行业近况

我们近期对4 个一线城市18 个重点房企新盘开展调研，具体结论如下。

评论

10 月以来新盘销售表现较9 月走强，但已呈现边际回调趋势。整体看，18个新盘10 月以来销售数据全面提振，边际改善幅度纵向比较优于3 月小阳春与517 新政：1）假期周（9.30-10.6）成交与到访分别骤增至9 月周均的2 倍和3 倍以上，隐含转化率边际提升约五成，且部分楼盘出现不少“首访即签约”情况。2）因节后返工，第二周（10.7-10.13）数据呈现一定回落，但成交与到访较9 月仍有二到三成增长。3）分城市看，调研显示广州改善幅度最大，其次为北京与深圳，上海相对较弱；该结果与高频口径备案成交数据一致，或与楼市供需健康程度和本轮政策优化力度有关。

居民对楼市及经济信心提振驱动本轮新房销售走强。调研楼盘假期以来的增量客群画像呈现较高的一致性，即受9 月下旬重要会议表态（包括“止跌回稳”目标及逆周期宏观政策调节组合拳）影响，对楼市后市及就业形势预期短期内有明显改善。此外，住建、金融政策优化对销售提振作用不显著：一方面，本轮一线城市调整力度整体持平或弱于3 月小阳春与517新政，被访楼盘中直接惠及政策优化的比例不足两成；同时，伴随政策调整空间逐步见底，对楼市刺激效果加速钝化，比如案场普遍反馈首付比例下调可能没有对访客购房意愿产生实际改善作用。

增量政策施力与否或决定本轮行情持续性，关注财政逆周期调节和专项支持收储与城中村改造。我们发现多数楼盘假期及节后不存在“收回价格折扣”情况，且销售负责人普遍认为行情持续时间在1-2 个月左右，需把握窗口期以实现年度去化目标；此外，中介渠道分销占比平均在五到六成左右，较我们3 月楼市调研情况边际有所提升1。向前看，我们认为实体与资本市场处在“预期强、基本面弱”阶段，中长期止跌回稳趋势或取决于增量政策进一步发力：一是视市场情况适时加速一线城市政策优化节奏；更重要的是，扩张型财政下推动楼市供需关系改善，包括提振居民收入、就业预期，以及加大对存量房收储、城中村改造等专项的支持力度。

短期内板块震荡或有所加剧，但考虑政策在加码进程中，市场表现可能需要一些时间来起效，未来一段时间我们认为逢低加仓可能是合适策略。选股上，伴随市场关注点可能从政策预期向基本面验证兼顾，我们认为优先具备开发投资修复潜力，且长期仍有一定市场份额提升空间的头部企业可优先着眼配置，如A 股招商蛇口，港股中国海外发展、华润置地、绿城中国；若后续政策力度超预期，可择机投资一些更高弹性标的，如A 股万科A、金地集团、华发股份，港股龙湖集团、中国海外宏洋等。

风险

政策变化或基本面修复不及预期；房企信用加速恶化。