核心观点：

12 月交易所完成了常态化发行阶段下审核体系最后一环的建设。12 月27 日，沪深交易所修订《REITs 业务指引—审核关注事项》，在原有框架下根据发改委最新政策要求以及三年以来的审核实践经验添加了诸多针对性要求。在通用性要求方面，根据发改委政策强调了资产收益率和现金流稳定性的硬约束；根据实践经验对资产经营指标披露的口径进行规范；明确必须披露的估值参数及加强对其合理性的论证。行业要求方面直击要点，体现出了审核机构对于不同行业特点深刻的把握，也对发行联合体提出了更高的要求。12 月11 日，香港特区立法会通过《2024 年印花税法例条例草案》，落实豁免房地产投资信托基金（即REITs）股份或单位转让和期权庄家进行证券经销业务的印花税，以及修订在香港实施无纸证券市场制度下的印花税征收安排。基础设施行业政策方面，银发经济领域资产证券化，零售业、冰雪经济领域基础设施纳入试点。

易方达华威农贸REIT：超6%的高分派率叠加未来5 年分红额补偿机制，安全边际高。原始权益人承诺项目25 至29 年可供分配金额水平自0.93 亿元增长至0.97 亿元，分派率均高于6%，且高于目前所有的消费REITs（最高为5.8%）。项目经营情况稳定，绝大多数业态出租率维持在90%以上的高位，租金保持增长趋势。项目估值假设审慎，出租率方案中性，水平稳定；租金增长率低于历史较长期水平。

25 年低息环境预期推动12 月C-REITs 综合收益指数上涨。根据Wind数据，12 月C-REITs 综合收益指数上升4.85%，日均换手率0.85%。

截至12 月31 日，中国C-REITs 市场上市基金总数58 只，总规模达1563.99 亿元，环比上升210.13 亿元，增幅15.52%。12 月发行7 单项目，合计规模145.24 亿元，推动市场规模扩张。月末REITs 流通盘市值685.52 亿元，环比上升56.26 亿元，增幅8.94%。12 月总交易量29.76 亿份，环比增加8.71 亿份，增幅39.60%，新发行及存续项目交易量均上升。12 月C-REITs 整体走势强于股债指数，走势上中旬明显上涨后一直领先。具体板块来看，12 月不动产板块表现更好，四个子版块均上涨，消费、保租房、物流和产业园板块分别上涨10.52%、9.70%、5.34%和4.12%；特许经营权子版块也均上涨，新能源、水电公用和高速板块分别上涨5.91%、4.97%和2.02%。单个项目层面，蒙能新能源REIT 涨幅最高为26.95%，同时其日均换手率也是最高，为4.18%，主要系新发新能源项目。

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