核心观点
受国庆假期影响，本周新房成交面积环比由正转负；但同比增速回正，市场情绪有所修复。40 个城市新房成交面积为184.2 万平方米，环比下降30.1%，同比上升117.9%，同比增速较上周提升了100.2 个百分点。一、二、三四线城市新房成交面积环比增速分别为-4.8%、-37.6%、-36.4%，同比增速分别为144.1%、69.4%、240.6%，较上周分别提升了191.0、104.8、286.6 个百分点。
本周二手房成交面积环比由正转负；同比实现大幅增长，主要是因为国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心有所修复，此外，一线城市在交易税费上的改善也提振了二手房热度。
18 个城市成交面积为111.5 万平方米，环比下降24.2%，同比上升1459.4%，同比增速较上周提升了1473.4 个百分点。一、二、三四线城市环比增速分别为-17.7%、-27.2%、-22.9%，同比增速分别为1022.8%、3375.0%、1275.0%，同比增速分别较上周提升了1040.2、3386.0、1287.7 个百分点。
从房管局数据来看，1）新房成交较过去3 年均有明显下滑：2024 年国庆期间（10.1-10.7）55 个重点城市新房成交套数5286 套，较2023 年国庆（9.30-10.6）下降30%，较2022 年国庆（10.1-10.7）下降46%，较2021 年国庆（10.1-10.7）下降61%。2）二手房成交较过去3 年都有大幅增长：2024年国庆期间（10.1-10.7）24 个重点城市二手房成交套数为2684 套，较2023 年国庆（9.30-10.6）增长156%，较2022 年国庆（10.1-10.7）增长276%，较2021 年国庆（10.1-10.7）增长711%。
新房库存面积环比上升、同比下降；去化周期环比下降、同比上升。12 个城市新房库存面积为9727万平方米，环比增速为0.3%，同比增速为-3.3%；去化周期为21.3 个月，环比下降0.4 个月，同比上升2.4 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为20.7、19.6、78.1 个月，其中一、三四线城市环比分别上升0.1、0.9 个月，二线城市环比下降1.3 个月。
土地市场环比量价齐升，溢价率同环比均上升。成交土地规划建面为1971.6 万平方米，环比上升78.2%，同比下降25.0%；成交土地总价为652.3 亿元，环比上升611.3%，同比下降40.7%；成交土地楼面均价为3309 元/平，环比上升299.2%，同比下降20.9%；土地溢价率为5.4%，环比上升7.6%，同比上升0.8%。
本周开盘日仅9 月30 日，当日房地产行业绝对收益为9.2%，相对沪深300 收益为0.8%。
政策
9 月29 日，央行对整体房贷定价机制做出调整，超出市场预期，也使得市场对于后续财政政策的预期提升。一方面，变更存量房贷利率中在LPR基础上的加点幅度，先批量调整，后进入常态化调整阶段。这将有效降低存量房贷人利息支出、缓解提前还贷现象。另一方面，借款人可与银行自主协商房贷利率重定价周期，取消了最短为1 年的限制。这或将有助于促使一部分预期利率将持续下行、仍在观望的购房者入市，因为对于新增借款人而言，后续房贷利率下降也能及时调整，无需等到1 年后的重定价周期。
一线城市均放松行政政策。1）广州：全面放开限购，基本符合市场预期。2）深圳：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了限价和限售政策。3）上海：优化限购限贷和交易税费相关政策，并取消了普宅与非普宅标准。4）北京：优化限购限贷相关政策，并取消了普宅与非普宅标准。沪、深、北此次限购松绑仍是局部调整；我们认为，限贷方面最低首付比例调整预计作用相对较弱，当前居民加高杠杆的意愿和能力均较弱；沪深交易税费的调整基本符合我们之前报告中提到的形式，不过契税未作调整。未来政策仍有进一步调整的空间。
投资建议
过去两周，各部门连续开展会议发布提振经济的相关政策，央行货币政策、国务院发布稳就业多项支持举措、政治局会议，均释放了积极信号，对市场做了明确的预期管理，我们认为这是地产行业和板块出现拐点的时点。同时，落地进程也有所加快，降准、政策利率下调、存量贷款利率下调均已经落地，一线城市行政政策也开始放开。
从当前的市场情况和政策的导向看，后续政策会持续性发力，市场对于后续财政政策的期待加满，倘若专项债或特别国债能够及时落地，我们预计能够对经济的修复起到明显作用，同时提振市场信心，预计能够带来一波房地产成交的复苏。10 月地产板块的催化剂可能会出现在20 号的LPR 调整日，若降息，将有效降低居民购房成本，对销售修复和地产板块行情都有一定促进。
现阶段我们建议关注两条主线：1）政策宽松后预期能有改善的底部反转弹性标的：万科A、金地集团、金地商置、龙湖集团。2）后续政策发力针对性较强的、核心城市布局为主的标的：绿城中国、城建发展、招商蛇口、华润置地、滨江集团、华发股份。
风险提示
房地产调控升级；销售超预期下行；融资收紧。
