10 月百强房企年内首次实现单月销售额同比正增长，政策刺激和“金九银十”对销售有提振作用，1-10 月累计操盘销售额同比下降33%，虽然10 月销售放量但对累计降幅改善有限。从累计情况看，1-10 月TOP100 房企实现操盘口径销售金额30692.7 亿元，同比降低32.7%，较上月累计同比增长3.9pct；权益口径销售金额为24282.6 亿元，同比降低32.2%，较上月累计同比增长4.0pct。从单月情况看，TOP100 房企实现单月操盘口径销售额4354.1 亿元，同比增长7.0%，环比增长73.0%；权益口径销售金额3432.7 亿元，同比增长9.9%，环比增长78.5%。

TOP10 房企销售额同比改善更为明显， 1-10 月操盘销售额降幅收窄至28%，其他梯队房企仍在降幅在35%以上。从2024 年1-10 月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降28.2%；TOP31-50 房企排名第2，同比下降35.9%。跌幅最大的是TOP21-30 房企，同比下降39.2%。从2024 年1-10 月权益口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10 房企，同比下降26.2%；TOP31-50房企排名第2，同比下降33.8%。跌幅最大的是TOP11-20 房企，同比下降39.8%。

对比2024 年1-10 月与上年同期，操盘口径销售的门槛均出现下降，跌幅最小的是100 强门槛。10 强门槛从1391 亿元下降至749 亿元，同比下降46.1%；20强门槛从525.5 亿元下降至290.6 亿元，同比下降44.7%；30 强门槛从327.5 亿元下降至205.0 亿元，同比下降37.4%；50 强门槛从205.1 亿元下降至128.1 亿元，同比下降37.5%；100 强门槛从87.4 亿元下降至56.9 亿元，同比下降34.9%。

政策后国央企销售弹性更大，核心城市有效货值更为充足，而不少出险房企同环比依然大幅下跌，或因为有效货值不足，受新政带动影响较小。从10 月单月操盘口径销售金额来看，中海地产最高为395.2 亿元，其次为保利发展、华润置地、绿城中国、招商蛇口，分别实现销售金额381.0、278.8、277.4、208.0 亿元。从重点房企单月操盘销售额环比表现来看，建发房产为149.7%、中海地产121.3%、越秀地产109.5%、华发股份100.4%、保利发展96.4%、华润置地83.4%、滨江集团62.9%、招商蛇口51.8%、绿城中国28.7%。从2024 年1-10 月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为2584.0 亿元，其次为中海地产、绿城中国、万科地产、华润置地，分别实现销售金额2283.8、2149.3、1882.5、1828.5 亿元。

从重点房企1-10 月累计操盘销售额成交同比来看，绿城中国为-3.5%、中海地产-9.0%、越秀地产-11.1%、保利发展-22.9%、华润置地-24.8%、建发房产-28.6%、华发股份-31.0%、招商蛇口-31.1%、滨江集团-33.5%。

投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们上年提出“只看好一线+2/3二线+极少量城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见一二线仍然更受益。基于以上逻辑，在股票层面我们推荐几个维度：（1）基本面alpha 公司：A 股的保利发展、招商蛇口、滨江集团、华发股份、建发股份；H 股的绿城中国、越秀地产、华润置地、中国海外发展、建发国际集团；（2）受益于化债和去库存的地方城投类企业：城投控股、北京城建等等；（3）物业：A 股招商积余，H 股的华润万象生活、保利物业、中海物业、万物云、绿城服务等；（4）中介：贝壳。

风险提示：政策落地不及预期、需求复苏不及预期、房企出险风险蔓延。