地区差异带来政策实现路径差异,但市场化改革方向不会改变。市场化改革过程不可能一蹴而就。不同类型城市在房价、供需和保障程度上的差异化发展,也必然造成彼此在实现房地产市场化改革中所经历的路径差异。2013年行业变革未完,2014年拭目待续

宏观变革:人财地再平衡-人口。短期看,14年流动性对地产仍起决定作用。中期看,大宏观面存在新影响因素。

人口。通过测算,我们认为二胎政策对于未来地产需求存在正向作用。伴随潜在人口结构改变,地产行业销售天花板仍将向后推延。

金融要素。房产税、分税制改革和融资市场化仍为行业后期重点。预计14年能否构建有效不动产登记制度是市场关注焦点。

土地。虽然市场改革预期强烈,但考虑到短期不可能改变政府是土地出让唯一主体的核心模式,期待供应放量存在难度。未来更多为土地使用效率提升带来的农业和工业用地转性机会。

微观变革:开发商经营策略仍在改变。

虎口夺食,回归一、二线。快周转的必要性使得更多开发商看好一、二线城市更为确定的潜在需求。预计14年一、二线城市仍是热点。未来中国具备发展潜力的城市数量大致在50个上下。更多开发商选择深耕优势区域,同时适度回归一二线。

新“地产+X”。 与上一轮中小开发商因市场受龙头挤压被迫进入矿产等资源领域不同,本轮龙头公司产业链上下游扩张来自对行业潜在天花板的提前防范。对银行、影院、医院、学校以及金融平台的争夺将是龙头公司真正成为城市构建商的重要基础。

维持“增持”评级,三位一体,再看地产:截至12月20日,2013年A股市场PE(TTM)在12.13倍,房地产板块PE(TTM)在11.6倍。对于2014年我们认为行业机遇来自1季度估值修复和市场化改革推进力度。

看好四条择股主线:1)大蓝筹,万科A、保利地产、招商地产、金地集团;2)成长,推荐华夏幸福、荣盛发展、滨江集团、金科股份;3)潜在反转,首开股份和中南建设;3)国企改革和工业土地主题,格力地产和外高桥;4)地产综合服务商,世联地产。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。