本月观点：继政治局会议明确稳楼市后，经济工作会议关于地产“持续用力”、“加力实施”等表述前所未有，均凸显中央推动房地产市场止跌回稳的决心。预计城中村改造和收储仍将是2025年政策重点，但城改需关注货币化安置资金来源，收储仍存在资金打平、房源匹配、资金规模等堵点，后续政策优化值得关注。中央经济工作会议明确2025年要保持经济稳定增长，促进居民收入增长和经济增长同步，同时强调积极的财政政策和适度宽松的货币政策，适时降准降息。从剔除CPI的实际房贷利率来看，2024Q3为2.83%，明显高于2010Q4（0.64%）、2020Q1（0.63%）和2022Q3（1.67%）。建议投资者关注中线布局，回归企业质地本身，个股关注：1）历史包袱较轻、库存结构优化的房企如绿城中国、建发国际集团、中国海外发展、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、华润置地、保利发展等；2）估值修复房企如万科A、金地集团、新城控股等；3）同时建议关注经纪（贝壳）、物管（中海物业、保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）等细分领域头部企业。

政策：住建部明确组合拳细则，财政发力降低购房成本。2024年11月涉房类政策19项，均为偏松类政策。财政发力降低购房税费成本，中央政治局会议&经济工作会议稳楼市决心空前，一线城市取消普宅/非普宅标准，非普宅受益税费减免。

资金：居民中长期贷款修复，“白名单” 投放力度加大。11月M2同比增速环比降0.4pct，社融存量同比增速环比持平，11月居民中长期贷款同比多增669亿元，10月25日起统一批量调整存量房贷利率后，提前偿还房贷现象减少。根据央行数据，2024年11月全国新发放商贷利率3.08%，全国“白名单”项目贷款审批通过金额已达到3.6万亿元。

楼市：10月以来成交改善，关注销售回暖持续性。11月50城新房日均成交环比升16.5%，同比升28.5%；重点20城二手房日均成交环比升17.6%，同比升24.1%。12月（前19日）50城新房日均成交环比升12.7%，同比升21.6%；重点20城二手房日均成交环比升20.3%，同比升69.3%。

地市：土地供应规模周期性回升，多宗优质高总价地块高溢价成交。临近年末，土地供应规模周期性回升，11月百城土地供应建面环比升107%；百城成交建面环比升18.8%；需求端信心边际好转，叠加平均供地质量提升，平均溢价率环比升1.1pct。11-12月四个一线城市均有新增土地挂牌，其中北京、深圳均有超百亿地块成交，得益于近期政策面扶持，一线城市土地市场热度提升，优质高总价地块高溢价成交。

房企：累计销售降幅持续收窄，年末成交有望小幅翘尾。克而瑞百强房企1-11月销售金额、销售面积同比下滑32.9%、34.6%，累计降幅较上月收窄1.9pct、1.6pct；11月利好政策密集叠加下，核心一二线城市成交整体仍处于持续放量期。12月恰逢房企业绩冲刺季，供应有望持续回升，预计年末整体成交有望小幅翘尾。11月50强房企整体拿地销售金额比、拿地销售面积比，环比分别升30.3pct、升2.1pct；越秀、华润、滨江、中海拿地强度靠前，获取地块主要集中在上海、北京等高总价的核心城市。

板块表现：11月申万地产板块-0.54% ，跑赢沪深300（ 0.66% ）；截至2024年12月20日，当前地产板块PE（TTM）40倍，估值处于近五年97.12%分位。

风险提示：1）若后续货量供应由于新增土储不足而遭受冲击，将对行业销售、开工、投资等产生负面影响；2）若楼市去化压力超出预期，销售持续以价换量，将带来部分前期高价地减值风险；3）政策呵护力度有限，行业调整幅度、时间超出预期，将对行业发展产生负面影响。