房地产基本面:大量新增供应下仍较景气,增速高位略回落

销售、房价:供应大增但基数较高,增速高位略回落,销售面积增速9%、销售额增15%、房价增6%。

新开工、投资:预判2014年新开工增7.5%,房地产投资增17%。由于13年高速拿地,14年继续景气。

中国房价是否过高?从住房价值量和GDP对比、过去十年与外国高峰十年涨幅对比,均未达泡沫高峰。

中长期需求:未来十年住宅年均真实需求12.3亿平,高点2015年左右,改善性需求年均提供5.1亿平。

分化:集中度持续提升,三四线销售回升但投资仍低迷;房价最有潜力:北上广深、武汉、厦门等。

房地产资金面:由于融资渠道持续趋松,资金面虽趋紧,但难大幅上行

历史经验:M2同比增速≈GDP增速+CPI增速+房价增速,2009年以来偏差不超3pc。

开发商资金渠道持续放开,虽然资金面趋紧,且贷款成本每上升1pc,净利润率下降0.32pc。测算,13年按揭贷款支持的销售额6万亿,增12%;14年支持量将增14%。美元升值对购房需求实质影响有限。

房地产政策面:市场化趋势下的悲观预期修复,制度红利带来行业需求回升

政策趋向市场化:好于市场预期,单独二胎的放开、新型城镇化的推进等提升中长期需求。

制度红利:土地改革、国企改革、养老、城镇化、二胎等,带来行业需求、开发规模的上行。土地改革带来一线城市非住宅用地企业价值的大幅提升,提升行业规模/盈利增速、平抑地价、加快投资。

房地产投资策略——修复性行情,制度红利选股

增持评级。1)政策过度悲观预期下的修复;2)开发商利润率、收入/业绩增速回升,动力充裕;3)改革红利,如土地改革、国企改革、城镇化、自贸区等,从拉动公司,到拉动板块热点。

股票“三美”:“制度之美”首选,金隅股份、电子城、中华企业、深振业。“模式之美”首选:招商地产、华侨城、华夏幸福、世联地产。“三高之美”:金地集团、荣盛发展、阳光城、泰禾股份。