事件

2024 年9 月29 日，上海、广州、深圳接连出台楼市新政。上海市新政主要内容包括：调整住房限购政策、优化住房信贷政策、调整住房税收政策；广州全域取消居民家庭购买住房各项限购政策；深圳新政主要内容包括：优化分区住房限购、取消商品住房和商务公寓转让限制、调整个人住房转让增值税征免年限、优化个人住房贷款政策。

点评

调整限购政策，降低购房门槛，引导需求入市。一、上海：①新政放松外环外购房要求，范围更广。此前非沪籍居民购房，需在上海缴纳社保或个税年限满3 年及以上，其中五大新城以及南北转型等重点区域为2 年及以上，自贸区临港新片区为1 年及以上。本次政策调整为非沪籍居民家庭以及单身人士购买外环外住房，需在上海缴纳社保或个税年限满1 年及以上。②释放部分持居住证人群的需求，持居住证的非沪籍家庭，在满足标准分值的前提下，仍存在一部分人群，需要等待最长7 年的时间才能实现落户。新政后该部分人群最多可提前4 年，享受到等同落户上海的购房待遇。③针对在临港新片区工作，但居住于新片区以外的人群，可在临港增购1 套住房。二、广州：全域取消限购，本市户籍、非户籍居民家庭和单身人士在全市范围内购买住房的，不再审核购房资格。三、深圳：①优化限购套数，释放需求。本地户籍可在外围区域再购买1 套住房；多子女的非深籍居民家庭，可再购买1 套住房；②大幅降低购房所需的社保年限。核心区由3 年降至1 年，外围无需社保。③取消限售及限价。

下调首付比例，降低准入门槛。上海首套住房的最低首付比例从20%下调至15%；二套住房核心区的最低首付比例从35%下调为25%，差异化政策区域（临港、嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山）的最低首付比例从30%下调至20%。深圳首套住房的最低首付比例从20%下调至15%，二套住房的最低首付比例从30%下调为20%（深汕合作区15%）。

上海广州深圳共同打响新政后第一枪，风向标意义明显。自9 月26 日政治局会议提出“回应群众关切，调整住房限购政策”之后，9 月29 日住建部会议强调“要回应群众关切，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购”。三大一线城市于国庆节前共同打响政策放松的第一枪，具备明显的风向标意义。预计近期北京或将有望跟进楼市放松，四季度各地楼市出台更多政策值得期待。

把握四季度地产行情。本周国新办发布会及政治局会议持续释放重磅利好，后续货币政策、财政政策、房地产金融政策有望共同发力。今日上海、广州、深圳的新政已经先行，随着四季度各项政策加速落地，将加快地产止跌回稳的进程。尽管基本面的修复尚需时日，但当前地产板块估值低、仓位低，对政策敏感，股价的反应通常快于基本面复苏，政策利好接连出台促进市场预期转好及信心修复，地产股股价迎来快速反弹，应积极把握机遇。

投资建议

本次三大一线城市的楼市新政具有风向标意义，政治局会议提出“促进房地产市场止跌回稳”后政策落地速度快、有力度，体现出坚定支持地产企稳的意志。方向明确后，预计四季度各项政策将加速落地，若核心城市能够持续释放市场止跌企稳积极的信号，则有望提振信心、改善预期。持续推荐稳健经营且政策敏感形标的：房开企业推荐重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，如绿城中国、越秀地产、保利发展等。中介推荐受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的中介平台贝壳；物企推荐物管稳健发展、商管绝对龙头、积极分红的华润万象生活。

风险提示

宽松政策对市场提振不佳；三四线城市恢复力度弱；房企出现债务违约