开发商投资意愿明显恢复。11月单月土地购置面积0.81亿平,同比增长104%,环比444.3%。累计土地购置面积同比增长9.9%,年内首次转正。此外,当月新开工2.48亿平,环比增长117.84%,同比增长58.63%。以上数据显示,开发商在9、10月库存顺利出清后进入积极补库存状态。

全国销售保持良性趋势。11月销售额8708.37亿元,环比10月单月数据环比增长20.79%,同比增加20.53%。11月各主要一、二线城市出台地方性调控,但从数据看全国销售并未受到影响。以上现象原因是一、二线城市全国销售份额占比有限。更多不受政策影响的三、四线城市保持放量趋势。从货量集中在一、二线受调控干扰较多的龙头公司11月销售数据看,市场受预售证颁发、房款速度影响仍明显。

房地产投资1-11月同比增长19.5%。1-11月全国房地产累计开发投资为77412亿元,同比增长19.5%。相比2012年1-10月同比增长16.7%而言,2013年1-11月增加2.8个百分点。1-11月商品住宅投资53112亿元,同比增长19.1%,占房地产开发投资比重为68.6%。

新开工单月上升。1-11月,全国房地产开发企业房屋新开工面积18.11亿平方米,同比增长11.5%;房屋竣工面积6.94亿平方米,同比增长2.5%。从环比数据看,11月份全国新开工面积较10月环比增长117.8%,同比增长58.6%。11月房屋竣工面积较10月增加6.8%。

房地产累计销售面积同比增长21%。1-11月,全国商品房销售面积11.08亿平方米,比去年同期增长20.8%。11月单月销售面积14876万平,较10月环比增长28.8%,同比增长14.8%。行业盈利能力保持恢复趋势。

行业当月资金来源充足。1-11月全国房地产资金来源总量达到10.95万亿元,较去年同期增长27.6%。11月资金量1.23万亿,环比10月增长31.12%,同比增长30.58%。房地产资金来源中国内贷款11月达到1698亿元,11月贷款值环比10月增长21.2%,同比增长54.1%。个人按揭贷款属于其他资金范畴,11月个人按揭贷款达到1277亿元,环比10月增长18%,同比增长6.6%。

估值和投资。截至2013年12月10日,A股市场动态PE在12.89倍,房地产板块动态PE在12.34倍。

投资方面。行业2013年旺销基本确保优质上市公司2014年业绩释放能力也锁定两位数以上增长。伴随前期地方调控政策结束,预计12月政策进入平淡期。我们维持此前看法认为板块估值、机构仓位均低,板块进入建仓阶段观点,建议配置龙头(招保万金、荣盛、华夏)+估值切换(阳光城、中南、滨江)+国企主题(格力、深振业、中华)。

风险提示。一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。