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国家统计局公布2024 年1-11 月房地产开发投资与销售数字。

评论

11 月房地产新政效果仍延续，但前端指标提示脉冲回落可能。11 月全国新建商品房销售面积和金额均同比转增3.2%和1.0%，继10 月单月同比跌幅收窄的趋势后进一步延续韧性表现；考虑到该表现与高频口径新房销售面积走势（11 月同比+13% vs. 10 月+4%）较为一致，好于百强房企销售金额走势（11 月同比-15% vs. 10 月+6%），我们认为其可能受到新政效果和季节性集中备案因素的双重影响。与此同时，11 月中介口径80 城二手房成交量指数同比增幅进一步走阔至+61%（10 月+49%），中金同质性二手住宅成交价格指数环比转增0.7%（10 月-0.4%）；综合11 月量价表现来看，政策效果仍在延续。但我们提示需要关注部分领先指标提示的政策效果脉冲回落特征，一方面11 月以来二手房销售量呈逐周回落态势（剔除税费政策生效带来的阶段性高增），受此影响挂牌量也不再下降、呈现高位震荡态势，另一方面更敏感、领先的一线城市挂牌价趋势自11 月以来也逐步回到缓慢下降区间，政策的持续发力对于基本面修复仍至关重要。

11 月房企到位资金进一步改善，但整体投资端指标仍延续疲弱表现。尽管11 月受销售回款和融资改善影响（国内贷款11 月同比-4% vs. 10 月-9%，自筹资金11 月-16% vs. 10 月-23%，定金及预收款11 月+5% vs. 10 月-4%，个人按揭贷款11 月持平 vs. 10 月-9%），房企到位资金同比跌幅进一步有所收窄（11 月同比-5% vs. 10 月-11%）；但11 月各项投资端指标整体表现仍弱，具体来看，11 月房地产投资同比仍跌11.6%（10 月-12.3%），新开工面积同比仍下跌27%，期末施工面积同比跌幅再走阔0.3ppt至-12.7%，竣工面积同比下跌39%（10 月-20%）。往前看，我们认为企业投资意愿和能力的系统性修复，仍需要楼市温度的持续回暖为基础，阶段性修复或尚难改变其长期预期；从中短期维度上，四季度以来房企适量补地的动作可能在明年初带来开工的短期提振，但尚难形成连续趋势，而竣工自今年起进入下行周期，明年或仍将继续并可能有所加速，因此施工面积和建安投资的持续性压力或仍难以避免。

关注房地产及物管板块投资机会。近期召开的政治局及中央经济工作会议整体延续9 月政治局会议对地产领域的“止跌回稳”相关表态，我们建议后续着重跟进政策端在财政、城改、收储、需求支持等方面的落地节奏和力度。

综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们推荐A股招商蛇口、滨江集团；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。物管板块推荐中海物业、绿城服务。

风险

政策落地力度和效果不及预期；行业基本面下行和房企信用问题加重。