投资要点：

天津房地产开发龙头企业，实力雄厚。公司是天津市最大的房地产开发企业，区域竞争优势明显，具备较强的项目获取能力和资源整合能力。大股东天房集团是天津市最大的房企，具备全产业链竞争优势，政府资源雄厚。

16 年Q3 十大流通股股东变动较大。前十大流通股股东有8 位为新进股东，天房是整个三季度里QFII 新进，而且大幅增持至QFII 合计持股占流通股比例超过5%的唯一一家上市公司。其中，瑞士联合银行集团（UBS AG）三季度末持有天房发展流通股的4.03%。

地产销售强劲，营收与盈利出现分化。16 年前三季度实现营业收入17.8 亿元，同比增长5.0%，合同销售面积50.0 万平方米，同比增长458.5%；合同销售金额89.8 亿元，同比增长485.8%。营收显著小于合同销售额，我们认为这部分差额会随着2017 年公司逐步交付项目而得到确认。因为前三季度公司以低毛利项目结算为主，在增加土地储备的同时融资量较大，财务费用支出较多，出现亏损，实现归属于母公司所有者的净利润－2.7 亿元。

公司连续两年大举进行债务融资，财务费用上涨较快。公司15 年发行40 亿元债券，16年至9 月份新增融资31.1 亿元，截至16 年Q3 资产负债率已经达到82.5%，扣除预收款项的真实资产负债率为79.3%。财务费用15 年为1.6 亿元，截至16 年Q3 财务费用已达3.25 亿元，这是因为公司2015 和2016 年大举进行土地储备，对应的融资费用还无法进行资本化处理导致的。

在手项目丰富，持续推进异地储备战略。公司自15 年起积极实施异地项目储备计划，目前有7 个储备项目，6 个位于苏州，1 个位于天津，都是市场结构优、供需结构良好的二线城市，可满足公司未来两年的开发，体现了业务的良好延续性，降低了业务区域集中风险，但我们关注到公司在建项目及后续储备土地开发尚需投资规模较大，苏州已重启限贷政策，公司在苏州土地购置规模较大，未来需关注政策变动对公司业务产生的不确定性影响。

投资评级与估值：首次覆盖，给予中性评级。 RNAV 测算每股6.23 元，当前价格6.69元，溢价率7.4%。考虑到今年苏州和天津房地产市场较为火爆，我们预计公司2016-2018营业收入增速为：12.8%、66.3%、10.0%，归属于母公司的净利润分别为：-3.59 亿元、2.68 亿元、6.84 亿元，对应EPS 分别为-0.32 元、0.24 元、0.62 元。