核心观点：2024 年重点城市新房成交同比下降19.6%，二手房成交同比增长12.0%，四季度以来新房二手房成交翘尾效应明显，12 月同比增幅分别为28.7%、75.3%。百强房企全口径销售金额同比下降30.3% ，千亿房企数量收缩至11 家，头部房企销售稳健。百强房企新增土地货值同比下降30.6%，以销定投趋势明显。9 月底政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳，供需政策双管齐下，行业止跌回稳初现。我们看好重点布局高能级城市的绩优房企，同时推荐转型房企及优质商业地产标的。

摘要

2024 百强房企销售同比下降30.3%，四季度操盘金额增速转正。2024 全年百强房企全口径销售金额41865 亿元，同比下降30.3%；销售面积22648 万平，同比下降32.4%；千亿房企数量收缩至11 家。四季度销售翘尾效应明显，操盘金额增速同比转正，微增0.2%，显著好于前三季度。12 月百强房企全口径销售金额4742 亿元，环比上升22.7%；全口径销售面积2411 万平，环比上升17.6%，31 家主流房企中25 家单月销售环比正增长。

2024 重点城市新房成交同比下降19.6%，二手房成交同比增长12.0%。2024 年我们关注的重点城市新房成交12255 万平，同比下降19.6%，其中一线、二线、三线城市成交量同比下降0.7%、9.9%、17.3%；重点城市二手房成交8269 万平，同比增长12.0%，其中一线、二线、三线成交量的同比增长分别为99.1%、74.1%、42.8%。

2024 年百强房企新增土地货值金额同比下降30.6%，各梯队拿地力度持续分化。全年百强房企新增土地货值共22107 亿元，同比下降30.6%。2024 年全国300 城宅地总供应建面9.4 亿平方米，同比下降19.7%；总成交建面7.0 亿平方米，同比下降20.3%。12 月300 城宅地总供应同比增长85.3%；总成交同比下降19.2%；土拍平均溢价率3.8%，环比上月下降1.4 个百分点。

四季度以来供需两端双管齐下，行业止跌回稳初现。我们持续看好重点布局高能级城市的绩优房企，同时推荐转型房企及优质商业地产标的。自9月底政治局会议提出要促进房地产市场止跌回稳后，中央和地方层面政策持续出台。12 月政策导向延续，住建部工作会议将持续用力推进房地产市场止跌回稳位居五大任务之首，核心城市企稳态势延续，看好重点布局于高能级城市的绩优房企及其关联物管公司，重点推荐A 股：滨江集团、城建发展、招商蛇口、华发股份、招商积余，港股：中国海外发展、中海物业、越秀地产、建发国际集团、绿城中国、绿城服务、万物云、贝壳-W。“并购六条”政策红利驱动， 推荐转型类房企，主要包括：南京高科、万业企业、张江高科等。

扩内需政策频出，推荐优质商业类地产公司：华润置地、华润万象生活、龙湖集团、新城控股等。

风险分析

房地产行业的风险主要在于销售及结转可能不及预期：

1、销售不及预期，我们关注的重点城市周度销售面积仍处于较低位置，销售仍在底部区域，未来依旧有继续下行或恢复不及预期的风险；

2、结转不及预期：施工进度受多重因素影响，施工进度变慢将导致结转不及预期；

3、房企信用修复不及预期：部分高杠杆的民营房企出险可能性仍存，导致行业整体信用修复进度缓慢，影响房企公开市场债务的融资规模与融资成本，进而导致行业竣工及现金流压力加剧。