褒投资有限公司100.00

50珠海华谐投资有限公司100.00

51珠海华珞投资有限公司100.00

52珠海华涂投资有限公司100.00

53珠海华态投资有限公司100.00

54珠海华寿投资有限公司100.00

55珠海华曲投资有限公司100.00

56珠海华皙投资有限公司100.00

57珠海华辩投资有限公司100.00

58珠海华简投资有限公司100.00

59珠海华葆投资有限公司100.00

60华实新科技（澳门）一人有限公司65.00

61大连铧发商务咨询有限公司100.00

62南京铧福投资有限公司100.00

63武汉华玥宜居置业有限公司100.00

64珠海华蕾投资有限公司100.00

65珠海华韧投资有限公司100.00

66珠海华祝投资有限公司100.00

67珠海华沉投资有限公司100.00

68珠海华奈投资有限公司100.00

69珠海华关投资有限公司100.00

70珠海华时投资有限公司100.00

71珠海华汝投资有限公司100.00

72珠海华权投资有限公司100.00

73珠海华惑投资有限公司100.00

74珠海华秋投资有限公司100.00

第113页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

序号公司名称持股比例（%）

75珠海华镶投资有限公司100.00

76珠海华杉投资有限公司100.00

77珠海华斑投资有限公司100.00

78珠海华夯投资有限公司100.00

79珠海华旸投资有限公司100.00

80珠海华稠投资有限公司100.00

81珠海华颁投资有限公司100.00

82珠海华雍投资有限公司100.00

83珠海华敖投资有限公司100.00

84珠海华鸣投资有限公司100.00

85珠海华兼投资有限公司100.00

86珠海华钿投资有限公司100.00

87珠海华载投资有限公司100.00

88珠海华津投资有限公司100.00

89珠海华彼投资有限公司100.00

90珠海华须投资有限公司100.00

91珠海华必投资有限公司100.00

92珠海华弦投资有限公司100.00

93珠海华惮投资有限公司100.00

94武汉华珞投资有限公司100.00

95广州华霖房地产开发有限公司51.00

96深圳华发冰雪世界运营管理有限公司100.00

97南京铧福宜居置业有限公司100.00

98西安曲江铧福置业有限公司70.00

99珠海市华物餐饮服务有限公司100.00

100珠海华可投资有限公司100.00

101深圳华发冰雪体育有限公司100.00

102成都华锦誉弘房地产开发有限公司30.12

103武汉华琪投资有限公司100.00

104武汉华玖投资有限公司100.00

105武汉华珏投资有限公司100.00

106成都华锦盈弘房地产开发有限公司51.00

107武汉华瑜宜居置业有限公司100.00

108武汉华瑛宜居置业有限公司100.00

109武汉华璐投资有限公司100.00

110武汉华瑶投资有限公司100.00

111武汉华瑞宜居置业有限公司100.00

112武汉华璞宜居置业有限公司100.00

第114页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

序号公司名称持股比例（%）

113武汉华璃宜居置业有限公司100.00

114西安华阙投资有限公司100.00

115珠海华旋投资有限公司100.00

116珠海华禾投资有限公司100.00

117珠海华霆投资有限公司100.00

118珠海华营投资有限公司100.00

119杭州铧福企业发展有限公司100.00

120杭州铧福宜居置业有限公司100.00

121绍兴铧越健身服务有限公司100.00

122西安铧福宜居置业有限公司100.00

123武汉华轩投资有限公司100.00

124武汉华梁投资有限公司100.00

125武汉华昶投资有限公司100.00

126武汉华阙宜居置业有限公司100.00

127珠海华发生活服务有限公司100.00

128武汉华第宜居置业有限公司100.00

129武汉华庐宜居置业有限公司100.00

130华发综合设施管理（珠海）有限公司100.00

131上海铧畔企业发展有限公司100.00

132珠海优享到家家政服务有限公司100.00

133西安曲江铧发置业有限公司56.00

134珠海华濠物业管理有限公司100.00

135无锡华府颐居置业有限公司100.00

136广州华均企业发展有限公司100.00

137中山华瑞宜居住房租赁有限公司100.00

138中山华智宜居住房租赁有限公司100.00

139中山华盈宜居住房租赁有限公司100.00

140江门华迪宜居住房租赁有限公司100.00

141江门华景宜居住房租赁有限公司100.00

142上海铧福宜居置业有限公司100.00

143大连铧旺企业管理咨询有限公司100.00

144大连铧泰企业管理咨询有限公司100.00

145大连铧盛企业管理咨询有限公司100.00

146大连铧跃宜居置业有限公司100.00

147大连铧亿宜居置业有限公司100.00

148铧正房屋租赁服务（上海）有限公司100.00

149大连铧博宜居置业有限公司100.00

150珠海华发康养有限公司100.00

第115页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

序号公司名称持股比例（%）

151华发芳邻（武汉）健康管理有限公司100.00

152杭州铧淞宜居置业有限公司100.00

153华发物业服务（海口）有限公司100.00

154中山市华钧投资有限公司100.00

155中山市华琪投资有限公司100.00

156中山市华瑜投资有限公司100.00

157南京铧耿投资有限公司100.00

158深圳华发冰雪酒店有限公司100.00

（2）其他变动

*根据相关协议约定，本公司对南京华幜钜盛房地产开发有限公司、义乌兆华企业管理有限公已丧失控制权，本期不再纳入合并范围。

*因清算注销等原因，广州华庚咨询有限公司、广州华迪咨询有限公司、苏州市长泓远置业有限公司、珠海安迎投资有限公司、郑州铧秉房地产开发有限公司等20家公司本期末不再纳入合并范围。

第116页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）本公司的主要子公司如下：

注册资本持股比例(%)序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式（万元）直接间接

1珠海华阔综合服务有限公司珠海市55500.00珠海市咨询与服务100.00设立

2珠海华聘营销咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100.00设立

3珠海华曙设计咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100.00设立

4珠海华章工程管理咨询有限公司珠海市1000.00珠海市咨询与服务100.00设立

5珠海华铸供应链有限公司珠海市10000.00珠海市咨询与服务100.00设立

6珠海铧国商贸有限公司珠海市20408.16珠海市批发、零售49.0051.00设立

7珠海市海川地产有限公司珠海市100903.61珠海市房地产开发50.20同一控制下企业合并

8珠海华发房地产开发有限公司珠海市1000.00珠海市房地产开发100.00设立

9珠海华欣投资发展有限公司珠海市1000.00珠海市房地产开发100.00设立

10珠海华郡房产开发有限公司珠海市200020.00珠海市房地产开发100.00非同一控制下企业合并

11广州华发实业发展有限公司广州市1000.00广州市房地产开发100.00设立

12广州华藤实业发展有限公司广州市1000.00广州市房地产开发100.00设立

13江门华发置业有限公司江门市1000.00江门市房地产开发100.00设立

14潮州华发实业发展有限公司潮州市5000.00潮州市房地产开发100.00设立

15成都华旭房地产开发有限公司成都市1000.00成都市房地产开发100.00设立

16惠州华发房地产开发有限公司惠州市1000.00惠州市房地产开发100.00设立

17昆明华旭房地产开发有限公司昆明市5000.00昆明市房地产开发100.00设立

第117页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

注册资本持股比例(%)序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式（万元）直接间接

18深圳市华发房地产开发有限公司深圳市1000.00深圳市房地产开发100.00设立

19湛江华发房地产开发有限公司湛江市1000.00湛江市房地产开发100.00设立

20长沙华发房地产开发有限公司长沙市1000.00长沙市房地产开发100.00设立

21重庆华坤房地产开发有限公司重庆市1000.00重庆市房地产开发100.00设立

22中山市华发房地产开发有限公司中山市5063.00中山市房地产开发100.00设立

23上海铧福创盛企业发展有限公司上海市1000.00上海市房地产开发100.00设立

24南京铧顺房地产开发有限公司南京市1000.00南京市房地产开发100.00设立

25苏州铧福创盛置业有限公司苏州市1000.00苏州市房地产开发100.00设立

26无锡铧泓置业有限公司无锡市1000.00无锡市房地产开发100.00设立

27杭州铧泓置业有限公司杭州市1000.00杭州市房地产开发100.00设立

28北京华发置业有限公司北京市1000.00北京市房地产开发100.00设立

29武汉华发置业有限公司武汉市1000.00武汉市房地产开发100.00设立

30上海铧发创盛置业有限公司上海市60000.00上海市房地产开发100.00设立

31绍兴铧泽置业有限公司绍兴市50000.00绍兴市房地产开发100.00设立

32徐州铧发置业有限公司徐州市70000.00徐州市房地产开发19.43设立

33西安铧富永盛置业有限公司西安市1000.00西安市房地产开发100.00设立

34沈阳华纳置业有限公司沈阳市190990.00沈阳市房地产开发100.00设立

35青岛华发投资有限公司青岛市1000.00青岛市房地产开发100.00设立

36大连华藤房地产开发有限公司大连市30000.00大连市房地产开发80.0020.00非同一控制下企业合并

37郑州铧茂创盛置业有限公司郑州市1000.00郑州市房地产开发100.00设立

38威海华发房地产开发有限公司威海市175800.00威海市房地产开发88.4011.60设立

第118页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

注册资本持股比例(%)序号子公司名称主要经营地注册地业务性质取得方式（万元）直接间接

39华发物业服务集团有限公司香港港元300百慕大物业服务100.00同一控制下企业合并

40华发物业服务有限公司珠海市5000.00珠海市物业服务100.00同一控制下企业合并

41珠海华发商业经营管理有限公司珠海市50000.00珠海市商业运营管理100.00设立

珠海华发房地产营销顾问有限公

42珠海市700.00珠海市房地产营销90.0010.00设立

司珠海华发城市更新投资控股有限

43珠海市1000.00珠海市城市更新管理100.00设立

公司

44珠海华发建筑设计咨询有限公司珠海市20000.00珠海市建筑设计90.0010.00设立

广东华发中建新科技投资控股有

45珠海市10000.00珠海市投资管理65.00非同一控制下企业合并

限公司

HUAFA INDUSTRIAL (HK)

46香港港元7678香港地产贸易100.00设立

LIMITED

47 铧发置业（澳门）有限公司 澳门 AUD7500 澳门 地产贸易 90.00 10.00 设立

48华发实业(美国)有限公司美国美元60美国房地产开发100.00设立

49珠海华发房地产代理有限公司珠海市100.00珠海市物业代理100.00设立

华发优生活租赁服务（珠海）有

50珠海市1000.00珠海市物业租赁100.00设立

限公司投资与资产管

51珠海华绮投资有限公司珠海市10000.00珠海市100.00设立

理

注：本公司直接或间接持有上述公司50%或低于50%股权，根据上述公司章程及相关合作协议约定，本公司拥有对上述公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司：无。

第119页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（3）重要的非全资子公司的主要财务信息：无。

（4）企业集团债务的重大限制：无。

（5）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持：无。

2、在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明

子公司名称变动前持股比（%）变动后持股比例（%）变动原因

华发物业服务集团有限公司40.68100.00购买少数股东股权

珠海市中泰投资有限公司90.00100.00购买少数股东股权

荣成华发房地产开发有限公司65.00100.00购买少数股东股权

珠海华迎投资有限公司52.00100.00购买少数股东股权

天津瑞辉商业管理有限公司49.6697.37购买少数股东股权

沈阳中东港商业地产开发有限公司48.5899.58购买少数股东股权

武汉华发长盛房地产开发有限公司65.00100.00购买少数股东股权

杭州铧荟房地产开发有限公司25.6074.60购买少数股东股权

珠海华枫房地产开发有限公司25.6050.20购买少数股东股权

南京铧腾置业有限公司51.0075.60购买少数股东股权

上海古骁房地产开发有限公司51.00100.00购买少数股东股权

绍兴铧宜置业有限公司25.6074.60购买少数股东股权

绍兴铧瑞置业有限公司25.6074.60购买少数股东股权

太仓华锦商务咨询有限公司100.0051.00引入少数股东

太仓华兴商务咨询有限公司100.0051.00引入少数股东

第120页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

注：因上述子公司股权变动，导致其下属子公司股权相应同比变动。

（2）本期发生的交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响

减：按取得/处置

非现金资产的发行或承担的债购买成本/处置对的股权比例计算其中：调整资本项目现金差额公允价值务的公允价值价合计的子公司净资产公积份额华发物业服务集团有

1547518222.511547518222.51248905432.991298612789.52-1298612789.52

限公司荣成华发房地产开发

240165533.7579582523.21319748056.96251866593.8267881463.14-67881463.14

有限公司沈阳中东港商业地产

328304251.35219671166.18713774582.471261750000.001206300330.5855449669.42-55449669.42

开发有限公司珠海华枫房地产开发

1468140277.78229959722.221698100000.001582630427.10115469572.90-115469572.90

有限公司南京铧腾置业有限公

227904198.19234295801.81462200000.00436835728.1525364271.85-25364271.85

司杭州铧荟房地产开发

395000000.00395000000.00372243776.3022756223.70-22756223.70

有限公司天津瑞辉商业管理有

55759726.8385730273.17141490000.00182620805.60-41130805.6041130805.60

限公司武汉华发长盛房地产

1628165000.0099935000.001728100000.001616822422.34111277577.66-111277577.66

开发有限公司珠海市中泰投资有限

225218753.4210471643.18235690396.60256613986.33-20923589.7320923589.73

公司上海古骁房地产开发

1810050000.001810050000.001469640759.27340409240.73-340409240.73

有限公司

第121页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

减：按取得/处置

非现金资产的发行或承担的债购买成本/处置对的股权比例计算其中：调整资本项目现金差额公允价值务的公允价值价合计的子公司净资产公积份额珠海华迎投资有限公

1959204045.531959204045.531760909459.58198294585.95-198294585.95

司绍兴铧瑞置业有限公

48357729.351930446680.961978804410.311895951426.6882852983.63-82852983.63

司绍兴铧宜置业有限公

61573629.901598129904.001659703533.901577762951.8181940582.09-81940582.09

司太仓华兴商务咨询有

1832600000.001832600000.001832801632.48-201632.48-201632.48

限公司太仓华锦商务咨询有

1813000000.001813000000.001812978821.8021178.2021178.20

限公司

第122页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

3、在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业：

持股比例（%）对合营企业合营企业或联营主要经或联营企业注册地业务性质企业名称营地直接间接投资的会计处理方法南京华崧房地产

南京市南京市房地产开发50.00权益法开发有限公司太仓仁铧房地产

太仓市太仓市房地产开发49.00权益法开发有限公司上海古锋房地产

上海市上海市房地产开发49.00权益法开发有限公司杭州兆宜企业管

杭州市杭州市房地产开发49.00权益法理有限公司

（2）重要合营企业的主要财务信息

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目南京华崧房地产太仓仁铧房地产南京华崧房地产太仓仁铧房地产开发有限公司开发有限公司开发有限公司开发有限公司

流动资产4924929176.453958908809.153683961864.889703124028.60

其中：现金和

52526269.5384233391.4534094268.63163566251.56

现金等价物

非流动资产2169581648.231449395516.47

资产合计7094510824.683958908809.155133357381.359703124028.60

流动负债2063784039.43244410479.71901507078.636568764418.11

非流动负债2794989209.532605842097.92

负债合计4858773248.96244410479.713507349176.556568764418.11少数股东权益归属于母公司

2235737575.723714498329.441626008204.803134359610.49

股东权益按持股比例计

算的净资产份1117868787.861820104181.43813004102.401535836209.13额调整事项

—商誉

—内部交易未实现利润

—其他8874656.0672263142.0118645672.1572263142.01对合营企业权

益投资的账面1126743443.921892367323.44831649774.551608099351.14价值存在公开报价的合营企业权益投资的公允

第123页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目南京华崧房地产太仓仁铧房地产南京华崧房地产太仓仁铧房地产开发有限公司开发有限公司开发有限公司开发有限公司价值

营业收入131673062.876084012379.811045296309.40

净利润609729370.88581742883.43-10906982.95-8394906.36终止经营的净利润

其他综合收益2342775.05

综合收益总额609729370.88581742883.43-8564207.90-8394906.36本期收到的来自合营企业的股利

（3）重要联营企业的主要财务信息

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目上海古锋房地产杭州兆宜企业管上海古锋房地产杭州兆宜企业管开发有限公司理有限公司开发有限公司理有限公司

流动资产3558959942.434479393443.096868065787.209480301583.75

其中：现金和

187021694.30489598990.06328103195.78824912323.98

现金等价物

非流动资产128246189.75155757741.97140681391.81161121821.90

资产合计3687206132.184635151185.067008747179.019641423405.65

流动负债402011961.23340569185.374421384958.385773748692.96

非流动负债4689800.512426645.203201800.51181438666.00

负债合计406701761.74342995830.574424586758.895955187358.96

少数股东权益1030202991.04884948699.92归属于母公司

3280504370.443261952363.452584160420.122801287346.77

股东权益按持股比例计

算的净资产份1607447141.521598356658.091266238605.861372630799.92额调整事项

—商誉

—内部交易未实现利润

—其他对联营企业权

益投资的账面1607449918.151598356658.091266238605.861372630799.92价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

第124页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

期末余额/本期发生额期初余额/上期发生额项目上海古锋房地产杭州兆宜企业管上海古锋房地产杭州兆宜企业管开发有限公司理有限公司开发有限公司理有限公司

营业收入3965935908.275178868091.19403944.951067829.66

净利润696356268.51605228163.02-65967116.92-44576815.97终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额696356268.51605228163.02-65967116.92-44576815.97本期收到的来自联营企业的股利

（4）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息项目期末余额期初余额

合营企业：

投资账面价值合计9672200920.1212196326606.41

下列各项按持股比例计算的合计数————

净利润-190216790.11-303425936.69其他综合收益

综合收益总额-190216790.11-303425936.69

联营企业：

投资账面价值合计12128101296.347970654356.10

下列各项按持股比例计算的合计数————

净利润-46606151.31348088003.07

其他综合收益-3192104.694883953.21

综合收益总额-49798256.00352971956.28

注：由于本期重要合营企业、联营企业发生了变化，上期披露的不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息相应发生了变化。

（5）合营企业或联营企业向公司转移资金的能力存在重大限制的说明：无。

（6）合营企业或联营企业发生的超额亏损：无。

（7）其他说明：公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施。

4、重要的共同经营：无。

5、在未纳入合并财务报表范围的结构化主体中的权益：无。

十、政府补助

第125页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

1、年末按应收金额确认的政府补助

年末公司无应收政府补助款项。

2、涉及政府补助的负债项目

本年度公司无涉及政府补助的负债项目。

3、计入当年损益的政府补助

与资产相关/与收补助项目会计科目本期发生额上期发生额益相关

财政扶持资金其他收益20866735.3938143016.00与收益相关

研发费用补助其他收益4970114.9610664100.00与收益相关

稳岗补贴其他收益2622391.722263281.46与收益相关吸纳脱贫人口就

其他收益931250.004292656.07与收益相关业补贴

其他补贴其他收益651073.36633287.92与收益相关

其他补贴营业外收入100000.001000.00与收益相关

合计30141565.4355997341.45

十一、与金融工具相关的风险公司的经营活动会面临各种金融风险：信用风险、流动风险和市场风险（主要为汇率风险和利率风险）。公司整体的风险管理计划针对金融市场的不可预见性，力求减少对本公司财务业绩的潜在不利影响。

1、信用风险

信用风险是指交易对手未能履行合同义务而导致公司产生财务损失的风险。公司的信用风险主要来自货币资金、应收账款、其他应收款和其他流动资产等。管理层已制定适当的信用政策，并且不断监察这些信用风险的敞口。

公司持有的货币资金，主要存放于国有控股银行和其他大中型商业银行等金融机构，管理层认为这些商业银行具备较高信誉和资产状况，不存在重大的信用风险，不会产生因对方单位违约而导致的任何重大损失。

对于应收账款、其他应收款和其他流动资产，公司设定相关政策以控制信用风险敞口。

公司基于对客户的财务状况、从第三方获取担保的可能性、信用记录及其它因素诸如目前市

场状况等评估客户的信用资质并设置相应信用期。公司会定期对客户信用记录进行监控，对于信用记录不良的客户，公司会采用书面催款、缩短信用期或取消信用期等方式，以确保公司的整体信用风险在可控的范围内。

截止2024年12月31日，公司的前五大客户的应收账款和合同资产占公司应收账款和

第126页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

合同资产年末余额合计总额27.57%（2023年：34.87%）。

公司所承受的最大信用风险敞口为资产负债表中每项金融资产（包括衍生金融工具）的账面金额。除附注六、34、36、37、39、附注十三、5、附注十四、2所载公司作出的财务担保外，公司没有提供任何其他可能令公司承受信用风险的担保。

2、流动性风险

流动性风险是指公司无法及时获得充足资金，满足业务发展需要或偿付到期债务以及其他支付义务的风险。

公司资金管理部门持续监控公司短期和长期的资金需求，以确保维持充裕的现金储备；

同时持续监控是否符合借款协议的规定，从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。

截止2024年12月31日，公司各项金融负债以未折现的合同现金流量按到期日列示如下：

期末余额项目

账面价值总值1年以内1-5年5年以上

借款98144903283.46110825606832.9722599534889.9877274048015.9310952023927.06

应付债券26909154367.4729242978585.875007539985.5323729842350.01505596250.33

应付款项61197934541.2361511203191.4161511203191.41

其他流动负债452115000.00457456438.36457456438.36

其他非流动负债17250800412.1219441978159.791413550562.0018028427597.79

合计203954907604.28221479223208.4090989285067.28119032317963.7311457620177.39（续表）期初余额项目

账面价值总值1年以内1-5年5年以上

借款101333869533.94112635340403.8627737748478.0475328936438.279568655487.55

应付债券27187869442.8029957410885.576379737382.3723577673503.20

应付款项69623621020.2669964098280.9669964098280.96其他流动负债

其他非流动负债16524559987.9319815958398.03968030022.2418847928375.79

合计214669919984.93232372807968.42105049614163.61117754538317.269568655487.55

注：应付款项包含本公司通过供应商融资安排延期付款余额86.27亿元。

3、市场风险

（1）汇率风险

公司的主要经营位于中国境内，主要业务以人民币结算。但公司已确认的外币资产和负

第127页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

债及未来的外币交易（外币资产和负债及外币交易的计价货币主要为美元与港币）依然存在汇率风险。公司资金部门负责管理集团外币交易和外币资产及负债的规模，以最大程度降低面临的汇率风险。

*截止2024年12月31日，公司持有的外币金融资产和外币金融负债折算成人民币的金额详见附注六、62。

*敏感性分析

截止2024年12月31日，对于公司各类美元及港币等金融资产和美元及港币等金融负债，如果人民币对美元及港币等升值或贬值10%，其他因素保持不变，则公司将减少或增加净利润约396657634.42元（2023年度约324755852.92元）。

（2）利率风险公司的利率风险主要产生于银行借款及其他金融机构借款等。浮动利率的金融负债使公司面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使公司面临公允价值利率风险。公司根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

公司资金管理部门持续监控公司利率水平。利率上升会增加新增带息债务的成本以及公司尚未付清的以浮动利率计息的带息债务的利息支出，并对公司的财务业绩产生重大的不利影响，管理层会依据最新的市场状况及时做出调整来降低利率风险。

*截止2024年12月31日，公司长期带息债务主要为人民币计价的固定或浮动利率合同，金额为118906014161.60元，详见附注六34、36、37所述。

*敏感性分析

截止2024年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其他因素保持不变，公司的净利润及股东权益会减少或增加约191680085.69元（2023年度约

233327274.29元）。

上述敏感性分析假定在资产负债表日已发生利率变动，并且已应用于公司所有按浮动利率获得的借款。

十二、公允价值的披露本公司按公允价值三个层次列示了以公允价值计量的金融资产工具于2024年12月31日的账面价值。公允价值整体归类于三个层次时，依据的是公允价值计量时使用的各重要输入值所属三个层次中的最低层次。三个层次的定义如下：

第1层次：是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价；

第128页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

第2层次：是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值；

第二层次输入值包括：1）活跃市场中类似资产或负债的报价；2）非活跃市场中相同或类似资产或负债的报价；3）除报价以外的其他可观察输入值，包括在正常报价间隔期间可观察的利率和收益率曲线、隐含波动率和信用利差等；4）市场验证的输入值等。

第3层次：是相关资产或负债的不可观察输入值。

1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

期末公允价值项目

第1层次第2层次第3层次合计以公允价值计量且其

变动计入当期损益的4219269.7517450000.0021669269.75金融资产小计

---权益工具投资4219269.7517450000.0021669269.75

其他权益工具投资100000.00100000.00

投资性房地产小计29851247951.1429851247951.14

---出租的建筑物29851247951.1429851247951.14

衍生金融资产32826789.5132826789.51

资产合计4219269.7529901624740.6529905844010.40衍生金融负债负债合计

2、持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

公司年末之以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，持续第一层次公允价值计量的权益工具投资系公司持有的庄臣控股（HK01955），年末公司持有其股票为 11250000股，市价取自该股票2024年12月31日收盘价，即0.405港币/股。

3、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息无。

4、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息

（1）投资性房地产

投资性房地产，持续第三层次公允价值计量的出租建筑物，公司采用估值技术确定其公允价值，公司采取第三方评估机构评估值作为投资性房地产的公允价值。所采用的方法为租金收益模型或市场法，主要输入值包括租金增长率、资本化率、可比实例交易价格和交易修正系数等。

第129页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（2）衍生金融资产/衍生金融负债

衍生金融资产/衍生金融负债，持续第三层次公允价值计量的衍生金融负债是公司购入的境外经营净投资套期产品，公司采用的估值技术，主要是取得交易银行提供的年末公允价值确认函。

（3）其他

持续第三层次公允价值计量的其他权益工具投资、交易性金融资产是公司对外权益性投资，因公允价值不存在重大不利条件变化，成本视同为对公允价值的最佳估计。

5、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

公司年末不以公允价值计量的各项金融资产和金融负债的账面价值与公允价值之间无重大差异。

十三、关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况

母公司对本公司母公司对本公司注册资本母公司名称注册地业务性质的持股比例的表决权比例（万元）

（%）（%）珠海华发集房地产开

珠海市1691978.9726.3426.34团有限公司发经营

注：本公司的最终控制方是珠海市人民政府国有资产监督管理委员会。

2、本公司的子公司情况

详见附注九、1、“在子公司中的权益”。

3、本公司的合营和联营企业情况

本公司重要的合营和联营企业详见附注九、3、“在合营企业或联营企业中的权益”。

报告期内与本公司发生关联方交易，或前期与本公司发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系珠海华发集团财务有限公司本公司联合营企业且受同一母公司控制珠海华发数智技术有限公司本公司联合营企业且受同一母公司控制珠海正汉置业有限公司本公司联合营企业南京联华房地产开发有限公司本公司联合营企业广州华骁房地产开发有限公司本公司联合营企业南京屿发房地产开发有限公司本公司联合营企业武汉华发中城荟商业管理有限公司本公司联合营企业北京星泰通府置业有限公司本公司联合营企业

第130页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注合营或联营企业名称与本公司关系武汉华晟乾茂置业有限公司本公司联合营企业珠海雍景华越房地产有限公司本公司联合营企业深圳市润招房地产有限公司本公司联合营企业南京华铎房地产开发有限公司本公司联合营企业杭州润兴置业有限公司本公司联合营企业珠海景华房地产有限公司本公司联合营企业武汉华璋房地产开发有限公司本公司联合营企业武汉中央商务区投资开发有限公司本公司联合营企业深圳融祺投资发展有限公司本公司联合营企业珠海华方物业运营管理有限公司本公司联合营企业珠海华发广昌房产开发有限公司本公司联合营企业惠州融拓置业有限公司本公司联合营企业苏州华恒商用置业有限公司本公司联合营企业珠海琴发投资有限公司本公司联合营企业珠海市海灏实业投资有限公司本公司联合营企业湖南梦想滨水湾置业有限公司本公司联合营企业大连万腾置业有限公司本公司联合营企业湖北疏港投资有限公司本公司联合营企业南京铧美装饰工程有限公司本公司联合营企业鄂州滨湖地产有限责任公司本公司联合营企业成都润泽蓉城房地产开发有限公司本公司联合营企业太仓仁铧房地产开发有限公司本公司联合营企业南京华崧房地产开发有限公司本公司联合营企业南京裕晟置业有限公司本公司联合营企业南京荟合置业有限公司本公司联合营企业长沙润熠房地产开发有限公司本公司联合营企业珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司本公司联合营企业珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司本公司联合营企业太仓商盛商务咨询有限公司本公司联合营企业珠海市建设安全科学研究院有限公司本公司联合营企业珠海华发凤凰房产开发有限公司本公司联合营企业南通招通置业有限公司本公司联合营企业武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司本公司联合营企业南京颐铧居置业有限公司本公司联合营企业苏州市盛澜美科房地产有限公司本公司联合营企业成都华锦铭弘实业有限公司本公司联合营企业广州市润臻置业有限公司本公司联合营企业广州市润晔置业有限公司本公司联合营企业

第131页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注合营或联营企业名称与本公司关系

交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司本公司联合营企业湖北联辰房地产开发有限公司本公司联合营企业上海润喆翔云置业有限公司本公司联合营企业上海古锋房地产开发有限公司本公司联合营企业长沙懿德房地产有限公司本公司联合营企业广州南沙区美多莉房地产开发有限公司本公司联合营企业上海华泓钜盛房地产开发有限公司本公司联合营企业长沙雍景房地产有限公司本公司联合营企业宁波招海置业有限公司本公司联合营企业义乌兆盈房地产有限公司本公司联合营企业南京华幜钜盛房地产开发有限公司本公司联合营企业南京铧隅装饰工程有限公司本公司联合营企业

YANLORD ECO ISLAND INVESTMENTS本公司联合营企业

PTE.LTD广州穗信置业有限公司本公司联合营企业珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开发有限公司本公司联合营企业珠海市碧湖房地产开发有限公司本公司联合营企业西安紫薇华发物业管理服务有限公司本公司联合营企业潮州城市新能源发展有限公司本公司联合营企业珠海华发月堂房产开发有限公司本公司联合营企业

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海智慧新能源投资有限公司受同一母公司控制珠海正青建筑勘察设计咨询有限公司受同一母公司控制珠海正琴工程科技有限公司受同一母公司控制珠海云上智城投资运营控股有限公司受同一母公司控制珠海宜祝焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜诸焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜羽焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜悠焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜扬住房开发有限公司受同一母公司控制珠海宜悟焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜时焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜珊焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜韧焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜沥焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜居住房开发有限公司受同一母公司控制

第132页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海宜居焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜敬住房开发有限公司受同一母公司控制珠海宜济焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜朝焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜斌焕欣住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海宜岸住房开发有限公司受同一母公司控制珠海西海岸公寓管理有限公司受同一母公司控制珠海维业美华建筑设计有限公司受同一母公司控制珠海市住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海市九控体育管理有限公司受同一母公司控制珠海市华发上众汽车有限公司受同一母公司控制珠海市恒源电力建设有限公司受同一母公司控制珠海市国际交流中心有限公司受同一母公司控制珠海市工程监理有限公司受同一母公司控制珠海市高新总部基地建设发展有限公司受同一母公司控制珠海市凤凰停车楼管理有限公司受同一母公司控制珠海市纺织工业集团公司受同一母公司控制珠海市安宜建设投资有限公司受同一母公司控制珠海市安昕住房租赁有限公司受同一母公司控制珠海市安居集团有限公司受同一母公司控制珠海十字门中央商务区建设控股有限公司受同一母公司控制珠海十字门国际会展中心管理有限公司受同一母公司控制珠海三江人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海情侣海岸建设有限公司受同一母公司控制珠海科技创业投资有限公司受同一母公司控制珠海科创恒瑞投资有限公司受同一母公司控制珠海科创海盛创业投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海康泰明输变电工程有限公司受同一母公司控制珠海金湾区华发产业新空间园区运营有限公司受同一母公司控制珠海金湾华发酒店管理有限公司受同一母公司控制珠海稷华生态科技有限公司受同一母公司控制珠海焕新方正科技有限公司受同一母公司控制珠海铧龙装饰有限公司受同一母公司控制珠海铧龙幕墙工程有限公司受同一母公司控制珠海铧龙家居有限公司受同一母公司控制珠海铧灏投资控股有限公司受同一母公司控制珠海铧创投资管理有限公司受同一母公司控制珠海华祝投资有限公司受同一母公司控制

第133页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海华诸投资有限公司受同一母公司控制珠海华衷投资有限公司受同一母公司控制珠海华智人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海华之投资有限公司受同一母公司控制珠海华兆投资有限公司受同一母公司控制珠海华兆发展有限公司受同一母公司控制珠海华载投资有限公司受同一母公司控制珠海华羽投资有限公司受同一母公司控制珠海华悠投资有限公司受同一母公司控制珠海华翼开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华羿新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华易投资有限公司受同一母公司控制珠海华曜新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华煦新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华昕新能源建设有限公司受同一母公司控制珠海华昕开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华镶投资有限公司受同一母公司控制珠海华弦投资有限公司受同一母公司控制珠海华皙投资有限公司受同一母公司控制珠海华悟投资有限公司受同一母公司控制珠海华务投资有限公司受同一母公司控制珠海华涂投资有限公司受同一母公司控制珠海华霆开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华态投资有限公司受同一母公司控制珠海华寿投资有限公司受同一母公司控制珠海华实智远投资有限公司受同一母公司控制珠海华实智行投资有限公司受同一母公司控制珠海华实医疗器械有限公司受同一母公司控制珠海华珊投资有限公司受同一母公司控制珠海华汝投资有限公司受同一母公司控制珠海华韧投资有限公司受同一母公司控制珠海华曲投资有限公司受同一母公司控制珠海华擎大型产业集聚区开发有限公司受同一母公司控制珠海华勤开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华淇开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华蒲投资有限公司受同一母公司控制珠海华奈投资有限公司受同一母公司控制珠海华摩投资有限公司受同一母公司控制

第134页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海华鸣投资有限公司受同一母公司控制珠海华律投资有限公司受同一母公司控制珠海华珞投资有限公司受同一母公司控制珠海华隆投资有限公司受同一母公司控制珠海华凌开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华瓴建设工程有限公司受同一母公司控制珠海华沥投资有限公司受同一母公司控制珠海华礼投资有限公司受同一母公司控制珠海华蕾投资有限公司受同一母公司控制珠海华铠开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华聚开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华金小额贷款有限公司受同一母公司控制珠海华金融资担保有限公司受同一母公司控制珠海华金启元投资有限公司受同一母公司控制珠海华金普惠金融发展有限公司受同一母公司控制珠海华金开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华建联合投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华兼投资有限公司受同一母公司控制珠海华济投资有限公司受同一母公司控制珠海华桦投资有限公司受同一母公司控制珠海华恒绿植管理有限公司受同一母公司控制珠海华荷投资有限公司受同一母公司控制珠海华和生态科技有限公司受同一母公司控制珠海华澔开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华夯投资有限公司受同一母公司控制珠海华晗投资有限公司受同一母公司控制珠海华圭投资有限公司受同一母公司控制珠海华耿投资有限公司受同一母公司控制珠海华港建设投资有限公司受同一母公司控制珠海华馥投资有限公司受同一母公司控制珠海华发珠澳发展有限公司受同一母公司控制珠海华发中演剧院管理有限公司受同一母公司控制珠海华发智汇湾运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发智谷投资运营有限公司受同一母公司控制珠海华发阅潮文化有限公司受同一母公司控制珠海华发园林工程有限公司受同一母公司控制珠海华发新能源运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发新能源投资开发控股有限公司受同一母公司控制

第135页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海华发新能源发展有限公司受同一母公司控制珠海华发现代农业科技投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发现代服务投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发文教旅游产业发展有限公司受同一母公司控制珠海华发文化传播有限公司受同一母公司控制珠海华发投资控股集团有限公司受同一母公司控制珠海华发体育发展有限公司受同一母公司控制珠海华发数智能源有限公司受同一母公司控制珠海华发石化能源有限公司受同一母公司控制珠海华发商贸控股有限公司受同一母公司控制珠海华发人力资源服务有限公司受同一母公司控制珠海华发人才公馆保障房建设有限公司受同一母公司控制珠海华发沁园保障房建设有限公司受同一母公司控制珠海华发汽车销售有限公司受同一母公司控制珠海华发拍卖有限公司受同一母公司控制珠海华发科技产业集团有限公司受同一母公司控制珠海华发科创产业园运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华发集团有限公司受同一母公司控制珠海华发集团科技研究院有限公司受同一母公司控制珠海华发华毓投资建设有限公司受同一母公司控制珠海华发国际酒店管理有限公司受同一母公司控制珠海华发国际会展有限公司受同一母公司控制珠海华发国际会展管理有限公司受同一母公司控制珠海华发供应链金融服务有限公司受同一母公司控制珠海华发高新建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市之心建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市运营投资控股有限公司受同一母公司控制珠海华发城市研究院有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间招商服务有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间运营服务有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间投资开发有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间控股有限公司受同一母公司控制珠海华发产业新空间光伏建设有限公司受同一母公司控制珠海华发保障房建设控股有限公司受同一母公司控制珠海华发澳服企业孵化管理有限公司受同一母公司控制珠海华钿投资有限公司受同一母公司控制珠海华惮投资有限公司受同一母公司控制珠海华琮投资有限公司受同一母公司控制

第136页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海华晟新能源开发有限公司受同一母公司控制珠海华宸开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华宸产业新空间建设有限公司受同一母公司控制珠海华沉投资有限公司受同一母公司控制珠海华朝投资有限公司受同一母公司控制珠海华卜投资有限公司受同一母公司控制珠海华缤开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华斌投资有限公司受同一母公司控制珠海华彼投资有限公司受同一母公司控制珠海华蓓运营管理有限公司受同一母公司控制珠海华葆投资有限公司受同一母公司控制珠海华保开发建设有限公司受同一母公司控制珠海华褒投资有限公司受同一母公司控制珠海华斑投资有限公司受同一母公司控制珠海华颁投资有限公司受同一母公司控制珠海华敖投资有限公司受同一母公司控制珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限受同一母公司控制公司珠海横琴新区丰铧股权投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海鹤洲北华发现代农业科技有限公司受同一母公司控制珠海国际高尔夫游乐有限公司受同一母公司控制珠海高新华发产业新空间园区综合服务有限公司受同一母公司控制珠海富山工业园投资开发有限公司受同一母公司控制珠海方正印刷电路板发展有限公司受同一母公司控制珠海发展投资基金管理有限公司受同一母公司控制珠海度假村酒店有限公司受同一母公司控制珠海电力建设工程有限公司受同一母公司控制珠海电力工程监理有限责任公司受同一母公司控制珠海迪信通科技有限公司受同一母公司控制珠海大型产业集聚区开发有限公司受同一母公司控制珠海城市建设集团有限公司受同一母公司控制珠海城市发展基金管理有限公司受同一母公司控制珠海城建资产经营管理有限公司受同一母公司控制珠海城建投资开发有限公司受同一母公司控制珠海城建市政建设有限公司受同一母公司控制珠海城建地产开发有限公司受同一母公司控制珠海产权交易中心有限责任公司受同一母公司控制珠海奥粤能源有限公司受同一母公司控制重庆小迪通讯器材有限公司受同一母公司控制

第137页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系郑州迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制浙江迪信通商贸有限公司受同一母公司控制长沙九五八五九八电讯设备有限公司受同一母公司控制云南迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制香港华发投资控股有限公司受同一母公司控制西藏华昇物流发展有限公司受同一母公司控制西安迪信通电子通讯技术有限公司受同一母公司控制武汉易通达通讯器材有限公司受同一母公司控制武汉华启房地产开发有限公司受同一母公司控制无锡华昇新能源发展有限公司受同一母公司控制温州迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制维业建设集团股份有限公司受同一母公司控制天津瑞骏房地产开发有限责任公司受同一母公司控制苏州新高乐融酒店管理有限公司受同一母公司控制苏州太仓华发酒店管理有限公司受同一母公司控制四川亿佳隆通讯连锁有限公司受同一母公司控制沈阳通联四海电子通信技术有限公司受同一母公司控制上海铄兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海铭兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海锴兑物业管理有限公司受同一母公司控制上海锴兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海铧兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海锋兑实业发展有限公司受同一母公司控制上海铎兑信息科技有限公司受同一母公司控制上海迪信电子通信技术有限公司受同一母公司控制上海川达通信技术有限公司受同一母公司控制汕尾市华发酒店管理有限公司受同一母公司控制山西迪信通商贸有限公司受同一母公司控制青岛迪信通通信技术有限公司受同一母公司控制南京亿家隆通信技术有限公司受同一母公司控制梅州华发现代农业科技有限公司受同一母公司控制罗定华亿新能源发展有限公司受同一母公司控制江苏迪丰通信技术有限公司受同一母公司控制建泰建设有限公司受同一母公司控制

铧金商业运营管理（珠海）有限公司受同一母公司控制

华金资产管理（深圳）有限公司受同一母公司控制华金证券股份有限公司受同一母公司控制

华金证券（国际）有限公司受同一母公司控制

第138页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系华金期货有限公司受同一母公司控制

华金金融（国际）控股有限公司受同一母公司控制

华金国际商业保理（珠海）有限公司受同一母公司控制湖南中讯通电子科技有限公司受同一母公司控制横琴国际知识产权交易中心有限公司受同一母公司控制河南迪信通商贸有限公司受同一母公司控制河南迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制河北迪信电子通信设备有限公司受同一母公司控制合肥迪信通通信技术有限公司受同一母公司控制广西迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制广东省维业科技有限公司受同一母公司控制广东家和置地投资有限公司受同一母公司控制广东闳泰建材贸易有限公司受同一母公司控制广东横琴粤澳深度合作区华发七弦琴知识产权运受同一母公司控制营服务有限公司广东横琴粤澳深度合作区华发跨境电商园区运营受同一母公司控制管理有限公司广东富源实业集团有限公司受同一母公司控制广东迪信通商贸有限公司受同一母公司控制抚顺通联四海电子通信技术有限公司受同一母公司控制福建迪信电子通信技术有限公司受同一母公司控制佛山迪信通商贸有限公司受同一母公司控制佛山城智新能源有限公司受同一母公司控制北京市泰龙吉贸易有限公司受同一母公司控制北京铧发企业管理有限公司受同一母公司控制北京迪信通商贸股份有限公司受同一母公司控制北京迪信通电子通信技术有限公司受同一母公司控制

GUANG YU GLOBAL FUND LP 受同一母公司控制阳江华阳开发建设有限公司受同一母公司控制阳江华创开发建设管理有限公司受同一母公司控制珠海铧寿开发建设有限公司受同一母公司控制珠海市斗门区电力建设有限公司受同一母公司控制珠海中影城建电影城有限公司母公司之合营联营企业珠海农村商业银行股份有限公司母公司之合营联营企业珠海铧盈投资有限公司母公司之合营联营企业珠海华实美原生态科技运营管理有限公司母公司之合营联营企业珠海华润银行股份有限公司母公司之合营联营企业珠海华金资本股份有限公司母公司之合营联营企业珠海华金智汇湾创业投资有限公司母公司之合营联营企业

第139页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本公司的关系珠海华金领盛投资有限公司母公司之合营联营企业珠海华金领创基金管理有限公司母公司之合营联营企业珠海华发体育运营管理有限公司母公司之合营联营企业珠海华发城市服务管理有限公司母公司之合营联营企业珠海航发太空中心运营管理有限公司母公司之合营联营企业珠海城际轨道实业有限公司母公司之合营联营企业

英飞尼迪（珠海）创业投资管理有限公司母公司之合营联营企业无锡华发体育运营管理有限公司母公司之合营联营企业

天津铧兴信威企业管理合伙企业（有限合伙）母公司之合营联营企业久隆财产保险有限公司母公司之合营联营企业金埔园林股份有限公司母公司之合营联营企业横琴人寿保险有限公司母公司之合营联营企业横琴华通金融租赁有限公司母公司之合营联营企业广州市中启能源科技有限公司母公司之合营联营企业广东联合产权交易中心有限公司母公司之合营联营企业

珠海粤华合盛投资合伙企业（有限合伙）母公司之合营联营企业南京仁恒江岛置业有限公司本公司联合营企业之子公司

华奥国际体育发展（珠海横琴）有限公司本公司联合营企业之子公司珠海琴发实业有限公司本公司联合营企业之子公司西安紫晟置业有限公司本公司联合营企业之子公司武汉华中投地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司武汉华怡城房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海招盛房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海乔浦房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司上海铧曦房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司惠州大亚湾康成房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司杭州兆越房地产有限公司本公司联合营企业之子公司广州市增城区越华房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司广州海灏科技产业营运有限公司本公司联合营企业之子公司北京中冶名盈房地产开发有限公司本公司联合营企业之子公司

本公司股东且受同一母公司控制、持股珠海华发综合发展有限公司

1.78%

珠海市恒华发展有限公司其他关联方珠海市免税企业集团有限公司其他关联方珠海九洲现代服务有限公司其他关联方珠海华蓁现代农业有限公司其他关联方

珠海华耀投资合伙企业（有限合伙）其他关联方珠海横琴九控商业保理有限公司其他关联方广东金融资产交易中心股份有限公司其他关联方

第140页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

5、关联方交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

*采购商品/接受劳务情况关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司购买商品、接受劳务4103257591.024706369244.30

珠海华发集团有限公司及其下属公司广告费284775992.57344509775.34

珠海华发集团有限公司及其下属公司融资服务费36213817.2843522603.70

珠海华发集团有限公司及其下属公司其他40204374.9220607393.26

联合营公司购买商品、接受劳务16959372.484058202767.00

合计4481411148.279173211783.60

*出售商品/提供劳务情况关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属子公司销售商品、提供劳务382448605.84113970718.88

珠海华发集团有限公司及其下属子公司物业管理费156814509.62175341790.60

珠海华发集团有限公司及其下属子公司其他53502993.3214655750.12

联合营公司服务费135487852.44182987733.41

联合营公司销售商品、提供劳务65416381.86121648910.11

合计793670343.08608604903.12

（2）关联受托管理/委托管理情况本公司作为受托方

第141页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注托管收托管资确认的托管收委托方名称受托方名称受托起始日受托终止日益定价产类型益依据本公司及下其他资

珠海华发集团有限公司2001/1/1有关托管资产销售完毕之日注1属子公司产托管珠海横琴新区十字门国际金融中本公司及下其他资

2019/9/19项目物业销售完毕并完成结算注218576092.23

心大厦建设有限公司属子公司产托管珠海十字门中央商务区建设控股本公司及下其他资

2019/9/19项目物业销售完毕并完成结算注345927468.09

有限公司属子公司产托管本公司及下其他资

珠海华勤开发建设有限公司2019/12/12项目物业销售完毕或竣工验收，并完成结算注41897200.47属子公司产托管本公司及下其他资

广东富源实业集团有限公司2020/1/23项目物业销售完毕或竣工验收，并完成结算注58044099.75属子公司产托管本公司及下其他资

阳江华阳开发建设有限公司2020/3/5项目物业销售完毕或竣工验收，并完成结算注5属子公司产托管本公司及下其他资

阳江华创开发建设管理有限公司2020/3/5项目物业销售完毕或竣工验收，并完成结算注5属子公司产托管

珠海十字门中央商务区建设控股本公司及下其他资至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成

2020/8/18注7158952161.74

有限公司属子公司产托管结算，并支付完所有工程全流程管理费为止本公司及下其他资至项目竣工验收、结算完成及项目集中交付期届满后

珠海华瓴建设工程有限公司2020/8/21注662409134.82属子公司产托管半年为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华发华毓投资建设有限公司2022/12/5结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注822194818.93属子公司产托管为止本公司及下其他资

珠海华隆投资有限公司2022/1/24项目物业销售完毕并完成结算注9属子公司产托管

珠海市高新总部基地建设发展有本公司及下其他资2023/4/11项目物业销售完毕并完成结算注10

第142页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注托管收托管资确认的托管收委托方名称受托方名称受托起始日受托终止日益定价产类型益依据限公司属子公司产托管

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成珠海十字门中央商务区建设控股本公司及下其他资

2023/6/6结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注1167430636.05

有限公司属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华霆开发建设有限公司2023/6/9结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注11属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华凌开发建设有限公司2023/6/9结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注1110351836.84属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华缤开发建设有限公司2023/6/5结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注115433357.67属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华翼开发建设有限公司2023/6/13结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注114200280.72属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

珠海华淇开发建设有限公司2023/6/5结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注1113346394.99属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

本公司及下其他资至物业销售完毕及完成结算，并支付完所有合作费用珠海华铠开发建设有限公司2023/6/13注12属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至本项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕且完本公司及下其他资

珠海华聚开发建设有限公司2023/12/26成结算，并支付完所有应付的工程全流程管理费、所注1318633033.86属子公司产托管有应付的营销管理费及完成质保期客服工作为止

第143页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注托管收托管资确认的托管收委托方名称受托方名称受托起始日受托终止日益定价产类型益依据

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成本公司及下其他资

广东家和置地投资有限公司2024/8/31结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注136879480.82属子公司产托管及完成质保期客服工作为止

至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成珠海华发城市之心建设控股有限本公司及下其他资

2024/10/31结算，并支付完所有工程全流程管理费和营销管理费注13

公司属子公司产托管及完成质保期客服工作为止珠海华发沁园保障房建设有限公本公司及下其他资

2024/1/8项目物业销售完毕并完成结算注14

司属子公司产托管

本公司及下其他资至项目竣工验收及结算完成、至物业销售完毕及完成

珠海铧寿开发建设有限公司2024/3/28注15

属子公司产托管结算，并支付完所有工程全流程管理费为止本公司及下其他资

珠海市斗门区电力建设有限公司2024/9/29项目物业销售完毕并完成结算注16329084.16属子公司产托管

合计444605081.14

注1：按托管资产营业收入总额收取8%的托管费用，按预收售楼款项的1%收取销售佣金。

注2：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅部分2-2.5%的营销管理费、非住宅部分2-2.5%的工程顾问及营销管理费。

注3：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销售回款金额收取公建地块2-2.5%的工程顾问及营销管理费；营销涉及的第三方费用收费标准为所负责销售的物业实际销售回款金额的0.8%（销售物业不含车位销售部分），且总额不超过人民币3800万元。

注4：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费；按实际销

第144页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

售回款金额收取公建地块2-2.5%的工程顾问及营销管理费。

注5：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2.5%的工程全流程管理费、2-2.5%的营销管理费。

注6：商标使用费为受托销售物业实际销售回款金额的0.5%；工程全流程管理费为受托销售物业实际销售回款金额的2.5%与不销售物业实际开发成

本的8%之和；营销管理费为受托销售物业实际销售回款金额的2.5%。

注7：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取住宅地块2.5%的工程全流程管理费、2.5%的营销管理费；按实际销售

回款金额收取公建地块2.5%的工程顾问及营销管理费；如被委托方进行货量区装修的，需额外支付货量区装修管理费，收费标准为货量区装修工程结算建安成本的8%。

注8：按项目销售物业实际销售回款金额收取0.4%的商标使用费；按项目销售物业实际建设总投资的6%收取工程全流程管理费、按项目销售物业实

际销售回款金额的2.0%收取营销管理费。

注9：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取2%的工程顾问费、2%的营销管理费；营销涉及第三方费用，最多不超过物业实际销售回款的1.1%。

注10：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2-2.5%的营销管理费。

注11：按项目销售物业实际销售回款金额收取0.4%的商标使用费。若项目实际建设总投资低千20亿元，工程全流程管理费费率为6%；若项目实际建设总投资在20亿~30亿，工程全流程管理费费率为5.5%；若委托项目实际建设总投资高于30亿，项目工程全流程管理费率为5%。对未使用营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的2.0%收取营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，按项目销售物业实际销售回款金额的1.8%收取营销管理费。

注12：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按物业实际销售回款金额收取2.5%的工程顾问费、2.5%营销管理费。

注13：工程全流程管理：以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率。实际建设总投资＜20亿元，费率为6%；20亿元≤实际建设总投

第145页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

资＜30亿元，费率为5.5%；实际建设总投资≥30亿元，费率为5%。营销管理费：对未使用营销渠道成交的销售物业，珠海华聚按照该部分委托销售物业实际销售回款金额的2%支付营销管理费；对使用了营销渠道成交的销售物业，则按该部分委托销售物业实际销售回款金额的1.8%支付营销管理费。注册商标许可使用：收费标准为项目实际销售回款金额的0.4%。

注14：按实际销售回款金额收取0.5%的商标使用费；按实际销售回款金额收取2-2.5%的营销管理费。

注15：工程全流程管理：以项目实际建设总投资作为计算基数，实行阶梯式费率。实际建设总投资＜20亿元，费率为6%；20亿元≤实际建设总投资＜30亿元，费率为5.5%；实际建设总投资≥30亿元，费率为5%。

注16：营销管理费：对未使用营销渠道成交的销售物业，营销管理费收费标准为该部分委托销售物业实际销售回款金额的2%；对使用了营销渠道成交的销售物业，则营销管理费收费标准为该部分委托销售物业实际销售回款金额的1.8%。

（3）关联租赁情况

*本公司作为出租方确认的租赁收入承租方名称租赁资产种类本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物69318525.5649575393.86

珠海华发集团有限公司及其下属公司其他1018195.635836729.74

联合营公司房屋建筑物2145889.781889166.72

合计72482610.9757301290.32

*本公司作为承租方项目出租方名称租赁资产种类本期发生额上期发生额

简化处理的短期租赁和珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物2755708.97835727.56

低价值资产租赁的租金珠海华发集团有限公司及其下属公司场地租赁及其他249621.12

第146页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目出租方名称租赁资产种类本期发生额上期发生额

费用合营联营企业房屋建筑物1178403.51

合计3005330.092014131.07

未纳入租赁负债计量的珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物17345161.3820996799.62

可变租赁付款额合计17345161.3820996799.62

珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物75185847.5881427737.01

珠海华发集团有限公司及其下属公司场地租赁及其他249621.12支付的租金

联合营公司房屋建筑物562766.995283813.28

合计75998235.6986711550.29

珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物23159352.5617160268.89承担的租赁负债利息支

联合营公司房屋建筑物116179.79608683.29出

合计23275532.3517768952.18

珠海华发集团有限公司及其下属公司房屋建筑物249019843.2022269715.64

增加的使用权资产珠海华发集团有限公司及其下属公司场地租赁及其他3309948.15

合计249019843.2025579663.79

第147页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

（4）关联担保情况

*本公司作为担保方担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕广州海灏科技产业营运有限公

338297316.492023年度2037年度否

司广州海灏科技产业营运有限公

48802683.512024年度2037年度否

司

广州华骁房地产开发有限公司1722000000.002022年度2027年度否广州南沙区美多莉房地产开发

29195000.002020年度2025年度否

有限公司

广州市润臻置业有限公司13000500.002024年度2025年度否

广州市润臻置业有限公司22308000.002024年度2026年度否

广州市润臻置业有限公司17550000.002024年度2027年度否惠州大亚湾康成房地产开发有

595000000.002022年度2027年度否

限公司惠州大亚湾康成房地产开发有

595000000.002023年度2027年度否

限公司

交投嘉华（宜昌）城市发展有限

78928533.592021年度2024年度是

公司

南京华铎房地产开发有限公司1000000000.002023年度2024年度是

南京华崧房地产开发有限公司400000000.002022年度2024年度是

南京华崧房地产开发有限公司600000000.002023年度2025年度否

南京联华房地产开发有限公司1114995000.002024年度2029年度否

南京屿发房地产开发有限公司274706250.002023年度2028年度否

南京屿发房地产开发有限公司47775000.002024年度2028年度否

苏州华恒商用置业有限公司185060000.002021年度2024年度是苏州市盛澜美科房地产有限公

237016000.002022年度2024年度是

司苏州新高乐融酒店管理有限公

159500000.002024年度2039年度否

司

武汉华启房地产开发有限公司35700000.002022年度2052年度否武汉华怡城房地产开发有限公

134002500.002019年度2024年度是

司武汉华怡城房地产开发有限公

112200000.002019年度2025年度否

司武汉华怡城房地产开发有限公

123394500.002020年度2024年度是

司武汉华怡城房地产开发有限公

95982000.002020年度2025年度否

司武汉中央商务区投资开发有限

900000000.002019年度2024年度是

公司武汉中央商务区投资开发有限

153000000.002021年度2024年度是

公司武汉中央商务区投资开发有限

210324000.002023年度2035年度否

公司

第148页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注担保是否已被担保方担保金额担保起始日担保到期日经履行完毕武汉中央商务区投资开发有限

552585000.002024年度2039年度否

公司

西安紫晟置业有限公司197784000.002022年度2025年度否

西安紫晟置业有限公司25511040.002023年度2025年度否

义乌兆盈房地产有限公司213872400.002021年度2027年度否

义乌兆盈房地产有限公司149723222.232022年度2027年度否

长沙润熠房地产开发有限公司29703800.002023年度2024年度是

长沙润熠房地产开发有限公司85750000.002023年度2024年度是

珠海景华房地产有限公司13508170.202022年度2025年度否

珠海景华房地产有限公司1855900.002022年度2024年度是

珠海景华房地产有限公司43620719.602023年度2025年度否

珠海景华房地产有限公司4819715.062024年度2025年度否

珠海琴发实业有限公司1200000000.002021年度2024年度是

珠海琴发实业有限公司276000000.002023年度2031年度否珠海市香洲区碧珠碧桂园房地

113000000.002021年度2024年度是

产开发有限公司

珠海正汉置业有限公司51391223.842021年度2026年度否

珠海正汉置业有限公司47727233.392021年度2027年度否

珠海正汉置业有限公司77600000.002022年度2024年度是

珠海正汉置业有限公司108439676.492022年度2026年度否

珠海正汉置业有限公司409416817.542022年度2027年度否

关联担保情况说明：

注1：经公司第十届董事局第三十八次会议决议及2023年年度股东大会决议批准的《关于公司2024年度担保计划的议案》，公司及子公司合计对外担保最高限额为2191.48亿元，其中对子公司的担保最高限额为1778.90亿元，对联合营公司的担保最高限额为412.58亿元。截至2024年12月31日，公司实际为联营合营企业提供担保余额81.27亿元，未超出担保额度。

注2：本公司为合营企业珠海正汉置业有限公司对外借款和履约保函提供100%连带责任担保，同时其股东珠海正大惠成控股合伙企业（有限合伙）、珠海惠成银湾控股合伙企业（有限合伙）以所持珠海正汉置业有限公司股权为本公司提供质押反担保。

*本公司作为被担保方担保起始担保到期担保是否已担保方担保金额日日经履行完毕

珠海华发集团有限公司526250000.002022年度2024年度是

珠海华发集团有限公司1086750000.002022年度2025年度否

珠海华发集团有限公司13530000.002022年度2026年度否

第149页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注担保起始担保到期担保是否已担保方担保金额日日经履行完毕

珠海华发集团有限公司590750000.002023年度2024年度是

珠海华发集团有限公司450000000.002023年度2025年度否

珠海华发集团有限公司725601791.132023年度2026年度否

珠海华发集团有限公司1350000000.002023年度2041年度否

珠海华发集团有限公司1174680000.002024年度2026年度否

珠海华发集团有限公司（注1）5567000000.002023年度2024年度是

珠海华发集团有限公司（注1）6107000000.002024年度2025年度否

珠海华发集团有限公司（注2）2112000000.002019年度2037年度否

珠海华发集团有限公司（注2）1485000000.002020年度2038年度否

珠海华发集团有限公司（注2）2822000000.002022年度2040年度否

珠海华金融资担保有限公司208969640.932023年度2024年度是

珠海华金融资担保有限公司72695278.952023年度2025年度否

关联担保情况说明：

注1：根据公司第九届董事局第七十三次会议审议通过的《关于华发集团为供应链金融资产支持产品提供担保及公司向其提供反担保暨关联交易的议案》，公司控股股东珠海华发集团有限公司（以下简称“华发集团”）作为发行主体，以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债权为基础资产，开展储架式供应链金融资产证券化业务（以下简称：“供应链 ABS”）；以上述供应链 ABS 相同的基础资产，在银行间市场交易商协会注册供应链金融资产支持票据（以下简称“ABN”）。华发集团对本公司及下属子公司供应链 ABS、ABN付款义务提供担保，担保的主债权本金不超过人民币200亿元。同时本公司对华发集团上述担保提供反担保。该事项经2020年第五次临时股东大会决议通过。截至2024年12月31日，珠海华发集团有限公司实际担保供应链 ABS、ABN 付款义务金额为 61.07 亿元，同时本公司为其提供反担保。

注2：公司控股股东珠海华发集团有限公司作为担保人为本公司发行的“中联前海开源-华发租赁住房一号资产支持专项计划”“华金-华发租赁住房二号资产支持专项计划”提供

不可撤销的连带责任保证担保。就珠海华发集团有限公司提供的担保，公司提供反担保，反担保事项已经公司第九届董事局第三十五次会议及2018年第七次临时股东大会审议通过。

截至2024年12月31日，珠海华发集团有限公司实际担保租赁住房金额为64.19亿元，同时本公司为其提供反担保。

（5）关联方资金拆借

*向关联方拆入资金

第150页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明

珠海华发集团财务有限公司415000000.002020年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司1511800000.002022年度2024年度

珠海华发集团财务有限公司586000000.002023年度2024年度

珠海华发集团财务有限公司1098000000.002023年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司2470000000.002024年度2026年度

珠海华发集团财务有限公司1100000000.002024年度2027年度

横琴华通金融租赁有限公司143857142.962022年度2025年度

横琴华通金融租赁有限公司298999999.982024年度2027年度

华金资产管理（深圳）有限公司350000000.002023年度2024年度珠海华发供应链金融服务有限

95000000.002023年度2024年度

公司珠海华金普惠金融发展有限公

40000000.002023年度2024年度

司

珠海华润银行股份有限公司246500000.002021年度2025年度珠海农村商业银行股份有限公

192000000.002022年度2025年度

司珠海农村商业银行股份有限公

490000000.002023年度2026年度

司香港华发投资控股有限公司20000万美元2018年度2027年度香港华发投资控股有限公司8000万美元2020年度2028年度香港华发投资控股有限公司15000万美元2021年度2028年度

香港华发投资控股有限公司156617662.002024年度2028年度香港华发投资控股有限公司4800万美元2024年度2028年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 106310354.46 美元 2019 年度 2026 年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 400 万美元 2020 年度 2026 年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 2250 万美元 2021 年度 2026 年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 1500 万美元 2022 年度 2026 年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 1150 万美元 2023 年度 2026 年度

GUANGYUGLOBALFUNDLP 600 万美元 2024 年度 2026 年度

华金国际商业保理（珠海）有限

6970000000.002024年度2026年度

公司天津铧兴信威企业管理合伙企

1852000000.002024年度2027年度业（有限合伙）珠海横琴九控商业保理有限公

400000000.002024年度2026年度

司珠海粤华合盛投资合伙企业（有

904000000.002023年度2026年度限合伙）

成都华锦铭弘实业有限公司343619999.292023年度/

成都华锦铭弘实业有限公司343873000.002024年度/

广州华骁房地产开发有限公司39600000.002022年度/

第151页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明广州南沙区美多莉房地产开发

18380000.002020年度2024年度

有限公司广州南沙区美多莉房地产开发

40524572.502020年度/

有限公司广州南沙区美多莉房地产开发

225800000.002021年度/

有限公司

杭州润兴置业有限公司396000000.002023年度/

杭州润兴置业有限公司79200000.002024年度/

杭州兆越房地产有限公司50510400.002022年度2024年度

杭州兆越房地产有限公司1261531341.742022年度/

杭州兆越房地产有限公司156408000.002023年度/

湖北联辰房地产开发有限公司2544304.692023年度/

湖北联辰房地产开发有限公司14897162.51分批拆入/惠州大亚湾康成房地产开发有

289641000.002022年度2024年度

限公司惠州大亚湾康成房地产开发有

497171400.002022年度/

限公司惠州大亚湾康成房地产开发有

412572600.002023年度/

限公司

南京华铎房地产开发有限公司400000000.002023年度2024年度

南京华铎房地产开发有限公司588733300.002023年度/

南京华铎房地产开发有限公司21266700.002024年度/

南京华崧房地产开发有限公司438500000.002023年度2024年度

南京华崧房地产开发有限公司441679513.422023年度/

南京铧美装饰工程有限公司20400000.002022年度/

南京铧美装饰工程有限公司35700000.002023年度/

南京荟合置业有限公司55309040.422020年度/

南京荟合置业有限公司28559937.172021年度/

南京荟合置业有限公司14280000.002022年度/

南京荟合置业有限公司16091022.412023年度/

南京荟合置业有限公司49980000.002024年度/

南京仁恒江岛置业有限公司120000000.002022年度/

南京仁恒江岛置业有限公司120000000.002023年度/

南京屿发房地产开发有限公司167457765.412023年度/

南京屿发房地产开发有限公司49000000.002024年度/

南京裕晟置业有限公司242400000.002020年度/

南京裕晟置业有限公司57600000.002021年度/

南通招通置业有限公司277051873.282021年度/

南通招通置业有限公司524368541.162022年度/

上海古锋房地产开发有限公司856471000.002022年度/

第152页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明

上海古锋房地产开发有限公司720300000.002023年度/上海华泓钜盛房地产开发有限

4751327.322022年度/

公司上海华泓钜盛房地产开发有限

47490500.002023年度/

公司上海华泓钜盛房地产开发有限

4999000.002024年度/

公司

上海铧曦房地产开发有限公司4000000.002022年度2024年度

上海铧曦房地产开发有限公司6000000.002023年度2024年度

上海铧曦房地产开发有限公司183000000.002023年度/

上海乔浦房地产开发有限公司362844195.742022年度/

上海招盛房地产开发有限公司17150000.002021年度2024年度

上海招盛房地产开发有限公司261170000.002021年度/

深圳市润招房地产有限公司136000000.002021年度2024年度

深圳市润招房地产有限公司319600000.002021年度/

苏州华恒商用置业有限公司48260000.00分批拆入2024年度

苏州华恒商用置业有限公司863740000.00分批拆入/

太仓仁铧房地产开发有限公司1298500000.002022年度/

太仓仁铧房地产开发有限公司109247215.002024年度

太仓商盛商务咨询有限公司5747210.002020年度/

太仓商盛商务咨询有限公司17321500.002023年度/

武汉华璋房地产开发有限公司5000000.00分批拆入/

武汉华璋房地产开发有限公司75000000.002024年度武汉中央商务区投资开发有限

807007164.85分批拆入/

公司

西安紫晟置业有限公司48000000.002023年度2024年度

西安紫晟置业有限公司69445439.002023年度/

长沙懿德房地产有限公司197960000.002021年度/

长沙懿德房地产有限公司188265693.002022年度/

长沙懿德房地产有限公司44100000.002024年度/

长沙雍景房地产有限公司53900000.002023年度/珠海华发凤凰房产开发有限公

5100000.002022年度/

司

珠海景华房地产有限公司39943750.002023年度/

珠海景华房地产有限公司30000000.002024年度/珠海市碧海碧桂园房地产开发

22081333.002020年度/

有限公司珠海市碧海碧桂园房地产开发

19096067.002022年度/

有限公司

珠海市碧海碧桂园房地产开发15047000.002023年度/

第153页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明有限公司珠海市碧湖房地产开发有限公

132995532.172023年度2024年度

司珠海市建设安全科学研究院有

10000000.002023年度2024年度

限公司珠海市建设安全科学研究院有

9000000.002024年度/

限公司珠海市金岛碧桂园房地产开发

49898516.352021年度/

有限公司珠海市金岛碧桂园房地产开发

5151483.652022年度/

有限公司珠海市金岛碧桂园房地产开发

2936000.002023年度/

有限公司

珠海雍景华越房地产有限公司32082960.962022年度/

珠海雍景华越房地产有限公司12600000.002024年度/

珠海正汉置业有限公司138082258.152021年度2024年度

珠海正汉置业有限公司32064165.692022年度2024年度

珠海正汉置业有限公司165467349.122022年度/

珠海正汉置业有限公司87716578.192023年度/

珠海正汉置业有限公司44590828.832024年度/

北京星泰通府置业有限公司13000000.002024年度/南京华幜钜盛房地产开发有限

300000000.002024年度/

公司

武汉华晟乾茂置业有限公司50000000.002024年度/成都润泽蓉城房地产开发有限

245843752.692024年度/

公司

长沙润熠房地产开发有限公司127400000.002024年度/

义乌兆盈房地产有限公司27077950.552024年度/

南京联华房地产开发有限公司1200393161.872024年度/

注：公司于2024年4月26日召开的第十届董事局独立董事专门会议2024年第二次会

议、第十届董事局第三十八次会议及2024年5月17日召开的2023年年度股东大会审议通过了《关于确认公司2023年度日常关联交易执行情况及预计2024年度日常关联交易的议案》，对公司2024年度可能与控股股东华发集团（包括其全资、控股子公司）及其他关联方发生的日常关联交易进行了预计。公司在股东大会授权范围内，向控股股东及其关联方申请借款，截止2024年12月31日，向控股股东及其下属公司拆入资金余额为人民币

1220961.77万元、美元64331.04万元；向控股股东联合营企业拆入资金余额人民币

412735.71万元；公司及下属子公司向珠海华发集团财务有限公司所拆入资金全部由本公司提供保证担保。

第154页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

本公司依据项目合作开发协议，按照各项目的资金情况，从合营、联营企业取得项目盈余资金本金余额合计人民币1564390.71万元。

*向关联方拆出资金关联方拆借金额起始日到期日说明

YANLORDECOISLANDINVESTM

6000万美元分批拆出/

ENTSPTE.LTD

北京星泰通府置业有限公司319345472.21分批拆出/

北京中冶名盈房地产开发有限公司1212900000.002022年度/

成都华锦铭弘实业有限公司1833094.85分批拆出/

成都润泽蓉城房地产开发有限公司135158176.052023年度2024年度

大连万腾置业有限公司30000000.00分批拆出2024年度

大连万腾置业有限公司119181034.69分批拆出/

鄂州滨湖地产有限责任公司6000000.00分批拆出2024年度

鄂州滨湖地产有限责任公司3600000.002024年度/

广州海灏科技产业营运有限公司209292343.33分批拆出/

广州华骁房地产开发有限公司1115433000.002022年度/

广州市润晔置业有限公司337773150.00分批拆出/

广州市润臻置业有限公司1020000000.002023年度2024年度

广州市润臻置业有限公司535240050.002023年度/

广州市润臻置业有限公司1176584.002024年度/广州市增城区越华房地产开发有限

80655715.212022年度/

公司广州市增城区越华房地产开发有限

136500000.002023年度/

公司

湖北联辰房地产开发有限公司167450000.00分批拆出2024年度

湖北联辰房地产开发有限公司88770000.002024年度/

湖北疏港投资有限公司48260500.00分批拆出/

交投嘉华（宜昌）城市发展有限公

216830000.002020年度/

司

南京华铎房地产开发有限公司600000000.002024年度/

南京联华房地产开发有限公司19657838.132023年度2024年度

南京颐铧居置业有限公司56000000.002022年度2024年度

南京颐铧居置业有限公司178996661.202022年度/

上海润喆翔云置业有限公司1337167500.002023年度2024年度

上海润喆翔云置业有限公司70236813.652024年度/

苏州华恒商用置业有限公司481143.362023年度2024年度

苏州华恒商用置业有限公司9200889.83分批拆出2024年度

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司3421500.002021年度/

武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司64141500.002022年度/

第155页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方拆借金额起始日到期日说明

武汉华晟乾茂置业有限公司28195138.88分批拆出2024年度

武汉中央商务区投资开发有限公司153000000.002021年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司1051383075.292022年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司231030000.002023年度/

武汉中央商务区投资开发有限公司517852340.22分批拆出/

武汉中央商务区投资开发有限公司170127500.002024年度/

西安金美达商业地产开发有限公司42824833.132023年度/

西安金美达商业地产开发有限公司164293336.352024年度/

西安紫晟置业有限公司24000000.002023年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司10200000.002020年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司10965000.002021年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司7650000.002022年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司17298594.002023年度/

珠海华发广昌房产开发有限公司1530000.002024年度/

珠海华发月堂房产开发有限公司79827.242023年度/

珠海琴发投资有限公司3772247911.58分批拆出/

珠海市海灏实业投资有限公司186200000.002022年度/

珠海市海灏实业投资有限公司20134100.002023年度/

珠海市恒华发展有限公司20000000.002021年度/

珠海市恒华发展有限公司20560000.002022年度/

珠海市恒华发展有限公司12000000.002023年度/

珠海市恒华发展有限公司17600000.002024年度/珠海市香洲区碧珠碧桂园房地产开

37448325.412023年度2024年度

发有限公司

广州穗信置业有限公司235038601.612024年度/

南京铧美装饰工程有限公司45000000.002024年度/

注：公司于2024年4月26日召开的第十届董事局第三十八次会议及2024年5月17日

召开的2023年年度股东大会审议通过了《关于提供财务资助的议案》。截止2024年12月

31日，公司在上述股东大会授权范围内，按照各项目的开发进度向合营、联营企业提供资

金余额合计人民币1207460.25万元、美元6000.00万元。

（6）关联方资产转让、债务重组情况关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海市安居集团有限公司出售股权投资265562900.00

珠海宜居住房开发有限公司出售股权投资180955800.00

维业建设集团股份有限公司出售股权投资27282793.941895044.81

珠海华发国际会展管理有限公司出售股权投资489255200.00

珠海华发现代服务投资控股有限公司出售股权投资768400.00

第156页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

合计473801493.94491918644.81

珠海华发集团有限公司收购股权投资2001176910.00

香港华发投资控股有限公司收购股权投资437349700.00

合计2438526610.00

（7）关键管理人员报酬项目本期发生额上期发生额

关键管理人员报酬（万元）3255.286756.20

（8）其他关联交易

*商标许可使用

本公司与华发集团分别于2001年7月、2002年12月签订商标转让合同，华发集团将其拥有的注册号为747207、747208、747209的“华发”注册商标无偿转让给本公司；在转让

完成后本公司许可华发集团（包括其全资子公司、控股公司）在原有范围内继续使用该商标。

*供应链金融资产证券化业务

本公司以承包商及供应商对公司及下属公司的应收账款债权为基础资产，开展供应链金融资产证券化业务，其中珠海华发集团有限公司下属子公司及其联合营单位作为资管计划管理人参与发行业务规模年末为61.07亿元。

第157页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*与关联金融机构货币资金往来项目（单位：万元）期初余额本期增加本期减少期末余额

本公司及下属公司珠海华发集团财务有限公司1558425.0354985068.8555876550.13666943.74

本公司及下属公司珠海华润银行股份有限公司2181.52574822.90575074.761929.67

本公司及下属公司珠海农村商业银行股份有限公司303.5866906.2566926.75283.08

注：由于本公司及下属公司银行开立账户较多，上述发生额中包括各银行账户之间相互划转等情况的金额。

*与关联方利息交易

A、应付关联方利息关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司贷款利息支出999704524.96910185471.74

联合营公司利息支出103647350.8180576479.81

合计1103351875.77990761951.55

B、应收关联方利息关联方关联交易内容本期发生额上期发生额

珠海华发集团有限公司及其下属公司利息收入42887841.49118771528.39

联合营公司利息收入371443786.42317155047.18

合计414331627.91435926575.57

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

（1）应收项目

第158页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司200149977.8412991057.93169018621.619981949.91

应收账款珠海琴发实业有限公司75971823.6037985.9140739001.9422436.78

应收账款珠海华发科创产业园运营管理有限公司59947221.664524220.0039738704.11239643.73

应收账款珠海正汉置业有限公司57652392.6728826.208918007.6613080.13

应收账款珠海华勤开发建设有限公司35640385.581813317.933204873.25253388.00

应收账款珠海华发城市之心建设控股有限公司31112775.581806623.641797402.81149634.51

应收账款南京联华房地产开发有限公司29172258.3415541.08

应收账款南通招通置业有限公司27018613.0013509.3127000000.0013500.00

应收账款广州华骁房地产开发有限公司26421766.6713210.8827520502.7813760.25

应收账款广东富源实业集团有限公司23276677.031279596.351536150.00153615.00

应收账款南京屿发房地产开发有限公司21809336.1010904.67

应收账款建泰建设有限公司20151647.181388566.3619614699.44710217.13珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公

应收账款18256325.111280192.039727821.36432857.04司

应收账款惠州大亚湾康成房地产开发有限公司18250388.919125.1916683236.138341.62

应收账款珠海华发华毓投资建设有限公司13085419.202707191.0916113654.601144789.90

应收账款珠海华聚开发建设有限公司11376830.78642832.634200851.10187586.67

应收账款上海铎兑信息科技有限公司9431289.25471564.465683643.1028418.22

应收账款义乌兆盈房地产有限公司8834254.354417.13

应收账款珠海华发城市运营投资控股有限公司8552752.25428593.91907855.644539.28

应收账款广东家和置地投资有限公司8046767.34402338.36

第159页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款南京华铎房地产开发有限公司6809110.306887.187599927.593799.96

应收账款武汉华中投地产开发有限公司6409241.453204.622753883.534855.97

应收账款珠海华发集团有限公司6406697.29998743.306473545.9432367.73

应收账款武汉华怡城房地产开发有限公司6305680.903152.84

应收账款珠海华发数智能源有限公司6205422.00828736.30

应收账款珠海十字门国际会展中心管理有限公司5434214.91365851.041034346.235171.73

应收账款珠海华凌开发建设有限公司5043836.51252191.834304440.50215222.03

应收账款武汉华发中城荟商业管理有限公司4767816.842383.915551190.3527755.95

应收账款珠海金湾华发酒店管理有限公司4552260.11227613.00

应收账款珠海华发综合发展有限公司4465897.06244236.091038549.015192.75

应收账款珠海华发新能源运营管理有限公司3913152.29278192.131636051.188180.26

应收账款武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司3823104.231911.552956442.3810166.43

应收账款上海铧曦房地产开发有限公司3434156.021717.081517293.727586.47

应收账款北京中冶名盈房地产开发有限公司3084592.071542.302535403.6910018.12

应收账款珠海华发体育运营管理有限公司3056793.38205438.543607318.1618036.59

应收账款南京颐铧居置业有限公司2908150.621454.083257881.042706.74

应收账款珠海高新华发产业新空间园区综合服务有限公司2827600.67224492.832731588.2313657.94

应收账款苏州太仓华发酒店管理有限公司2799553.97139977.70

应收账款上海铄兑物业管理有限公司2692799.85134639.99

应收账款珠海金湾区华发产业新空间园区运营有限公司2562217.50223255.432976555.4314882.78

应收账款北京星泰通府置业有限公司2406223.791203.112274068.381137.03

第160页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款珠海市安昕住房租赁有限公司2325294.98116264.75

应收账款西藏华昇物流发展有限公司2282807.45144626.90

应收账款珠海铧龙装饰有限公司2279514.33114281.872298438.93114624.22

应收账款珠海华发数智技术有限公司2012764.73103779.89

应收账款珠海华瓴建设工程有限公司1923344.2796167.214206098.40234312.95

应收账款珠海市高新总部基地建设发展有限公司1765031.3688252.67

应收账款珠海华保开发建设有限公司1680361.51277177.361490977.517454.89

应收账款珠海华发文化传播有限公司1617659.4380882.97

应收账款珠海华发现代服务投资控股有限公司1608932.9880452.18

应收账款武汉华晟乾茂置业有限公司1593867.92796.932000000.001000.00

应收账款珠海华昕开发建设有限公司1507450.77460372.541195366.99114256.83

应收账款苏州市盛澜美科房地产有限公司1460279.04730.142615518.741307.76

应收账款珠海华发园林工程有限公司1447843.2995906.15广东横琴粤澳深度合作区华发跨境电商园区运营管

应收账款1441307.7072065.39理有限公司

应收账款珠海雍景华越房地产有限公司1110028.71555.01

应收账款珠海九洲现代服务有限公司1102664.8055133.24

应收账款珠海城市建设集团有限公司1040946.3455885.80

应收账款成都华锦铭弘实业有限公司1040421.30520.21502154.982213.77

应收账款其他小额往来21860432.401320130.8860309983.80903787.62

合计845168377.5137180421.98519272050.2415117454.69

第161页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

预付账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司128202378.00101429189.00

预付账款上海乔浦房地产开发有限公司87089612.0087089612.00

预付账款成都华锦铭弘实业有限公司37734104.0037734104.00

预付账款珠海宜居住房开发有限公司1551000.00

预付账款珠海产权交易中心有限责任公司1045031.20

预付账款其他小额往来3384723.9195993984.57

合计259006849.11322246889.57

其他应收款南京华幜钜盛房地产开发有限公司14271561.027135.78

其他应收款深圳融祺投资发展有限公司10777167.345388.5810777167.345388.58

其他应收款南京铧隅装饰工程有限公司9497258.084748.63

其他应收款南京颐铧居置业有限公司7971556.913985.782991265.691495.63

其他应收款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司6232874.00446273.702092600.00100030.00

其他应收款珠海琴发实业有限公司6133920.273066.96

其他应收款珠海华方物业运营管理有限公司6367782.6520088.955124635.772890.87

其他应收款北京铧发企业管理有限公司5830945.402196355.425442309.00544230.90

其他应收款珠海华发广昌房产开发有限公司5370029.222685.01

其他应收款建泰建设有限公司3703294.09286865.762626273.09150169.16

其他应收款惠州融拓置业有限公司3218638.401609.323218638.401609.32

其他应收款珠海华发人才公馆保障房建设有限公司3026318.55151315.93

其他应收款上海铄兑物业管理有限公司2644125.571014412.562644125.57257206.28

其他应收款珠海市恒华发展有限公司2414434.541207.2227208.441360.42

第162页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

其他应收款武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司2328000.001164.002328000.001164.00

其他应收款珠海城建资产经营管理有限公司2110289.00358103.40

其他应收款珠海金湾华发酒店管理有限公司1346279.3667313.97

其他应收款武汉中央商务区投资开发有限公司1155903.45577.951384895.84692.45

其他应收款其他小额往来5913864.69389546.79102384402.53131936.80

合计100314242.544961845.72141041521.671198174.41

合同资产其他小额往来887703.59887703.59443.85

合计887703.59887703.59443.85一年内到期的

维业建设集团股份有限公司28984853.5327282793.94非流动资产

合计28984853.5327282793.94

其他流动资产珠海琴发投资有限公司4439806518.712219903.262923036229.411461518.11

其他流动资产武汉中央商务区投资开发有限公司2125555356.631062777.681955427856.63977713.93

其他流动资产北京中冶名盈房地产开发有限公司1495977383.34747988.691421990483.34710995.24

其他流动资产广州华骁房地产开发有限公司1115433000.00557716.501115433000.00557716.50

其他流动资产南京华铎房地产开发有限公司288806160.26300000.00

其他流动资产广州市润臻置业有限公司537336693.57268668.351556048558.14778024.28

其他流动资产 YANLORD ECO ISLAND INVESTMENTS PTE.LTD 431304241.25 215652.12 424961900.58 212480.95

其他流动资产广州市润晔置业有限公司397676153.96198838.08385984424.63193009.25

其他流动资产北京星泰通府置业有限公司319345472.21159672.74319345472.21159672.74

其他流动资产广州海灏科技产业营运有限公司280529264.77140264.63262442918.10131221.46

第163页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

其他流动资产交投嘉华（宜昌）城市发展有限公司259884782.99129942.39245776377.66122888.19

其他流动资产南京颐铧居置业有限公司240818816.87120409.41282924020.52141462.01

其他流动资产广州穗信置业有限公司235038601.61117519.30

其他流动资产广州市增城区越华房地产开发有限公司217155715.21108577.86217155715.21108577.86

其他流动资产珠海市海灏实业投资有限公司206334100.00103167.05206334100.00103167.05

其他流动资产湖南梦想滨水湾置业有限公司121861327.0360930.66121861327.0360930.66

其他流动资产大连万腾置业有限公司119181034.6959590.52149181034.6974590.52

其他流动资产湖北联辰房地产开发有限公司88770000.0044385.00167450000.0083725.00

其他流动资产武汉崇鸿裕业房地产开发有限公司70954669.5043554380.9169778126.0034889.06

其他流动资产上海润喆翔云置业有限公司70439376.0931126.341337167500.00668583.75

其他流动资产珠海市恒华发展有限公司70160000.0035080.0052560000.0026280.00

其他流动资产湖北疏港投资有限公司48260500.0024130.25

其他流动资产珠海华发广昌房产开发有限公司47643594.0023821.8046113594.0023056.80

其他流动资产南京铧美装饰工程有限公司45000000.0022500.00

其他流动资产西安紫晟置业有限公司24000000.0012000.0024000000.0012000.00

其他流动资产苏州市盛澜美科房地产有限公司18482243.769241.12

其他流动资产义乌兆盈房地产有限公司4986160.672493.08

其他流动资产鄂州滨湖地产有限责任公司3600000.001800.006000000.003000.00

其他流动资产成都华锦铭弘实业有限公司1825642.35912.821000328.45500.16

其他流动资产其他小额往来237327.25118.66474059799.18237423.68

合计13326404136.7250333609.2213766032765.786883427.20

第164页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期末余额期初余额项目名称关联方账面余额坏账准备账面余额坏账准备

长期应收款维业建设集团股份有限公司27517442.4456502295.97

合计27517442.4456502295.97

（2）应付项目项目名称关联方期末余额期初余额

应付账款建泰建设有限公司1774703686.561867926460.25

应付账款珠海铧龙装饰有限公司1075307697.90971330412.51

应付账款维业建设集团股份有限公司166037435.59230011116.25

应付账款北京迪信通商贸股份有限公司84131222.8468625959.10

应付账款华金证券股份有限公司41126246.9942104693.66

应付账款南京铧隅装饰工程有限公司29430046.80

应付账款珠海华发文化传播有限公司26088790.6419408020.32

应付账款珠海华发科创产业园运营管理有限公司20682470.10

应付账款北京迪信通电子通信技术有限公司19880943.4011713660.47

应付账款上海迪信电子通信技术有限公司17390481.8313720983.02

应付账款珠海华发商贸控股有限公司15772860.3315772860.33

应付账款广东迪信通商贸有限公司10924667.437033807.43

应付账款河南迪信通商贸有限公司10372500.002520692.00

应付账款珠海华发体育运营管理有限公司10179245.2810000000.00

应付账款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司9979851.0912330379.63

应付账款武汉易通达通讯器材有限公司9150188.685569811.32

应付账款珠海华发综合发展有限公司8984210.84

应付账款金埔园林股份有限公司8239219.21

第165页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

应付账款珠海华发集团有限公司8186569.39921967.26

应付账款江苏迪丰通信技术有限公司7961728.131623000.00

应付账款珠海迪信通科技有限公司7513769.513035772.79

应付账款珠海华方物业运营管理有限公司6348991.895747500.91

应付账款云南迪信通电子通信技术有限公司6182191.65

应付账款珠海华发珠澳发展有限公司6160620.92

应付账款四川亿佳隆通讯连锁有限公司5570198.00

应付账款山西迪信通商贸有限公司5507226.422688679.26

应付账款珠海华发广昌房产开发有限公司5370000.00

应付账款浙江迪信通商贸有限公司5252500.0089396444.00

应付账款福建迪信电子通信技术有限公司5242000.003220000.00

应付账款沈阳通联四海电子通信技术有限公司5142000.003133580.90

应付账款广东省维业科技有限公司4735043.427183230.00

应付账款武汉中央商务区投资开发有限公司4590124.14160908.00

应付账款珠海铧龙幕墙工程有限公司4122175.983208192.91

应付账款珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公司4084997.52

应付账款珠海华发数智技术有限公司3603398.06833337.19

应付账款合肥迪信通通信技术有限公司3273000.001370000.00

应付账款珠海华发国际会展有限公司3117786.92

应付账款长沙九五八五九八电讯设备有限公司2911500.00

应付账款珠海市恒源电力建设有限公司2884000.00

应付账款珠海华发园林工程有限公司2866225.27

应付账款重庆小迪通讯器材有限公司2692792.00

应付账款珠海华发阅潮文化有限公司2582631.80

第166页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

应付账款珠海市工程监理有限公司2509500.001440000.00

应付账款温州迪信通电子通信技术有限公司2506500.00

应付账款西安迪信通电子通讯技术有限公司2389097.00

应付账款佛山迪信通商贸有限公司2286792.48

应付账款南京亿家隆通信技术有限公司2188041.865286063.00

应付账款珠海电力建设工程有限公司2141703.95

应付账款珠海华金普惠金融发展有限公司2102332.47

应付账款珠海琴发实业有限公司2035347.10

应付账款抚顺通联四海电子通信技术有限公司1947500.001060000.00

应付账款珠海华发现代服务投资控股有限公司1843447.48

应付账款青岛迪信通通信技术有限公司1510000.00

应付账款珠海市高新总部基地建设发展有限公司1505026.47

应付账款无锡华发体育运营管理有限公司1476107.00

应付账款广西迪信通电子通信技术有限公司1283500.00

应付账款湖南中讯通电子科技有限公司1279276.04

应付账款珠海华发国际会展管理有限公司1139940.47600000.00

应付账款珠海铧龙家居有限公司1057811.31

应付账款其他小额往来6457795.431299601294.47

合计3491942955.594708578826.98

预收账款其他小额往来389885.012195128.23

合计389885.012195128.23

合同负债珠海宜扬住房开发有限公司897810871.00

合同负债珠海宜岸住房开发有限公司92977693.00

合同负债珠海宜居住房开发有限公司65707463.00

第167页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

合同负债珠海宜敬住房开发有限公司24619105.60

合同负债珠海华发城市之心建设控股有限公司6171182.17

合同负债珠海华发城市服务管理有限公司4871355.20

合同负债苏州华恒商用置业有限公司1202482.19

合同负债南京颐铧居置业有限公司1104121.56

合同负债其他小额往来5680977.734832729.92

合计1100145251.454832729.92

其他应付款上海古锋房地产开发有限公司1576771000.001576771000.00

其他应付款杭州兆越房地产有限公司1417939341.741468449741.74

其他应付款太仓仁铧房地产开发有限公司1407747215.001298500000.00

其他应付款南京联华房地产开发有限公司1200393161.87

其他应付款惠州大亚湾康成房地产开发有限公司909744000.001199385000.00

其他应付款苏州华恒商用置业有限公司863740000.00912000000.00

其他应付款武汉中央商务区投资开发有限公司807561202.80810862027.51

其他应付款南通招通置业有限公司801420414.44801420414.44

其他应付款成都华锦铭弘实业有限公司687210961.62343663608.89

其他应付款杭州润兴置业有限公司475200000.00396000000.00

其他应付款南京华崧房地产开发有限公司438475481.78883942828.45

其他应付款长沙懿德房地产有限公司428784138.24384684138.24

其他应付款上海乔浦房地产开发有限公司362901590.20362844195.74

其他应付款深圳市润招房地产有限公司319600000.00455600000.00

其他应付款南京华铎房地产开发有限公司683313642.32

其他应付款南京裕晟置业有限公司300000000.00300000000.00

其他应付款南京华幜钜盛房地产开发有限公司300000000.00

第168页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

其他应付款珠海正汉置业有限公司297657143.78423447963.51

其他应付款成都润泽蓉城房地产开发有限公司283799999.99

其他应付款广州南沙区美多莉房地产开发有限公司266324572.50284704572.50

其他应付款上海招盛房地产开发有限公司261170000.00278320000.00

其他应付款南京仁恒江岛置业有限公司243994316.67243994316.67

其他应付款南京屿发房地产开发有限公司216457765.41167457765.41

其他应付款上海铧曦房地产开发有限公司185157325.00193180313.89

其他应付款南京荟合置业有限公司164220000.00114240000.00

其他应付款长沙润熠房地产开发有限公司127587425.00

其他应付款武汉华璋房地产开发有限公司80000000.005000000.00

其他应付款建泰建设有限公司73746020.3333751129.32

其他应付款西安紫晟置业有限公司69445439.00117445439.00

其他应付款珠海铧龙装饰有限公司59827035.5043358182.19

其他应付款珠海市金岛碧桂园房地产开发有限公司57986000.0057986000.00

其他应付款上海华泓钜盛房地产开发有限公司57488500.0052489500.00

其他应付款长沙雍景房地产有限公司57419231.9645169231.96

其他应付款珠海市碧海碧桂园房地产开发有限公司56224400.0056224400.00

其他应付款南京铧美装饰工程有限公司56100000.0056100000.00

其他应付款武汉华晟乾茂置业有限公司50000000.00

其他应付款珠海景华房地产有限公司45666992.1715666992.17

其他应付款珠海雍景华越房地产有限公司44682960.9632082960.96

其他应付款宁波招海置业有限公司44273930.5544273930.55

其他应付款广州华骁房地产开发有限公司39600000.0039600000.00

其他应付款义乌兆盈房地产有限公司27077950.55

第169页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

其他应付款太仓商盛商务咨询有限公司23068710.0023068710.00

其他应付款湖北联辰房地产开发有限公司17441467.2017359816.26

其他应付款北京星泰通府置业有限公司17196651.684011546.88

其他应付款珠海市建设安全科学研究院有限公司9044418.7010034046.42

其他应付款珠海琴发实业有限公司6504144.771730358.47

其他应付款珠海华发凤凰房产开发有限公司5100000.005100000.00

其他应付款珠海华发沁园保障房建设有限公司4261395.982103543.89

其他应付款珠海横琴新区十字门国际金融中心大厦建设有限公司3074700.1013287086.41

其他应付款珠海电力建设工程有限公司2575265.50

其他应付款珠海华发集团有限公司1550374.168739340.23

其他应付款珠海康泰明输变电工程有限公司1509119.93

其他应付款横琴国际知识产权交易中心有限公司1280696.001215696.00

其他应付款珠海十字门中央商务区建设控股有限公司1265553.244627835.90

其他应付款其他小额往来8800425.81474869192.84

合计15266068440.1314748076468.76

一年内到期的非流动负债珠海华润银行股份有限公司珠海分行246500000.00

一年内到期的非流动负债横琴华通金融租赁有限公司145857143.00179285714.20

一年内到期的非流动负债珠海农村商业银行股份有限公司192000000.0014000000.00

一年内到期的非流动负债珠海华发集团财务有限公司10000000.0014000000.00

一年内到期的非流动负债其他小额往来71102097.9049959923.32

合计665459240.90257245637.52

长期借款华金国际商业保理（珠海）有限公司6970000000.00

长期借款珠海华发集团财务有限公司5073000000.003600800000.00

长期借款香港华发投资控股有限公司3592675224.793045560287.49

第170页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注项目名称关联方期末余额期初余额

长期借款天津铧兴信威企业管理合伙企业（有限合伙）1852044426.66

长期借款 GUANG YU GLOBAL FUND LP 1188317616.68 1128347183.56

长期借款珠海农村商业银行股份有限公司490000000.00682000000.00

长期借款珠海横琴九控商业保理有限公司400000000.00

长期借款横琴华通金融租赁有限公司296999999.94143857142.96

长期借款珠海华润银行股份有限公司珠海分行248500000.00

合计19863037268.068849064614.01

租赁负债华发集团及下属子公司408697891.48248263412.02

租赁负债珠海华金智汇湾创业投资有限公司3717663.4812016292.40

租赁负债合营联营企业200306.891361993.87

合计412615861.85261641698.29

其他非流动负债华金资产管理（深圳）有限公司350000000.00

其他非流动负债珠海华发供应链金融服务有限公司95000000.00

其他非流动负债珠海华金普惠金融发展有限公司40000000.00

合计485000000.00

7、关联方承诺无。

第171页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

十四、承诺及或有事项

1、重大承诺事项

（1）本公司将根据合资合作协议为合营联营企业提供同股比运营资金或担保等增信措施；当合营联营企业其他股东为其提供全额担保时，本公司按持股比例向其他股东提供反担保。

（2）公司设立了华发租赁住房资产支持专项计划，本公司承担按基础初始资产评估值

下降差额提供保证金、评级下调收购优先级全部资产证券、专项计划内资金不足以分配优先级资产证券收益时的差额支付以及整租租金担保等义务；同时本公司拥有优先回购权。

（3）公司下属子公司珠海华发房地产开发有限公司（以下简称“珠海华发”）与深圳

融创文旅产业发展集团有限公司（以下简称“深圳融创文旅”）签订股权转让协议，协议约定珠海华发房产收购深圳融创文旅所持深圳融华置地投资有限公司（以下简称“融华置地”）

51%股权及相应债权，其中标的股权收购价款为人民币357000万元，标的债权收购价款为

人民币11902437.16元。收购完成后，珠海华发将持有融华置地100%股权。珠海华发已支付首期股权转让款208216.58万元；针对尾期股权收购价款，珠海华发应于标的股权转让工商变更登记完成后三年期限届满之日起60个工作日内（下称“尾款结算期”）以其他地块中的冰雪项目、商办等项目公司未售物业按照成本价等额冲抵。2025年11月23日前（下称“回购期限”），深圳融创文旅有权回购标的股权及标的债权。如选择回购的，深圳融创文旅应于回购期限前书面送达并告知珠海华发。

除存在上述承诺事项外，截止2024年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重大承诺事项。

2、重要或有事项

（1）对关联方提供债务担保形成的或有事项及其财务影响

为关联方提供担保详见本附注十三、5、（4）。

（2）为子公司担保

截止2024年12月31日，本公司与下属子公司、以及下属子公司之间银行借款提供担保尚未履行完毕的余额为912.49亿元，其明细如下：

单位：元币种：人民币被担保方担保金额担保起始日担保到期日

包头市华发置业有限公司200000.002023年度2026年度

包头市名流置业有限责任公司245500000.002023年度2026年度

常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司415000000.002024年度2027年度

第172页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注被担保方担保金额担保起始日担保到期日

常熟铧顺科技产业园投资发展有限公司80000000.002024年度2039年度

成都华睿联弘房地产开发有限公司594609000.002024年度2028年度

成都华卓联弘房地产开发有限公司49206966.112024年度2027年度

大连华坤房地产开发有限公司480000000.002022年度2025年度

大连华禄置业发展有限公司82809600.002020年度2025年度

佛山华标房地产开发有限公司1018784000.002021年度2027年度

光杰投资有限公司292000000.002023年度2025年度

广州华郡房地产开发有限公司360000000.002022年度2025年度

杭州铧安置业有限公司37000000.002024年度2039年度

杭州铧福宜居置业有限公司237938634.002024年度2049年度

杭州铧泓置业有限公司270000000.002023年度2025年度

杭州铧旭置业有限公司59346000.002022年度2025年度

杭州铧兆置业有限公司1098000000.002023年度2026年度

湖北广家洲投资有限公司117900000.002021年度2025年度

华发实业(香港)有限公司1437680000.002018年度2027年度

华发实业(香港)有限公司1998375200.002020年度2028年度

华发实业(香港)有限公司700000000.002024年度2025年度

华发实业(香港)有限公司156617662.002024年度2028年度

铧金投资有限公司1557599280.002024年度2025年度

惠州和汇置业有限公司230000000.002023年度2025年度

昆明华创云房地产开发有限公司83000000.002022年度2027年度

昆明华创云房地产开发有限公司840000000.002023年度2027年度

罗定铧荣商贸有限公司46000000.002022年度2025年度

罗定铧荣商贸有限公司34040000.002023年度2026年度

罗定铧盛商贸有限公司46000000.002022年度2025年度

罗定铧盛商贸有限公司34040000.002023年度2026年度

罗定铧图商贸有限公司46000000.002022年度2025年度

罗定铧图商贸有限公司33120000.002023年度2026年度

南京铧福宜居置业有限公司500000000.002024年度2054年度

南京铧福置业有限公司171950000.002022年度2025年度

南京铧隅房地产开发有限公司350000000.002024年度2029年度

南京绿博城置业有限公司147259587.302024年度2026年度

青岛华赢投资有限公司500000000.002023年度2025年度

荣成华发房地产开发有限公司160000000.002024年度2027年度

汕尾华金房地产开发有限公司415000000.002020年度2026年度

上海铧福创盛企业发展有限公司600000000.002022年度2027年度

上海铧崧房地产开发有限公司633500000.002024年度2026年度

上海铧拓企业发展有限公司137200000.002024年度2039年度

第173页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注被担保方担保金额担保起始日担保到期日

上海铧协房地产开发有限公司459000000.002024年度2027年度

上海泾铖房地产开发有限公司2430000000.002023年度2028年度

上海巷铖房地产开发有限公司1053900000.002024年度2027年度

上海信浦东岸置业有限公司756297848.152019年度2029年度

绍兴铧越置业有限公司91000000.002022年度2029年度

绍兴铧越置业有限公司466000000.002022年度2030年度

绍兴铧越置业有限公司360000000.002023年度2026年度

绍兴铧越置业有限公司50000000.002024年度2026年度

绍兴铧越置业有限公司284000000.002024年度2027年度

绍兴铧越置业有限公司1199970000.002024年度2029年度

绍兴铧泽置业有限公司650000000.002023年度2032年度

深圳铧峰企业管理有限公司247000000.002023年度2026年度

深圳铧岭企业管理有限公司445700000.002023年度2026年度

深圳融华置地投资有限公司1673000000.002023年度2028年度

深圳融华置地投资有限公司2950000000.002023年度2038年度

深圳融华置地投资有限公司1100000000.002024年度2027年度

沈阳铧恒置业有限公司577600000.002023年度2028年度

沈阳铧欣置业有限公司300000000.002024年度2029年度

沈阳中东港商业地产开发有限公司654400000.002022年度2027年度

威海华发房地产开发有限公司597100000.002022年度2042年度

无锡铧博置业有限公司535000000.002021年度2026年度

无锡铧博置业有限公司950000000.002023年度2026年度

无锡铧美房地产有限公司140000000.002024年度2027年度

武汉华川房地产开发有限公司1395613965.522021年度2026年度

武汉华发鸿业房地产开发有限公司640000000.002024年度2044年度

武汉华发睿光房地产开发有限公司2710202000.002022年度2025年度

武汉华发长茂房地产开发有限公司41864400.002022年度2030年度

武汉华发长盛房地产开发有限公司3200000.002022年度2025年度

武汉华发长盛房地产开发有限公司512333334.002024年度2039年度

武汉华嵘房地产开发有限公司312000000.002024年度2028年度

武汉华耀房地产开发有限公司363740000.002023年度2038年度

武汉华瑛宜居置业有限公司332000000.002024年度2039年度

西安铧曲利君置业有限公司263582500.002024年度2029年度

西安曲江铧富置业有限公司180000000.002024年度2026年度

长沙天润智樾房地产开发有限公司793000000.002023年度2026年度

中山华盈宜居住房租赁有限公司200000000.002024年度2053年度

中山市华晟房地产开发有限公司599970000.002022年度2027年度

中山市华晟房地产开发有限公司377622000.002023年度2026年度

第174页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注被担保方担保金额担保起始日担保到期日

中山市华晟房地产开发有限公司75970000.002024年度2029年度

中山市华发商都商业经营有限公司537282000.002022年度2034年度

中山市华屹商业运营管理有限公司7830154.242022年度2025年度

中山市华屹商业运营管理有限公司55000000.002023年度2025年度

中山市华屹商业运营管理有限公司210000000.002023年度2026年度

中山市华屹商业运营管理有限公司270780000.002023年度2028年度

重庆华显房地产开发有限公司94000000.002024年度2029年度

珠海横琴华发房地产投资有限公司5908345.802022年度2025年度

珠海横琴华发房地产投资有限公司1690000000.002024年度2027年度珠海横琴铧悦企业管理合伙企业（有限

800000000.002024年度2039年度

合伙）

珠海华翀商务咨询有限公司678259330.732024年度2027年度

珠海华发奥特美健康管理有限公司131541856.002023年度2026年度

珠海华发奥特美健康管理有限公司298000000.002024年度2026年度

珠海华发房地产开发有限公司279000000.002023年度2028年度

珠海华发建筑设计咨询有限公司25500000.002023年度2026年度

珠海华发实业股份有限公司2117000000.002019年度2037年度

珠海华发实业股份有限公司1828820000.002020年度2038年度

珠海华发实业股份有限公司2155000000.002022年度2025年度

珠海华发实业股份有限公司973000000.002022年度2040年度

珠海华发实业股份有限公司100000000.002024年度2026年度

珠海华发实业股份有限公司600000000.002024年度2029年度

珠海华发西区商业有限公司87942637.112022年度2025年度

珠海华发西区商业有限公司129496457.232023年度2026年度

珠海华发西区商业有限公司1350000000.002023年度2041年度

珠海华发西区商业有限公司95000000.002024年度2026年度

珠海华发新城置业有限公司1083991370.562023年度2031年度

珠海华枫房地产开发有限公司2974700000.002022年度2027年度

珠海华福商贸发展有限公司122515442.582022年度2025年度

珠海华福商贸发展有限公司3500000000.002022年度2040年度

珠海华福商贸发展有限公司156045921.752023年度2026年度

珠海华福商贸发展有限公司440518367.602024年度2027年度

珠海华海置业有限公司826000000.002023年度2026年度

珠海华翰投资有限公司38499918.022019年度/

珠海华和建设有限公司283760000.002021年度2036年度

珠海华湖房地产开发有限公司784988485.552022年度2027年度

珠海华健房地产开发有限公司904000000.002023年度2026年度

珠海华健房地产开发有限公司197420000.002024年度2026年度

珠海华菁管理咨询有限公司609200000.002019年度2029年度

第175页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注被担保方担保金额担保起始日担保到期日

珠海华菁管理咨询有限公司99570878.242022年度2025年度

珠海华菁管理咨询有限公司120148911.922023年度2026年度

珠海华菁管理咨询有限公司402939525.372024年度2027年度

珠海华景房地产开发有限公司203445000.002024年度2026年度

珠海华郡房产开发有限公司800000.002023年度2026年度

珠海华郡房产开发有限公司54990000.002024年度2027年度

珠海华阔综合服务有限公司1027000000.002023年度2026年度

珠海华岚商务咨询有限公司259621099.622023年度2028年度

珠海华茂天城置业发展有限公司1427650000.002021年度2025年度

珠海华明科技发展有限公司175000000.002023年度2025年度

珠海华聘营销咨询有限公司19500000.002024年度2027年度

珠海华祺房产开发有限公司700010000.002024年度2027年度

珠海华商百货有限公司499000000.002023年度2025年度

珠海华商百货有限公司294000000.002023年度2026年度

珠海华商百货有限公司197000000.002024年度2025年度

珠海华商百货有限公司596000000.002024年度2026年度

珠海华曙设计咨询有限公司10000000.002024年度2027年度

珠海华曙设计咨询有限公司4000000.002024年度2028年度

珠海华桐房地产开发有限公司271200000.002021年度2025年度

珠海华欣投资发展有限公司1000000.002023年度2026年度

珠海华欣投资发展有限公司500000000.002024年度2027年度

珠海华珣商务咨询有限公司162736624.332024年度2027年度

珠海华曜房产开发有限公司968866000.002024年度2027年度

珠海华耀商贸发展有限公司125000000.002023年度2026年度

珠海华耀商贸发展有限公司48950000.002024年度2027年度

珠海华以建设有限公司812500000.002021年度2036年度

珠海华亿投资有限公司509200000.002022年度2040年度

珠海华熠商业运营管理有限公司360000000.002024年度2027年度

珠海华煜商务咨询有限公司411883236.192024年度2027年度

珠海华章工程管理咨询有限公司29500000.002024年度2027年度

珠海华智管理咨询有限公司475875000.002020年度2030年度

珠海华智管理咨询有限公司119199999.982022年度2025年度

珠海华智管理咨询有限公司190000000.002023年度2026年度

珠海华智管理咨询有限公司162515330.332024年度2027年度

珠海华铸供应链有限公司855000000.002024年度2025年度

珠海华铸供应链有限公司400000000.002024年度2026年度

珠海华铸供应链有限公司10000000.002024年度2027年度

珠海铧创经贸发展有限公司52231807.892023年度2026年度

第176页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注被担保方担保金额担保起始日担保到期日

珠海铧创经贸发展有限公司460000000.002024年度2027年度

珠海铧国商贸有限公司1037000000.002022年度2025年度

珠海铧国商贸有限公司398000000.002022年度2026年度

珠海铧国商贸有限公司1259600000.002023年度2025年度

珠海铧国商贸有限公司2193980000.002023年度2026年度

珠海铧国商贸有限公司800000000.002024年度2025年度

珠海铧国商贸有限公司1775710000.002024年度2026年度

珠海铧国商贸有限公司661000000.002024年度2027年度

珠海铧图商贸有限公司78000000.002024年度2027年度

珠海市海润房地产开发有限公司503250000.002022年度2025年度

珠海市中泰投资有限公司18577600.002024年度2026年度

合计91249193278.12

（3）对外担保

公司下属子公司的部分借款由担保公司提供担保，本公司相应向担保公司提供反担保；

公司下属子公司和联合营企业部分融资款项由项目合作方股东提供全额担保，本公司按照持股比例向项目合作方股东提供反担保，具体反担保明细情况如下：

反担保金额或最高被担保单位名称被担保方类型担保事项限额（万元）广东粤财融资担保

担保公司对担保公司提供反担保23000.00集团有限公司

合计23000.00

除存在上述重要或有事项外，截止2024年12月31日，本公司无其他应披露未披露的重要或有事项。

3、其他事项

2021年度，公司将珠海华发景龙建设有限公司（以下简称“华发景龙”）50%股权、公

司全资子公司珠海华薇投资有限公司（以下简称“华薇投资”）将建泰建设有限公司（以下简称“建泰建设”）40%股权出售给关联方深圳市维业装饰集团股份有限公司（以下简称“维业股份”），按照《支付现金购买资产协议》及其补充协议约定，本公司、华薇投资对维业股份承诺的利润补偿期间为2021年度、2022年度、2023年度、2024年度、2025年度；本公司承诺利润补偿期间华发景龙合并报表口径下扣除非经常性损益后归属于母公司股东的

净利润分别不低于5160.00万元、5270.00万元、5630.00万元、5810.00万元、5980.00万元；华薇投资承诺利润补偿期间建泰建设合并报表口径下扣除非经常性损益后归属于母公司

股东的净利润分别不低于2830.00万元、2900.00万元、2970.00万元、3010.00万元、2870.00

第177页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注万元。若华发景龙、建泰建设未能按协议约定完成相应业绩，本公司、华薇投资将予以现金补偿。截止2024年12月31日，前述2021年、2022年度、2023年度、2024年度承诺净利润目标均已达到。

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

（1）可转换债券发行事项公司于2025年1月10日召开的第十届董事局第五十次会议审议通过了《关于公司向特定对象发行可转换公司债券方案（修订稿）的议案》等多项议案，拟对不超过35名（含

35名）符合中国证监会及上海证券交易所规定条件的特定对象发行可转换公司债券，发行

总额不超过人民币550.000.00万元（含本数），其中发行数量为不超过5500.00万张（含本数）、债券期限为六年、债券利率采用竞价方式确定；本次发行所募集资金拟用于"保交楼、

保民生"相关的房地产项目。截至本财务报告批准报出之日止，此次发行事项尚未通过上海证券交易所审核并获得中国证券监督管理委员会作出同意注册的决定文件。

（2）回购公司股份事项公司于2024年10月29日召开的第十届董事局第四十五次会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购股份方案的议案》，拟使用自有资金或自筹资金以集中竞价交易方式回购公司股份，回购资金总额不低于人民币3亿元（含本数）且不超过人民币6亿元（含本数），并在未来适宜时机将回购股份用于员工持股计划或者股权激励。截至2025年2月28日，公司累计回购公司股份372万股、占公司目前总股本的比例为0.135%，回购成交总金额为人民币0.20亿元(不含印花税、交易佣金等费用）。截至本财务报告批准报出之日止，上述回购公司股份事项尚未完成，相关员工持股计划或者股权激励工作尚未开展。

2、利润分配情况

拟分配的利润或股利285818948.06

经审议批准宣告发放的利润或股利285818948.06本公司于2025年3月14日召开的第十届董事局第五十一次会议审议通过了2024年度利润分配预案：拟以公司2024年度利润分配实施股权登记日的总股本为基数（扣除公司回购专用证券账户中的股份），向全体股东每10股派发现金红利1.04元（含税），预计分配股利285818948.06元（含税）。

上述利润分配预案尚须提交2024年度股东大会批准。

第178页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

3、其他重要的资产负债表日后非调整事项

除存在上述资产负债表日后事项外，截至本财务报告批准报出日止，本公司无其他应披露未披露的重大资产负债表日后事项。

十六、其他重要事项

截止2024年12月31日，本公司无其他应披露未披露的其他重要事项。

十七、母公司财务报表主要项目注释

1、应收账款

（1）按账龄披露账龄期末余额期初余额

1年以内1243386884.61771445286.24

1至2年85994897.7822255882.33

小计1329381782.39793701168.57

减：坏账准备6542719.345093091.69

合计1322839063.05788608076.88

（2）按坏账计提方法分类列示期末余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备1329381782.39100.006542719.340.491322839063.05

其中：低风险组合1197567322.2390.0866521.670.011197500800.56

正常风险组合131814460.169.926476197.674.91125338262.49

合计1329381782.39100.006542719.340.491322839063.05（续表）期初余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备793701168.57100.005093091.690.64788608076.88

其中：低风险组合714596333.4690.0325055.82714571277.64

第179页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注期初余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）

正常风险组合79104835.119.975068035.876.4174036799.24

合计793701168.57100.005093091.690.64788608076.88

（3）坏账准备的情况本期变动金额年初余额期初余额收回或转销或其他期末余额计提转回核销变动按单项计提坏账准备

按组合计提坏账准备5093091.691449627.656542719.34

其中：低风险组合25055.8241465.8566521.67

正常风险组合5068035.871408161.806476197.67

合计5093091.691449627.656542719.34

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款和合同资产情况占应收账款和合同应收账款和合同单位名称资产期末余额合计坏账准备期末余额资产期末余额

数的比例（%）

深圳融华置地投资有限公司165183140.2212.43珠海十字门中央商务区建设控

84162621.126.336302228.93

股有限公司

上海泾铖房地产开发有限公司69666388.115.24

杭州铧兆置业有限公司64354434.134.84

珠海华福商贸发展有限公司60849356.504.58

合计444215940.0833.426302228.93

2、其他应收款

项目期末余额期初余额应收利息

应收股利8082000.00

其他应收款68811720532.1157882550994.76

合计68811720532.1157890632994.76

（1）应收股利被投资单位期末余额期初余额

珠海横琴华发房地产投资有限公司8082000.00

合计8082000.00

（2）其他应收款

第180页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

*按账龄披露账龄期末余额期初余额

1年以内43045681157.7341533515111.05

1至2年11981566815.438978345142.86

2至3年7748772260.845435772788.20

3年以上6043367467.651941437874.01

小计68819387701.6557889070916.12

减：坏账准备7667169.546519921.36

合计68811720532.1157882550994.76

*按款项性质分类情况款项性质期末余额期初余额

保证金、押金及备用金1918784.702045414.70

信托保障金8735800.0021366420.24

代垫工程及业主款项10537738.9610611736.10

往来款项68797589707.4457850845889.69

其他605670.554201455.39

小计68819387701.6557889070916.12

减：坏账准备7667169.546519921.36

合计68811720532.1157882550994.76

*坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预期整个存续期预期坏账准备未来12个月预合计信用损失（未发信用损失（已发期信用损失生信用减值）生信用减值）

期初余额2530440.663989480.706519921.36

本期计提1167506.941167506.94

本期转回20258.7620258.76

期末余额3677688.843989480.707667169.54

*坏账准备的情况本期变动金额类别期初余额收回或转转销或其他期末余额计提回核销变动按单项计提

3989480.703989480.70

坏账准备按组合计提

2530440.661167506.9420258.763677688.84

坏账准备

其中：低风

24780.7820258.764522.02

险组合

正常风险组2505659.881167506.943673166.82

第181页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注本期变动金额类别期初余额收回或转转销或其他期末余额计提回核销变动合

合计6519921.361167506.9420258.767667169.54

*年末单项计提坏账准备期末余额单位名称

账面余额坏账准备计提比例（%）计提理由广西防城港市建筑

2086610.002086610.00100.00预计难以收回

工程总公司中国建筑第八工程

1902870.701902870.70100.00预计难以收回

局有限公司

合计3989480.703989480.70————

*按欠款方归集的期末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款期末余额坏账准备单位名称期末余额款项性质账龄合计数的比期末余额例（%）武汉华嵘房地产开发

4741701875.596.89往来款3年以内

有限公司珠海华欣投资发展有

2972935839.934.32往来款1年以内

限公司广州华欣房地产开发

2651881388.853.85往来款3年以内

有限公司珠海华郡房产开发有

2303970005.983.35往来款1年以内

限公司珠海华晖房地产开发

2000000000.002.91往来款2年以内

有限公司

合计14670489110.3521.32————

第182页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

3、长期股权投资

（1）长期股权投资分类期末余额期初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资92928343161.3892928343161.3888773273935.9888773273935.98

对联营、合营企业投资648253547.55648253547.55753622589.54753622589.54

合计93576596708.9393576596708.9389526896525.5289526896525.52

（2）对子公司投资减值本期增减变动减值准备准备被投资单位期初余额期末余额期初追加投资减少投资计提减值准备其他期末余额余额广东华发中建新科技投资控股有

68942596.5268942596.52

限公司

太仓华仁房地产开发有限公司1255841177.781255841177.78

珠海华阔综合服务有限公司500000000.00500000000.00

珠海华聘营销咨询有限公司10000000.0010000000.00

珠海华曙设计咨询有限公司10000000.0010000000.00

珠海华章工程管理咨询有限公司10000000.0010000000.00

珠海华铸供应链有限公司10000000.0010000000.00

珠海华发投资发展有限公司160000000.00160000000.00

珠海铧创经贸发展有限公司1583617589.551583617589.55

珠海华融投资发展有限公司1022633529.401022633529.40

珠海华纳投资发展有限公司424857037.17424857037.17

第183页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注减值本期增减变动减值准备准备被投资单位期初余额期末余额期初追加投资减少投资计提减值准备其他期末余额余额

珠海奥华企业管理咨询有限公司1573013750.001573013750.00

珠海华发企业管理有限公司31189236.1131189236.11

珠海市华发信息咨询有限公司31189236.1131189236.11

珠海市永宏基商贸有限公司226448964.96226448964.96

珠海华茂房地产咨询有限公司1209639583.111209639583.11

珠海市银河房地产开发有限公司13886010.4713886010.47

珠海华亿投资有限公司2506000000.002506000000.00珠海横琴华发房地产投资有限公

2712000000.002712000000.00

司

珠海华发置业发展有限公司8000000.008000000.00

珠海市中泰投资有限公司2121213299.37235690396.602356903695.97

珠海市海川地产有限公司30250486646.8830250486646.88

珠海华发房地产开发有限公司10000000.0010000000.00

珠海华发优家工程服务有限公司1718626666.661718626666.66

珠海华发商业经营管理有限公司500000000.00500000000.00

珠海华发商用房产管理有限公司30000000.0030000000.00珠海华发优生活物业运营管理有

10000000.0010000000.00

限公司珠海华发城市更新投资控股有限

10000000.0010000000.00

公司

珠海铧国商贸有限公司1270000000.001270000000.00

珠海华发建筑设计咨询有限公司199400000.00100000000.00299400000.00

第184页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注减值本期增减变动减值准备准备被投资单位期初余额期末余额期初追加投资减少投资计提减值准备其他期末余额余额

珠海华明科技发展有限公司455951574.33455951574.33

珠海华发华宜投资控股有限公司100000000.00100000000.00

珠海华瑞投资有限公司27600.0027600.00

珠海华发文化俱乐部30000.0030000.00珠海华发奥特美健康管理有限公

490000000.00490000000.00

司

华发优生活租赁服务(珠海)有限

10000000.0010000000.00

公司珠海华发人居生活研究院有限公

12000000.0012000000.00

司

广州华枫投资有限公司839000000.00839000000.00

广州华昊房地产开发有限公司257749444.44257749444.44

广州华宁房地产开发有限公司500000000.00500000000.00

珠海华郡房产开发有限公司4905952402.144905952402.14

中山市华发房地产开发有限公司1196102068.281196102068.28中山市华发生态园房地产开发有

809442433.68809442433.68

限公司

中山市华腾置业有限公司10000000.0010000000.00

广西华诚房地产投资有限公司1273232566.661273232566.66

广西华明投资有限公司822000000.00822000000.00

上海铧发创盛置业有限公司1501616500.001501616500.00

上海铧福创盛企业发展有限公司10000000.0010000000.00

第185页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注减值本期增减变动减值准备准备被投资单位期初余额期末余额期初追加投资减少投资计提减值准备其他期末余额余额

上海铧崧房地产开发有限公司1176000000.001176000000.00

太仓华曦房地产开发有限公司2040000000.002040000000.00

太仓华藤房地产开发有限公司1386000000.001386000000.00

苏州铧景创盛置业有限公司596190000.00596190000.00

太仓华兴商务咨询有限公司1907400000.001907400000.00

太仓华铷商务咨询有限公司2120400000.002120400000.00

太仓华锦商务咨询有限公司1887000000.001887000000.00

太仓华铖商务咨询有限公司1632000000.001632000000.00

大连华藤房地产开发有限公司240000000.00240000000.00

大连华坤房地产开发有限公司1205861130.461205861130.46

沈阳华纳置业有限公司2215901746.152215901746.15

沈阳华耀置业有限公司283750723.92283750723.92

沈阳华荣置业有限公司500000000.00500000000.00

沈阳华远置业有限公司300000000.00300000000.00

沈阳华博置业有限公司1069750684.931069750684.93

沈阳华灏置业有限公司543580000.00543580000.00

沈阳华壤置业有限公司1069650684.931069650684.93

沈阳华畅置业有限公司1069800684.931069800684.93

沈阳华地商业投资有限公司10000000.0010000000.00

包头市华发置业有限公司9000000.009000000.00

第186页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注减值本期增减变动减值准备准备被投资单位期初余额期末余额期初追加投资减少投资计提减值准备其他期末余额余额

威海华发房地产开发有限公司2020700000.002020700000.00

荣成华发房地产开发有限公司435000000.00435000000.00

武汉华发置业有限公司10000000.0010000000.00

南京铧腾置业有限公司436898020.54436898020.54

南京铧福置业有限公司306196100.00306196100.00

青岛华发投资有限公司10000000.0010000000.00

广东湛蓝房地产发展有限公司2566121700.002566121700.00

华发实业(香港)有限公司60828624.00458008828.80518837452.80

铧发置业(澳门)有限公司54276750.0054276750.00

重庆华显房地产开发有限公司650000000.00650000000.00珠海华发房地产营销顾问有限公

6300000.006300000.00

司长沙天润智樾房地产开发有限公

805977172.50805977172.50

司成都华睿联弘房地产开发有限公

1275000000.001275000000.00

司

合计88773273935.984600099225.40445030000.0092928343161.38

（3）对联营、合营企业投资

*2024年度增减变动

第187页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注本期增减变动减值准备期初余被投资单位期初余额权益法下确认的其他综合收益调额追加投资减少投资投资损益整

一、合营企业

珠海市建设安全科学研究院有限公司6753880.26-2566586.23

小计6753880.26-2566586.23

二、联营企业

珠海华发集团财务有限公司746868709.2880009436.25-2811892.01

小计746868709.2880009436.25-2811892.01

合计753622589.5477442850.02-2811892.01（续表）本期增减变动减值准备期末余被投资单位宣告发放期末余额其他权益变动计提减值准备其他额现金股利或利润

一、合营企业

珠海市建设安全科学研究院有限公司4187294.03

小计4187294.03

二、联营企业

珠海华发集团财务有限公司180000000.00644066253.52

小计180000000.00644066253.52

合计180000000.00648253547.55

第188页珠海华发实业股份有限公司2024年度财务报表附注

4、营业收入和营业成本

本期发生额上期发生额项目收入成本收入成本

主营业务52201093.3446380399.22713374846.45627480825.85

其他业务1367433718.303032173.121168730193.091889846.36

合计1419634811.6449412572.341882105039.54629370672.21

5、投资收益

项目本期发生额上期发生额

成本法核算的长期股权投资收益1452572693.551695699678.00

权益法核算的长期股权投资收益77442850.02133371997.37

处置长期股权投资产生的投资收益158817820.07-136927482.90其他权益工具投资在持有期间取得的

14751.56

股利收入

交易性金融资产持有期间的投资收益8944032.1324958773.74

衍生金融资产的投资收益62374400.00169938300.00

合计1760166547.331887041266.21

十八、补充资料

1、非经常性损益明细表

项目本期发生额

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分80916590.73计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的30141565.43政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资76727011.70产和金融负债产生的损益

单独进行减值测试的应收款项减值准备转回54552.00采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产

276889286.91

生的损益

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-18053603.97

其他符合非经常性损益定义的损益项目-17508979.91

小计429166422.89

减：所得税影响额112274963.27

少数股东权益影响额（税后）26420976.86

合计290470482.76