核心观点：

美联储超预期降息50bp，开启新一轮降息周期。24 年9 月18 日，美联储宣布将基准利率目标范围下调50bp，降至4.75%-5.00%，50bp的降息较为超预期。本次降息代表22 年3 月开启的加息周期的结束，22 年3 月至23 年7 月美联储11 次加息，累计加息幅度达525bp，截至24 年8 月有效联邦基金利率5.33%，处于02 年以来的历史高位。

美联储降息部分缓解中美息差压力，或打开我国房贷利率下行空间。

我国经历过三轮幅度较大的降息周期，分别为08 年9 月-08 年12 月、14 年7 月-15 年12 月、21 年10 月至今。

08 年周期对应美国降息周期，07 年9 月美国率先开始降息，拉开中美息差，打开我国降息空间，在美国08 年10 月两次降息、12 月一次降息的推动下，我国首套房贷利率4 个月内累计降幅250bp，月均降幅63bp，降息节奏较快。

14-15 年周期对应美国降息周期与加息周期间的空档期，美国基准利率处于相对低位，中美息差维持100bp 以上的充裕空间，我国首套房贷利率18 个月内月均降幅13bp，与08 年周期相比，由于美国未推进降息，我国利率下调速度也相对较缓。

21 年10 月开启的第三轮降息周期分为两个阶段，第一阶段为22 年6月前，美国处于降息到加息周期的转换期，中美国债收益率仍维持正利差，我国降息速度较快；第二阶段为22 年7 月后，美国迅速加息，中美负息差拉大，我国降息速度放缓。本轮周期首套房贷利率月均降幅仅7bp，受制于中美息差压力，降息速度明显慢于前两轮周期。

目前中美利差倒挂166bp，信贷政策尺度空间狭小，本次美国进入降息通道，对国内存量和新增贷款利率调节都有重要影响。

助推购房负担率下行，市场企稳概率加大。根据广发地产团队发布的报告《成交量的底部在何处-基于居民购房行为深度研究》，当前我国居民的购房负担率为59%，参考美国及日本地产周期，假设购房负担率能够达到均衡期水平45%-50%左右，房地产市场或将实现筑底回升。

随着美国降息周期的开启，我国房贷利率继续下行概率加大，可直接降低购房负担率，市场企稳概率加大。

投资建议：利好财务成本占比高及土储结构优质房企。本次政策将利好两类房企，其一是财务成本占比较大的房企，降息的推进将为房企带来利润弹性；其二是有土储分布优势的房企，核心城市房贷利率的下行将转化更多购买力。目前板块估值处于底部，海内外流动性宽松周期开启利好楼市成交，建议关注板块配置机会。

风险提示。基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪等。