本月观点：随着春节假期临近，预计短期成交将步入平淡期。中期看，当前楼市量价较高点已明显回落，叠加首付及利率下调，居民置业门槛已大幅改善，尽管存量库存较高、房价及收入预期仍制约楼市表现，但我们认为市场急跌已过。随着更多高得房率、高品质好产品入市，或带来部分需求由二手房市场回流至新房市场，带来好产品市场率先企稳，短期重点关注春节后至3月表现。个股方面，短期资金承压低估值房企或更具弹性，中期将回归房企本身质地，建议关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

政策：稳楼市决心坚定，2025年重在落实。2024年12月涉房类政策10项，其中偏松类政策9项。中央政治局会议&经济工作会议稳楼市决心坚定，住建会议部署2025年重点工作，重在后续落实。

资金：2024年境内债发行规模下滑，12月新发放个贷利率略有回升。2024年全年境内债融资规模较上年下滑16.8%；受2024年连续降息、融资企业结构等影响，2024年境内债平均发行利率较上年下滑81bp，全年“白名单”项目审批通过贷款超5万亿元。12月居民中长期贷款同比多增1538亿，一是得益于销售回暖，二是调降存量房贷利率后提前还贷减少；12月新发放个人住房贷款利率较上月略有回升，或因商业银行净息差过窄后的自主调整，进一步促进房地产止跌回稳仍需多方发力。

楼市：1月淡季效应显现，关注春节至3月销售情况。1月（前15日）50个重点城市新房日均成交2504套，环比降45.4%，同比降2%；重点20城二手房日均成交2877套，环比降21.6%，同比升20.2%。

地市：土地成交规模周期性回升，多宗优质高总价地块高溢价成交。12月土地市场迎来岁末成交“翘尾”，供应端季节性下行。2024年全年百城土地供应建面同比下滑11.9%，成交建面同比下滑5.3%，平均溢价率同比下滑0.4pct，行业持续消化存量和优化增量。展望2025年，专项债可用于闲置土地收储，加快行业去库存步伐，核心城市限价政策退出推动更多高品质、高单价地块成交，从而有望带动投资端信心回升。

房企：政策催化叠加年末房企冲刺，累计销售降幅持续收窄。得益于政策稳信心强预期叠加年末房企业绩冲刺，2024年12月新房供求“翘尾”收官。2025年1-2月受春节假期影响，成交或环比回落，3月或有望延续弱复苏成交惯性。考虑2024年基数较低，2025Q1同比仍不乏回正可能。

2024年50强房企平均拿地销售金额比33%、拿地销售面积比36%，较上年分别升1.1pct、降7.1pct，侧面反映房企拿地愈发聚焦核心地段的高价地。

板块表现：2024年12月申万地产板块跌9.81%，跑输沪深300（0.47%）；截至2025年1月16日，当前地产板块PE（TTM）35.41倍，估值处于近五年94.5%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。