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重庆港:重庆苏商港口物流有限公司评估报告

上海证券交易所 2024-09-04 查看全文

重庆港 --%

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本资产评估报告依据中国资产评估准则编制

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重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的

68.00重庆苏商港口物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司

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所涉及重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价值

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资产评估报告

重康评报字(2024)第293号

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

二〇二四年八月

其他

中国资产评估协会

资产评估业务报告备案回执报告编码:5,050,020,001,202,400,399

合同编号:重康评协字(2024)第293号

报告类型:法定评估业务资产评估报告

报告文号:重康评报字(2024)第293号

重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的重庆苏商港口物流有限公司68.00%股权转让给重庆港九万州港务有限公司所涉及的重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价值

报告名称:

评估结论:265,730,000.00元

评估报告日:2024年07月20日

评估机构名称:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

签名人员:薛尊真(资产评估师)会员编号:50210023

聂金(资产评估师)会员编号:50180006

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55℃

5

None

(可扫描二维码查询备案业务信息)

说明:报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案,不作为

协会对该报告认证、认可的依据,也不作为资产评估机构及其签字资产评估专

业人员免除相关法律责任的依据.

备案回执生成日期:2024年08月06日

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

目录

-

一、声明

二、资产评估报告摘要····3

三、资产评估报告正文5

1、委托人、被评估单位和其他评估报告使用人概况·5

2、评估目的16

3、评估对象和范围16

4、价值类型··20

5、评估基准日-20

6、评估依据·21

7、评估方法·24

8、评估程序实施过程和情况·29

9、评估假设.31

10、评估结论-32

11、特别事项说明·…35

12、评估报告使用限制说明38

13、评估报告日38

14、资产评估专业人员签名和资产评估机构印章·39

四、资产评估明细表

五、评估技术说明

六、附件

(一)资产评估委托合同;

(二)与评估目的相对应的经济行为文件;

(三)专项审计报告;

(四)不动产产权证;

(五)关于进行资产评估有关事项的说明;

(六)委托人和被评估单位法人营业执照:

(七)委托人和被评估单位的承诺函;

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(八)签名资产评估师的承诺函;

(九)资产评估机构资格证明文件;

-(十)评估机构法人营业执照副本;

(十一)资产评估师资格证明文件.

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声明

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一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的

资产评估执业准则和职业道德准则编制.

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估

报告载明的使用范围使用资产评估报告;委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规

定使用资产评估报告的,本资产评估机构及资产评估师不承担责任.

三、本资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用

人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用;除此之外,其他任何机构和个人不

能成为资产评估报告的使用人.

四、本资产评估机构及资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,

评估结论不等同于评估对象可实现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格

的保证.

五、本资产评估机构及资产评估师遵守法律、行政法规和资产评估准则,坚持独立

客观和公正的原则,并对所出具的资产评估报告依法承担责任.

六、评估对象涉及的资产、负债清单、历史年度经营成果、未来盈利预测数据由委托

人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认;委托人和其他相

关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责.

七、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的

利益关系;与相关当事人没有现存或者预期的利益关系,对相关当事人不存在偏见

八、资产评估师已经对资产评估报告中的评估对象及其涉及资产进行现场调查;已经

对评估对象及其涉及资产的法律权属状况给予必要的关注,对评估对象及其涉及资产的法

律权属资料进行了查验,对已经发现的问题进行了如实披露,并且已提请委托人及其他相

关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求.

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假

设和限制条件的限制,资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限

制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响.

十、资产评估师及其所在评估机构具备本评估业务所需的执业资质和相关专业评估经

验,本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引自大信会计师事务所(特殊

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普通合伙)出具的大信审字[2024]第8-00179号审计报告.除此之外,本次评估过程中没

有运用其他评估机构或专家的工作成果.

-

十一、评估报告的使用仅限于评估报告中载明的评估目的,评估结论仅在评估报告载

明的有效期内使用,因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在的评估机构无关.

十二、本资产评估报告中如有万元汇总数与明细数据的合计数存在的尾数差异,系因

-电脑对各明细数据进行万元取整时遵循四舍五入规则处理所致,应以汇总数据为准.

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重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的

68.00重庆苏商港口物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司

-

所涉及重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价值

资产评估报告

摘要

重康评报字(2024)第293号

重庆市万州港口(集团)有限责任公司:

重庆港九万州港务有限公司:

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律

法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法、收益法,按照必要的评估程序,

对重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的重庆苏商港℃

68.00物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司所涉及的重庆苏商港口物流

有限公司股东全部权益在2024年5月31日的市场价值进行了评估.现将资产评估情况报

告如下:

评估目的:为重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有

68.00的重庆苏商港口物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司,提供所涉

及的重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益在评估基准日的市场价值参考.

评估对象和评估范围:本次评估对象为重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价

值;评估范围为重庆苏商港口物流有限公司申报的全部资产及负债.

价值类型:市场价值.

评估基准日:2024年5月31日.

在本次资产评估中,我们严格遵守国家法律、法规和政策规定,遵循独立、客观、公

正的工作原则,同时遵循产权利益主体变动原则和公开市场原则等操作性原则,并用以上

原则指导评估人员在评估过程中选择适当的标准、方法、参数和价格依据.

评估人员严格按照有关制度和规定完成评估工作,对委托评估的资产及负债实施了实

地查勘、市场调查和询证等必要的评估程序,在评估过程中评估人员恪守职业道德和规范.

评估方法:资产基础法、收益法.

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司4

评估结论:截至评估基准日,重庆苏商港口物流有限公司经审计的资产总额42,039.96

万元,负债总额22,147.05万元,净资产19,892.91万元.

-

根据本次评估目的,评估人员对重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价值选用资

产基础法、收益法进行评估,并选用资产基础法结果作为最终评估结论.经评估,重庆苏

商港口物流有限公司股东全部权益在评估基准日2024年5月31日的市场价值为

26,573.00万元(大写:人民币贰亿陆仟伍佰柒拾叁万元整).

注:2024年6月20日,根据《重庆苏商港口物流有限公司股东会决议》,同意重庆

苏商港口物流有限公司2023年度利润分配的事宜,以现金1,500.00万元按照实缴出资比

例向股东分配利润.

重要提示:

1、本报告评估结果使用有效期经财产评估主管机关备案后,自评估基准日起一年.

2、本报告书仅在特定的报告使用人实施评估目的所对应的经济行为时产生法律效力;

报告使用人应正确使用本报告.

本评估报告使用人为经济行为相关方、被评估单位的上级主管部门、国资监管部门以

及法律法规规定的其他资产评估报告使用人.

3、在本评估报告有效期内,若纳入评估范围资产的数量及作价标准发生变化,委托

人在资产实际作价时应进行相应的调整.当资产数量发生变化时,委托人应根据原评估方

法对资产额进行调整;当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时,委托

人应及时聘请评估机构重新确定评估价值.

4、本报告书正文中的“评估假设”、“特别事项说明”、“报告的使用限制”等对可能

影响本评估报告结论的重要事项作出了披露,本报告的委托人及其他报告使用人应充分关

注释

以上内容摘自评估报告正文,欲了解本评估项目的详细情况和正确理解评估结论,应

当阅读评估报告正文.

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重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的

68.00重庆苏商港口物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司

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所涉及的重庆苏商港口物流有限公司股东全部权益价值

资产评估报告

重康评报字(2024)第293号

重庆市万州港℃(集团)有限责任公司:

重庆港九万州港务有限公司:

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司接受贵公司的委托,根据有关法律、

法规和资产评估准则、资产评估原则,采用资产基础法、收益法,按照必要的评估程序

对重庆市万州港口(集团)有限责任公司拟通过非公开协议方式将其持有的重庆苏商港口

68.00物流有限公司%股权转让给重庆港九万州港务有限公司所涉及的重庆苏商港口物流

有限公司股东全部权益在2024年5月31日的市场价值进行了评估.

遵守相关法律、行政法规和资产评估准则,对评估对象在评估基准日特定目的下的价

值进行分析、估算并出具资产评估报告,是资产评估机构及其评估专业人员的责任;提供

资产评估业务需要的资料并保证所提供资料的真实性、合法性、完整性,恰当使用评估报

告是委托人和相关当事人的责任.

我们已完成了相关评估工作,现将资产评估情况及评估结果报告如下:

一、委托人、被评估单位和评估报告使用者

(一)委托人之一

本次评估项目的委托人之一为重庆市万州港口(集团)有限责任公司,其基本情况如

下:

1、公司名称:重庆市万州港口(集团)有限责任公司

(以下简称“万州港口集团”)

2、统一社会信用代码:915001017500808980

3、公司类型:有限责任公司(自然人投资或控股)

4、住所:重庆市万州区鞍子坝客运港区

5、法定代表人:谭必学

6、注册资本:叁亿壹仟捌佰万元整

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7、成立日期:2003年06月18日

8、营业期限:2003年06月18日至无永久

-

9、经营范围:一般项目:港口旅客运输服务;长江干线及支流省际普通货船运输

普通货运、货物专用运输(集装箱)、大型物件运输(一)(以上经营范围按许可证核定期

限从事经营);船舶修造;销售钢材、机电产品(不含汽车);房地产开发.船舶代理、客

货运输代理;水陆联运信息服务,仓储服务(不含危险化学品),停车服务,报关业务;

报检业务,电动汽车充电基础设施运营,无船承运业务(除依法须经批准的项目外,凭营

业执照依法自主开展经营活动)

(二)委托人之二

本次评估项目的委托人之二为重庆港九万州港务有限公司,其基本情况如下:

1、公司名称:重庆港九万州港务有限公司

(以下简称“港九万州”)

2、统一社会信用代码:915001015656078388

3、公司类型:有限责任公司(法人独资)

4、住所:重庆市万州区金陵路77号

5、法定代表人:谭必学

6、注册资本:贰亿肆仟零捌拾陆万叁仟陆佰柒拾捌元陆角柒分

7、成立日期:2010年12月15日

8、营业期限:2010年12月15日至无永久

9、经营范围:一般项目:为船舶提供码头设施服务;在港区内提供货物(煤炭、矿石、

纯碱等散货及件杂)装卸、仓储服务.(按港口经营许可证核定事项和期限从事经营)在

港区内提供货物(集装箱)装卸、仓储服务.集装箱作业货种不含危险货物,如需作业危

险货物还必须取得《港口危险货物作业附证》.(按港口经营许可证核定事项和期限从事经

营)为船舶提供码头设施服务;在港区内提供货物(散货、件杂)装卸、仓储服务.(按港

口经营许可证核定事项和期限从事经营)危险化学品经营.铁路、公路、水路交通设施、

能源设施的开发、技术咨询及技术转让;仓储服务(不含危险化学品);从事成都铁路局万

州港红溪沟码头铁路专用线运输服务[运输品类:铁矿石、钢材、煤、化肥、(集)、(危)]

(除依法须经批准的项目外,凭营业执照依法自主开展经营活动)

(三)被评估单位

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其他

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司7

本次评估项目的被评估单位为重庆苏商港口物流有限公司.

1、基本情况

(1)公司名称:重庆苏商港口物流有限公司

以下简称“苏商物流”)

(2)统一社会信用代码:915001016761259701

(3)公司类型:有限责任公司

(4)住所:重庆市万州工业园区化工园区桐子园码头

(5)法定代表人:张大勇

(6)注册资本:壹亿零捌佰捌拾陆万叁仟叁佰陆拾捌元整

(7)成立日期:2008年06月26日

(8)营业期限:2008年06月26日至永久

(9)经营范围:一般项目:为船舶提供码头等设施,在港区内提供货物装卸、仓储

(散货、件杂);仓储服务(不含危险品);销售建材(不含危险化学品)、五金交电;人

力装卸搬运.(须经审批的经营项目,取得审批后方可从事经营)(除依法须经批准的项目

外,凭营业执照依法自主开展经营活动).

(10)历史沿革及股权结构

苏商物流成立于2008年6月,由徐建平、金德和共同出资组建,注册资本人民币

4,000.00万元,其中徐建平出资人民币1,920.00万元,占注册资本的48.00%;金德和出

资人民币2,080.00万元,占注册资本的52.00%.经重庆大华会计师事务所有限公司审验

并出具渝大华验[2008]57号、渝大华验[2008]82号、渝大华验[2008]92号及渝大华验

2009]23号《验资报告》.

2009年6月12日,根据股东会决议,徐建平分别与程宏伟、程宏平、程昌全、谢穗

九、金德和签订《股权转让协议》,徐建平分别将其持有的苏商物流10.00%、8.00%、4.00%、

6.00%、2.00%股权转让给程宏伟、程宏平、程昌全、谢穗九、金德和.

本次股权转让后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

徐建平720.00720.0018.00

金德和2,160.002,160.0054.00

程宏伟400.00400.0010.00

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司8股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

程宏平320.00320.008.00

谢穗九240.00240.006.00

程昌全160.00160.004.00

合计4,000.004,000.00100.00

2010年7月8日,根据股东会决议,同意徐建平将其持有的苏商物流5.00%的股权转

让给谢穗九.

本次股权转让后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

徐建平520.00520.0013.00

金德合2,160.002,160.0054.00

程宏伟400.00400.0010.00

程宏平320.00320.008.00

谢穗九440.00440.0011.00

程昌全160.00160.004.00

合计4,000.004,000.00100.00

2010年7月9日,根据股东会决议,同意苏商物流新增注册资本人民币500.00万元,

分别由徐建平增资人民币65.00万元,金德和增资人民币270.00万元,程宏伟增资人民

币50.00万元,程宏平增资人民币40.00万元,谢穗九增资人民币55.00万元,程昌全增

资人民币万元.20.00

本次增资完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

徐建平585.00585.0013.00

金德和2,430.002,430.0054.00

程宏伟450.00450.0010.00

程宏平360.00360.008.00

谢穗九495.00495.0011.00

程昌全180.00180.004.00

合计4,500.004,500.00100.00

2010年12月18日,根据股东会决议,同意徐建平将其持有的苏商物流3.00%的股权

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司9

转让给程宏平.

本次股权转让完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

徐建平450.00450.0010.00

金德和2,430.002,430.0054.00

程宏伟450.00450.0010.00

程宏平495.00495.0011.00

谢穗九495.00495.0011.00

程昌全180.00180.004.00

合计4,500.004,500.00100.00

2011年2月23日,根据股东会决议,同意苏商物流新增注册资本人民币500.00万

元,分别由徐建平增资人民币50.00万元,金德和增资人民币270.00万元,程宏伟增资

人民币50.00万元,程宏平增资人民币55.00万元,谢穗九增资人民币55.00万元,程昌

全增资人民币万元.20.00

本次增资完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

徐建平500.00500.0010.00

金德和2,700.002,700.0054.00

程宏伟500.00500.0010.00

程宏平550.00550.0011.00

谢穗九550.00550.0011.00

程昌全200.00200.004.00

合计5,000.005,000.00100.00

根据重庆港务物流集团有限公司《关于同意重庆万州港口(集团)有限责任公司收购

重庆苏商港口物流有限公司股权的批复》(渝港物资[2011]247号):同意万州港口集团收

购苏商物流自然人股东所持%的股权.68.00

2011年12月8日,万州港口集团分别与程昌全、程宏伟、金德和、谢穗九、徐建平

3.00签订《股权转让协议》,程昌全将其持有的苏商物流%的股权转让给万州港口集团、

3.00程宏伟将其持有的苏商物流%的股权转让给万州港口集团、金德和将其持有的苏商物

流51.00%的股权转让给万州港口集团、谢穗九将其持有的苏商物流2.00%的股权转让给万

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重庆华康资产评估士地房地产估价有限责任公司10

州港口集团、徐建平将其持有的苏商物流%的股权转让给万州港口集团.9.00

2011年12月14日,郭千芳与谢穗九签订《股权转让协议》,谢穗九将其持有的苏商

物流%的股权转让给郭千芳.5.00

本次股权转让完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港℃(集团)有限责任公司3,400.003,400.0068.00

徐建平50.0050.001.00

金德和150.00150.003.00

程宏伟350.00350.007.00

程宏平550.00550.0011.00

谢穗儿200.00200.004.00

郭干芳450.00450.005.00

程昌全50.0050.001.00

合计5,000.005,000.00100.00

2012年3月15日,根据股东会决议,同意苏商物流新增注册资本人民币1,206.34

万元,分别由万州港口集团增资人民币820.31万元,程宏平增资人民币132.71万元,程

宏伟增资人民币84.44万元,郭千芳增资人民币60.32万元,谢穗九增资人民币48.25

万元,金德和增资人民币36.19万元,程昌全增资人民币12.06万元,徐建平增资人民币

12.06万元.

本次增资完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港口(集团)有限责任公司4,220.314,220.3168.00

徐建平62.0662.061.00

金德和186.19186.193.00

程宏伟434.44434.447.00

程宏平682.71682.7111.00

谢穗九248.25248.254.00

郭干芳510.32510.325.00

程昌全62.0662.061.00

合计6,206.346,206.34100.00

Add:38F,ChongqingFortuneFinancial CenterNO.1CaifuA.VYubei District ChongqingP.C.401121 Te1:023-6387O921

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司11

2014年1月3日,根据重庆市万州区人民法院《民事调解书》(2014)万法民初字第

00437号,谢穗九持有的苏商物流1.70%的股权由谢静继承,谢穗九持有的苏商物流2.30%

的股权由谢家宇继承.

2016年4月12日,重庆基申实业有限公司分别与程宏平、郭千芳签订《股权转让协

5.00议》,程宏平将其持有的苏商物流%的股权转让给重庆基申实业有限公司、郭千芳将

其持有的苏商物流%的股权转让给重庆基申实业有限公司.5.00

本次股权转让完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港℃(集团)有限责任公司4,220.314,220.3168.00

重庆基申实业有限公司620.63620.6310.00

徐建平62.0662.061.00

金德和186.19186.193.00

程宏伟434.44434.447.00

程宏平372.40372.406.00

谢家宇142.74142.742.30

谢静105.51105.511.70

程昌全62.0662.061.00

合计6,206.346,206.34100.00

2017年4月19日,重庆市万州区港中置业发展有限公司分别与程宏平、谢静、徐建

平、程宏伟、谢家宇、程昌全签订《股权转让协议》,将其持有的苏商物流6.00%、1.70%、

1.00%、7.00%、2.30%、1.00%的股权转让给重庆市万州区港中置业发展有限公司.

本次股权转让完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港口(集团)有限责任公司4,220.314,220.3168.00

金德和186.19186.193.00

重庆市万州区港中置业发展有限公司1,179.211,179.2119.00

重庆基申实业有限公司620.63620.6310.00

合计6,206.346,206.34100.00

2017年11月30日,金炜与金德和签订《股权转让协议》,金德和将其持有的苏商物

流%的股权转让给金炜.3.00

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司12

本次股权转让完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港℃(集团)有限责任公司4,220.314,220.3168.00

金炜186.19186.193.00

重庆市方州区港中置业发展有限公司1,179.211,179.2119.00

重庆基申实业有限公司620.63620.6310.00

合计6,206.346,206.34100.00

2022年9月30日,根据股东会决议,同意苏商物流新增注册资本人民币4,680.00

3,182.40万元,分别由万州港口集团增资人民币万元,重庆市万州区港中置业发展有限

公司增资人民币889.20万元,重庆基申实业有限公司增资人民币468.00万元,金炜增资

人民币万元.140.40

本次增资完成后,股东的出资情况如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港口(集团)有限责任公司7,402.717,402.7168.00

金炜326.59326.593.00

重庆市方州区港中置业发展有限公司2,068.412,068.4119.00

重庆基申实业有限公司1,088.631,088.6310.00

合计10,886.3410,886.34100.00

本次股权变更后,截至评估基准日,苏商物流的股权未再发生变化.

(11)股权结构

截至评估基准日,苏商物流股权结构如下:

金额单位:人民币万元股东名称注册资本实缴资本持股比例(%)

重庆市万州港口(集团)有限责任公司7,402.717,402.7168.00

重庆市万州区港中置业发展有限公司2,068.412,068.4119.00

重庆基申实业有限公司1,088.631,088.6310.00

金炜326.59326.593.00

合计10,886.3410,886.34100.00

(12)企业情况

565苏商物流投资建设的桐子园码头位于万州长江公路大桥上游左岸米处,距宜昌航

Add:38F,ChongqingFortumeFinancial CenterN0.1CaifuA.VYubeiDistrict ChongqingP.C.40l1121Tel:023-6387O9)

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资产负债表

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司13

道里程339km,距离万梁高速公路约3km,距离万州火车站仅1.5km;同时背靠万州经济

187开发区,带动库区产业发展,为万州经济社会服务.桐子园码头占地亩,岸线长度为

350米,陆域布置库场总面积近90000平方米,道路及绿化等配套设施29600平方米,并

配置了相应的现代化装卸设备,可停靠3000吨级(兼顾5000吨级)船只的泊位三个,货

300运吞吐能力万吨以上.

2019年,苏商物流对桐子园码头进行升级改造,建成5000吨级直立式泊位3个,其

中散货出口泊位1个,散货进口泊位2个,并建设相应的配套设施,设计货物年吞吐量

1260万吨.项目于2021年6月18日开工建设,总工期3年.

(13)组织机构图

单事长

总经理

副经理副经理副经理

(设备)(安金环保生产)(业务)

综合办公室财务室生产业务室

安金、环保、设备统计负现场队长

维净水装卸装ri℃

修水手载船船磅

组设组机机机组

备组红组

2、被评估单位资产、财务、经营状况及会计政策

(1)资产、财务、经营状况

金额单位:人民币万元项目日日日日日2024年5月31日

资产总额11,419.8811,649.5316,054.7027,409.1339,193.0342,039.96

流动资产1,426.761,424.263,739.553,648.353,769.354,061.67

非流动资产9,993.1210,225.2712,315.1523,760.7835,423.6837,978.29

负债总额2,568.971,582.71492.3810,558.4520,398.9522,147.05

流动负债 1,313.71 1,145.54 73.30 157.47 286.06l 347.16

Add:38F,ChongqingFortuneFinancialCenterNO.1CaifuA.VYubei District ChongqingP.C.401121Tel:023-63870921

地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921

1ChongqingHuakangAssct&Land& ReaEstateValuationCo.,Ltd.A

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司14项目日℃日日日2024年5月31℃

非流动负债1,255.26437.17419.0810,400.9820,112.8921,799.89

所有者权益8,850.9110,066.8215,562.3316,850.6718,794.0819,892.91

项目2019年度2020年度2021年度2022年度2023年度2024年1-5月

营业收入3,897.823,465.322,876.743,523.024,770.472,239.09

营业成本2,032.211,557.291,595.881,799.792,345.4177972

营业利润1,305.941,400.68924.541,526.872,197.191,293.07

利润总额1,324.091,418.97942.721,544.952,249.901,293.07

净利润1,128.021,205.09800.991,312.161,954.231,163.31

注:以上2019年-2022年财务数据经重庆中鼎会计师事务所有限责任公司审计并出具审计报

告;2023年和2024年1-5月财务数据经大信会计师事务所(特殊普通合伙)审计并出具审计报

告.

(2)主要会计政策

1)执行的会计制度:《企业会计准则》.

2)主要税种及税率税种计税依据税率

增值税应纳税收入5%、6%、13%

城建税应交流转税额7%

教育费附加应交流转税额3%

地方教育费附加应交流转税额2%

企业所得税应纳税所得额15%

注:根据国家税务总局重庆市发展和改革委员会《关于贯彻落实西部大开发企业所得税政策有关

事项的公告》(国家税务总局重庆市税务局公告2021年第1号),对设在西部地区的鼓励类产业企业减

15按%的税率征收企业所得税.鼓励类产业企业是指以《西部地区鼓励类产业目录》中规定的产业项

60目为主营业务,且其主营业务收入占企业收入总额%以上的企业.苏商物流符合该税收优惠条件,

自2021年1月1日至2030年12月31日,企业所得税减按15%的优惠税率征收.

3)应收账款坏账准备的确认标准、计提方法

对于不含重大融资成分的应收账款,按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计

量损失准备.对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款,选择始终按照

相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备.

对信用风险显著不同的应收账款单项评估信用风险,如:与对方存在争议或涉及诉讼

仲裁的应收账款;已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收账款等.

Add:38F,Chongqing FortuneFinancial CenterNO.1CaifuA.V.YubeiDistrict ChongqingP.C.401121Tel:023-63870921

地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921

1Chongqing Huakang Asset &Land&Real Estate Vauation Co.Ltd.A

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司15

除了单项评估信用风险的应收账款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合:项目确定组合的依据

组合1本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征.

组合2本组合为应收关联方的应收款项

4)其他应收款

苏商物流依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加,采用相当于未来

12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失.对信用风险显著不同的

其他应收款单项评估信用风险,如:与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收账款;已有

明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等.

除了单项评估信用风险的其他应收款外,基于其信用风险特征,将其划分为不同组合:项目确定组合的依据

组合1本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征.

组合2本组合为应收关联方的应收款项.

组合3本组合为日常经营活动中应收取的各类押金、代垫款、保证金等应收款项.

5)固定资产的分类、计价方法及折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起,在使用寿命内计提折旧.各类固定资产的

使用寿命、预计净残值和年折旧率、折旧方法如下:固定资产类别折旧年限(年)预计净残值率(%)年折旧率(%)

房屋及建筑物3033.23

机器设备5319.40

运输工具1039.70

电子设备5319.40

其他设备5319.40

(四)委托人和被评估单位之间的关系

本次资产评估的委托人二港九万州拟收购委托人一万州港口集团持有的被评估单位

68苏商物流%股权.

(五)报告使用人

本评估报告仅供委托人和本次评估合同约定的报告使用人在本次评估目的前提下使

用,除本次评估合同约定的评估报告使用人外,其他任何人或单位使用本评估报告无效;

资产评估师和资产评估机构对报告使用人不当使用评估报告所造成的后果不承担任何责

任.

Add:38F,ChongqingFortuneFinancial CenterN0.1CaifuA.VYubeiDistrict ChongqingP.C.40l121Te1:023-63870921

地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921

其他

ChongqingHuakangAsset&Iand&Real EstateValuation Co.Ltd.A

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司16

本评估报告使用人为经济行为相关方、被评估单位的上级主管部门、国资监管部门以

及法律法规规定的其他资产评估报告使用人.

二、评估目的

68.00为万州港口集团拟通过非公开协议方式将其持有的苏商物流%股权转让给港九

万州,提供所涉及的苏商物流股东全部权益在评估基准日的市场价值参考.

三、评估对象和范围

本次评估对象为苏商物流的股东全部权益市场价值

本次评估范围为苏商物流申报的经审计的全部资产和负债.截至2024年5月31日

苏商物流资产总额42,039.96万元,负债总额22,147.05万元,净资产19,892.91万元.

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币万元科目名称账面价值

一、流动资产合计4,061.67

货币资金3,556.70

应收账款354.86

预付款项1.96

其他应收款0.00℃

其他流动资产148.15

二、非流动资产合计37,978.29

固定资产7,674.62

在建工程28,670.12

无形资产1,584.49

递延所得税资产49.06

三、资产总计42,039.96

四、流动负债合计347.16

合同负债3.80

应交税费 66.80l

其他应付款276.56

五、非流动负债合计21,799.89

长期借款21,417.00

递延收益382.89

六、负债总计22,147.05

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地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中1心38层邮编:401121电话:023-63870921

1ChongqingHuakang Asse表Land&Real EstateValuation Co.、Ltd.A

重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司17科目名称账面价值

七、净资产(所有者权益)19,892.91

(一)主要的资产和负债情况

1、货币资金

3,556.70截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的货币资金账面价值万元,包括现

6金和银行存款,银行存款存放在以苏商物流名义开立的个银行账户中.

2、应收账款

354.86截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的应收账款账面价值万元,主要包括

应收的装卸费、仓储费等款项.

3、预付账款

1.96截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的预付账款账面价值万元,系预付的

汽油款款项.

4、其他应收款

0.00载至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的其他应收款账面价值万元,系应收

重庆市万州区国土资源局的土地款,已全额计提坏账准备.

5、其他流动资产

148.15截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的其他流动资产账面价值万元,系留

抵增值税.

6、固定资产

7,674.62截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的固定资产账面价值万元,包括

房屋建(构)筑物和设备.

(1)房屋建(构)筑物

苏商物流纳入评估范围的房屋建(构)筑物共31项,账面原值8,083.74万元,账面

5,924.74净值万元,其中房屋主要包括地磅房、综合楼、配电房、门卫等:构筑物主

要包括港区工程、167平台及下河工程、175货场硬化工程等:管道沟槽系一号地磅房排

水沟、生活污水排市政管网等工程.分类明细见下表:

金额单位:人民币万元固定资产类别房屋构筑物管道、沟槽合计

账面台(套)8.0019.004.0031.00

账面原值265.407,716.65101.698,083.74

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司18固定资产类别房屋构筑物管道、沟槽合计

账面净值157.975,696.1270.655,924.74

(2)设备

苏商物流纳入评估范围的设备账面原值3,897.54万元、账面净值1,749.88万元,

77.00共计台(套),包括机器设备、电子设备和车辆,分布在苏商物流经营、办公场

所.分类明细见下表:

金额单位:人民币万元固定资产类别机器设备电子设备车辆合计

账面台(套)56.0016.005.0077.00

账面原值3,700.7836.54160.223,897.54

账面净值1,668.762.0879.041,749.88

据评估人员向苏商物流了解,苏商物流的设备资产主要为在港区内提供货物装卸、仓

储等活动的设备及其附属设施、办公电子设备及运输车辆等,目前委估设备状况如下:

①机器设备

机器设备主要有万港桐003-20夏、万港桐001-10延、万港桐002-10夏、配电室安

装工程、生产污水处理系统、铝土矿岸坡皮带机、挖掘机、焦(煤)炭出口皮带机工程、

60铝土矿皮带机(过江机)作业线工程、消防系统安装工程、型装载机等设备;委估机

器设备维护保养正常,安装于苏商物流公司内.

②运输车辆

20委估车辆主要有吨酒水车、吸尘车、普瑞维亚小车、酒水车、皮卡车等,委估车

辆购于2008年至2022年间,经评估人员现场查勘,委估车辆外观成色陈旧,车辆外观局

部有擦挂、局部有变形现象,部分车辆外观局部有锈蚀现象,部分车辆发动机噪音增大、

油耗上升.

③办公电子设备

办公电子设备主要有电脑、空调,打印机以及办公家具等,设备大部分使用时间较长,

设备科技进步较快,更新换代较快,设备运行较慢,能够满足生产经营的需要

7、在建工程

28,670.12截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的在建工程账面价值万元,主要

包括桐子园升级改造工程、办公楼改造工程、生活污水管网安装工程、油污水、生活污水

收集箱、五号沉淀池、电梯安装工程等项目的工程支出款项.

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其他

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司19

8、无形资产

1,584.49载至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的无形资产账面价值万元,系苏商

物流位于重庆市万州区桐元村3组,面积124,463.00平方米的土地使用权摊余价值.序号 土地权证编号 宗地名称 士地位置 取得日期 用地性质 士地用途 面积(m2)

1(2021)渝万州区不动产权001121228注释号桐子园码头用地重庆市万州区桐元村3组2009-02出让口减:口回港口码头专用。124,463.00

委估宗地于2009年以出让方式取得,位于重庆市万州区桐元村3组,面积124,463.00

平方米,经实地查勘,形状为规则多边形.土地实际开发程度为红线外六通,红线内六通

一平.委估宗地目前为苏商物流码头用地,处于正常使用状态.

9、递延所得税资产

49.06截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的递延所得税资产账面价值万元,系

苏商物流计提坏账准备形成的可抵扣暂时性差异.

10、合同负债

3.80截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的合同负债账面价值万元,系预收的装

卸费挂账.

11、应交税费

66.80截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的应交税费账面价值万元,主要包括

苏商物流应缴纳的企业所得税和个人所得税等

12、其他应付款

276.56截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的其他应付款账面价值万元,主要包

括苏商物流应付的内部单位往来款、质保金、保证金、施工费及保安服务费等款项

13、长期借款

21,417.00截至评估基准日,苏商物流纳入本次评估范围的长期借款账面价值万元

系苏商物流向中国农业银行股份有限公司重庆方州分行和中国工商银行股份有限公司重

庆九龙坡支行借入的长期借款.

14、递延收益

382.89截至评估基准日,苏商物流纳入本次评估范围的递延收益账面价值万元,根据

2010万州区财政局《关于下达年物流业调整和振兴项目资金预算(拨款)的通知》(万州

财企[2011]4号),苏商物流收到的财政补贴资金500万元的摊余价值.

(二)企业申报的账面记录及账面未记录的无形资产情况

Add:38F,ChongqingFortuneFinancia1 CenterN0.1CaifuA.VYubeiDistrictChongqingP.C.401121Tel:023-63870921

地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921

-A

Chongqing Huakang Asset 长 Land&Real EstateValuationCo.,ltd.

重庆华康资产评估上地房地产估价有限责任公司20

1、账面记录的无形资产

-1,584.49截至评估基准日,苏商物流纳入评估范围的无形资产账面价值万元,系苏商

物流位于重庆市万州区桐元村3组,面积124,463.00平方米的土地使用权摊余价值.

2、账面未记录的无形资产

无.

(三)引用其他机构出具报告的结论所涉及的资产类型、数量和账面金额

本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引自大信会计师事务所(特殊

普通合伙)出具的大信审字[2024]第8-00179号审计报告.报告主要内容如下:

1、审计机构名称:《重庆苏商港口物流有限公司审计报告》

2、审计报告编号:大信审字[2024]第8-00179号

3、审计报告出具日期:2024年7月15日

4、审计报告结论:经审计,苏商物流于评估基准日的资产总额42,039.96万元,负债

总额22,147.05万元,净资产19,892.91万元.

评估对象和范围与委托人委托评估对象和范围完全一致.

具体评估对象和范围详见资产评估明细表.

四、价值类型

资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型.

资产评估的价值类型取决于评估特定的目的、市场条件和评估对象的使用状况.本次

资产评估是在持续经营假设前提下,通过充分考虑评估目的、市场条件、评估对象自身条

件等因素,评估苏商物流股东全部权益市场价值.本次资产评估对市场条件和评估对象的

使用等无特别限制和要求,评估目的系为万州港口集团拟通过非公开协议方式转让股权,

提供所涉及的苏商物流股东全部权益在评估基准日的市场价值参考,符合市场价值的定

义,故本次评估选择评估报告价值类型为市场价值.

市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫压制的情况下,评

估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额.

五、评估基准日

本次评估基准日为2024年5月31日

评估基准日由委托人确定,主要考虑尽可能与评估目的实现日接近,以便评估结果有

效服务于评估目的,尽量减少评估基准日后事项对评估结果的影响.

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六、评估依据

本次资产评估遵循的评估依据主要包括经济行为依据、法律法规依据、评估准则依据、

资产权属依据及评定估算时采用的取价依据和其他参考资料等,具体如下:

(一)经济行为依据

1、《重庆苏商港口物流有限公司股东会决议》.

(二)法律法规依据

1、《中华人民共和国公司法》;

2、《中华人民共和国企业国有资产法》;

3、《中华人民共和国资产评估法》;

4、《中华人民共和国土地管理法》;

5、《中华人民共和国城市房地产管理法》;

6、《国有资产评估管理办法》(国务院732号令);

7、《企业国有资产监督管理暂行条例》(国务院378号令);

8、《企业国有资产评估管理暂行办法》(国务院国资委第12号令);

9、《企业国有资产交易监督管理办法》(国务院国资委、财政部第32号令);

10、《国有资产评估管理办法施行细则》的通知(国资办发(1992)36号);

11、《企业国有资产评估项目备案工作指引的通知》(国资发产权(2013)64号);

12、国务院国有资产监督管理委员会《关于加强企业国有资产评估管理工作有关问题

的通知》(国资委产权[2006]274号);

13、重庆市国有资产监督管理委员会制定的《重庆市企业国有资产评估管理暂行办法》

渝国资[2007]20号);

14、重庆市国有资产监督管理委员会关于贯彻《企业国有资产交易监督管理办法》有

关问题的通知(渝国资[2018]9号);

15、《重庆市国有资产监督管理委员会关于加强企业国有资产评估管理有关事项的通

知》(渝国资[2018]373号);

16、其它相关的法律法规文件.

(三)准则依据

1、《资产评估基本准则》(财资[2017]43号);

2、《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);

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3、《资产评估执业准则一资产评估委托合同》(中评协[2017]33号);

-4、《资产评估执业准则一资产评估报告》(中评协[2018]35号);

5、《资产评估执业准则一资产评估程序》(中评协[2018]36号);

6、《资产评估执业准则一企业价值》(中评协[2018]38号);

7、《资产评估执业准则—不动产》(中评协[2017]38号);

8、《资产评估执业准则—机器设备》(中评协[2017]39号);

9、《资产评估执业准则一无形资产》(中评协[2017]37号);

10、《资产评估执业准则-资产评估方法》(中评协[2019]35号);

11、《资产评估执业准则一资产评估档案》(中评协[2018]37号);

12、《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协[2017]46号);

13、《资产评估价值类型指导意见》(中评协[2017]47号);

14、《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协[2017]48号);

15、《资产评估执业准则一利用专家工作及相关报告》(中评协[2017]35号);

16、《企业国有资产评估报告指南》(中评协[2017]42号);

17、国家及行业协会发布的有关资产评估的其他技术规范.

(四)权属依据

1、苏商物流提供的公司营业执照、章程和验资报告;

2、苏商物流提供的不动产权证复印件;

3、苏商物流提供的机动车行驶证复印件;

4、苏商物流提供的设备采购合同、发票复印件;

5、苏商物流提供的有关资产、负债财务资料;

6、苏商物流提供的其他产权证明文件和资料.

(五)取价依据

取价依据通常包括企业提供的财务会计、经营方面的资料,国家有关部门发布的统计

资料、技术标准和政策文件,以及评估机构收集的有关询价资料,参数资料等.

1、资产基础法适用的取价依据

(1)有关房屋的取价依据

2018①年《重庆市房屋建筑与装饰工程计价定额》、《重庆市通用安装工程计价定额》、

《重庆市市政工程计价定额》、《重庆市构筑物工程计价定额》等计价定额;

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2018②年《重庆市建设工程费用定额》、《重庆市建设工程施工机械台班定额》、《重

庆市建设工程施工仪器仪表台班定额》、《重庆市建设工程混凝土及砂浆配合比表》与计价

-

定额配套执行;

③《水运建设工程概算预算编制规定》 (JTS/T116-2019)、《内河航运水工建筑工程定

额》(JTS/T275-1-2019)、《内河航运工程船舶机械艘(台)班费用定额》(JTS/T275-2-2019)、

《沿海港口水工建筑工程定部》(JTS/T275-1-2019)等;

4《重庆工程造价信息》2024年第5期;

5国家建设部、地方人民政府有关部门颁布的其他法规和政策文件:

@评估机构收集的与本次资产评估有关的其他市场询价资料.

(2)有关设备的取价依据

2024①中国机械工业出版社出版的《年机电产品价格信息查询系统》;

②中国机械工业出版社出版的《资产评估常用方法与参数手册》;

③评估人员直接向厂商询价的记录和通过市场取得的价格信息:

@评估机构收集的与本次评估有关的询价资料及定额标准.

(3)土地使用权的取价依据

①《重庆市万州区规划和自然资源局关于公布万州区国有建设用地使用权土地级别和

基准地价的通知》(万州规资(2024)137号);

②《重庆市万州区人民政府关于印发重庆市万州区集体土地征收补偿安置实施办法的

通知》(万州府发(2021)5号);

③重庆市人民政府公布的重庆地价指数;

4评估机构收集的与本次土地评估有关的其他询价及调查资料.

2、收益法适用的取价依据

(1)苏商物流提供的历史财务资料及相关调查资料;

(2)苏商物流提供的评估基准日以后年度的盈利预测资料;

(3)中国人民银行公布的存贷款利率;

(4)证券交易所及上市公司行业的相关查询资料;

(5) 同花顺iFinD资讯金融终端查询数据;

(6)相关税收法规及税率;

(7)评估人员从相关网站收集的有关询价资料和参数等资料.

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(六)其他依据

1、苏商物流及其子公司提供的各类《资产评估申报明细表》;

-

2、苏商物流及其子公司提供的审计报告、会计报表、会计凭证、财务经营方面的资

料、银行对账单及余额调节表,以及有关协议、合同书、发票等财务资料;

3、苏商物流及其子公司提供的其他有关资料.

七、评估方法

(一)资产评估的基本方法

企业价值评估的方法主要有市场法、收益法和资产基础法.资产评估师执行企业价值

评估业务,应当根据评估对象、价值类型、资料收集情况等相关条件,分析市场法、收益

法和资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,恰当选择一种或多种资产评估基本方

法.

1、市场法

企业价值评估中的市场法,,是指将评估对象与可比上市公司或者可比交易案例进行比

较,确定评估对象价值的评估方法.其使用的基本前提有:

(1)存在一个活跃的公开市场;

(2)公开市场上存在可比的资产及其交易活动

2、收益法

企业价值评估中的收益法,是指将预期收益资本化或者折现,确定评估对象价值的评

估方法.应用收益法必须具备的基本前提有:

(1)评估对象的未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;

(2)资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并可用货币衡量;

(3)评估对象预期获利年限可以预测.

3、资产基础法

企业价值评估中的资产基础法,是指以被评估企业评估基准日的资产负债表为基础,

合理评估企业表内及表外各项资产、负债价值,确定评估对象价值的评估方法.采用资产

基础法的前提条件有:

(1)评估对象处于持续使用状态或设定处于持续使用状态;

(2)可以调查取得购建评估对象的现行途径及相应的社会平均成本资料.

(二)评估方法的选用

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本次评估目的系为万州港口集团拟通过非公开协议方式转让苏商物流股权,提供所涉

及的苏商物流股东全部权益在评估基准日的市场价值参考.苏商物流的经营范围为在港区

-

内从事货物装卸、仓储、停泊等业务,因难于收集到与苏商物流在业务活动地域范围、业

务结构、经营模式、企业规模等方面的同类企业可比交易案例,故本次未采用市场法评估.

苏商物流近年收益稳定,未来收益可合理预测,取得预期收益所承担的风险也可以预

测并可以量化,故可采用收益法评估.

由于苏商物流有相对完备的财务资料和资产管理资料可以利用,资产的再取得成本的

有关数据和信息来源较广,资产重置成本与资产的现行市价及收益现值存在着内在联系和

替代,因此本次可以采用资产基础法评估.

综合上述分析,本次采用资产基础法和收益法对苏商物流股东全部权益评估.

1、资产基础法

资产基础法具体模型如下:

股东全部权益评估价值=二各项资产评估值一二各项负债评估值

在评估过程中,评估人员根据各项资产及负债的具体情况,分别采用不同的评估方法,

具体如下:

(1)房屋建(构)筑物

评估人员根据委估房屋建(构)筑物的位置、用途等具体情况,采用重置成本法进行

评估.

重置成本法即按待估建筑物的建安工程造价加上前期工程费用、其他工程费用、资金

成本、税费及合理利润计算重置全价,再结合建筑物新旧程度和使用维护状况综合确定成

新率,相乘后得出评估值.

建筑物评估值=(建安工程造价+前期工程费用+其他工程费用+资金成本+税费+合理利

润)X成新率

确定成新率应当充分考虑可能影响资产贬值的因素,即实体性贬值、功能性贬值和经

济性贬值因素,合理确定各项贬值.

实体性贬值,是指由于使用和自然力的作用导致资产的物理性能损耗或者下降引起的

资产价值损失.

功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后造成的资产价值损失.

经济性贬值是指由于外部条件变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损

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失.

成新率的选取:

-

评估人员按照原城乡建设环境保护部颁布的《房屋完损等级评定标准》,采取分部位

打分的方法,结合年限法,综合确定成新率.

(2)设备

苏商物流的设备主要包括机器设备、电子设备和车辆.评估人员对正常使用的能够找

到全新状态相同类型或同等功效的设备采用重置成本法进行评估,即测算在现时条件下

重新购(建)一套全新状态或相同类型、相同功效的机器设备所需的全部成本(重置全

价),再结合机器设备的新旧程度和使用维护状况及使用年限综合确定成新率,相乘后得

出评估值.其计算式为:

设备评估值=设备重置全价X成新率

机器设备重置全价=设备购置价格+运杂费+安装调试费+基础费+其他费用+资金成本

费用

运输车辆重置全价=车辆购价+购置附加税+牌照费

电子办公设备重置全价=设备购置价格

(3)无形资产-土地使用权

土地使用权的评估方法主要有市场比较法、收益还原法、剩余法、成本逼近法、公示

地价系数修正法(基准地价系数修正法、路线价法、标定地价系数修正法)、级差收益测

算法等.

评估人员通过现场查勘,对评估对象的特点、评估目的及宗地所处区域的影响因素等

资料进行收集、分析和整理,并结合评估对象的实际情况,对委估土地使用权采用适当的

方法进行评估.经分析,本次采用成本逼近法进行评估.具体评估方法如下:

成本逼近法

成本逼近法指以取得和开发土地所耗费的各项客观费用之和为主要依据,加上客观的

利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益等确定土地价格的方法,其基本公式为:

P=E+E+T+R,+R+R

=P+R

式中:

P一一待估宗地价格

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E一一土地取得费

E-土地开发费

-

T-税费

R-利息

R--利润表

R—-土地增值

P一一土地成本价格

(4)其他资产及债权债务

评估人员主要审核其他资产及债权、债务的真实性、合法性,在清查核实的基础上

确定评估值.其中:

对于应收款项,评估人员首先抽取金额较大、账龄较长的明细账户进行采取替代程序

来证实余额的真实性;其次对各明细账户进行账龄分析,通过多种方式了解债务人的偿债

能力,估计其可回收性.在以上核实了解的基础上,确定存在风险损失的可能性,最终确

定评估值.

对于应付款项,评估人员调查了解其经济性质,查阅相关合同或协议书,并落实具体

的债权人,通过核实债务确定评估值.

2、收益法

收益法,是从收益的角度出发,将被评估单位作为一个整体,根据预期收益折现求得

股东全部权益于评估基准日的价值.其估算模型常采用分段法将持续经营企业的收益预测

分为前段和后段,对于前段企业的预期收益采取逐年预测,折现累加的方法;而对于后段

企业的预期收益则针对企业的具体情况假设他按某一规律变化,并按企业收益变化规律,

对企业后段预期收益进行还原及折现处理.将企业前后两段预期收益的现值加在一起便构

成了整体企业的收益现值.同时,对企业的溢余资产、非经营性资产、负债进行分析后对

企业价值进行调整.未来收益折现法通常有两种测算模型,即企业自由现金流模型和股权

自由现金流模型.

结合本次评估目的和被评估企业经营特点,本次评估选用企业自由现金流模型进行测

算.评估模型如下:

整体资产价值=经营性资产价值+非经营性资产及负债净值价值+溢余资产价值

股东全部权益价值=整体资产价值-付息债务价值

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经营性资产价值是指与被评估单位生产经营相关的,评估基准日后企业自出现金流量

预测所涉及的资产及负债.

-

经营性资产价值公式如下:

FtF

P=℃十

(1+r)(1rX+r)

式中:P:股东全部权益价值(经营性资产价值)

Ft:第t年的企业自由现金流量

n:年期

r:折现率

(1)企业预期收益的确定

根据本次选取的评估模型,企业自由现金流量是营业活动产生的税后现金流量.

企业自由现金流量=税后净利润+折旧与摊销+利息费用(扣除税务影响后)-资本性支

出-营运资金增加额

税后净利润=营业收入-营业成本一税金及附加一销售费用-管理费用-研发费用-

财务费用一企业所得税

(2)收益年限的确定

根据苏商物流的章程和营业执照规定,苏商物流经营期限为永久存续,没有证据表明,

企业所处的法律环境、市场环境可能影响企业永续经营;预计企业有能力持续拥有或取得

永续经营所需的资源或资产并获得收益.故本次评估将收益期设定为无限年期,即预测期

为持续经营假设前提下的无限经营年期.根据公司营业收入、各项成本费用及税金等情况

明确的预测期确定为2024年6月至2030年12月.

(3)折现率

折现率是将未来的收益折算为现值的系数,它体现了资金的时间价值.为与本次预测

的现金流量 (企业现金流量) 口径保持一致,本次评估折现率采用WACC模型确定折现率,

计算公式如下:

(1WACC=ReXE/(D+E)+RdXD/(D+E)X--T)

式中:

Re:股权期望报酬率;

Rd:债权期望报酬率;

E:股权价值;

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D:债权价值;

T:所得税税率.

-

其中:权益资本成本Re按国际通行的权益资本成本定价模型(CAPM) 确定.

权益资本折现Re=无风险利率+股权系统性风险调整系数X市场风险溢价+特定风险

报酬率

即J:Re=Rf+βX(Rm-Rf)+8

式中:

Re:股权期望报酬率

Rf:无风险利率

β:股权系统性风险调整系数

Rm-Rf:市场风险溢价

c:特定风险报酬率

(4)溢余资产(负债)及非经营性资产(负债)的确定

溢余资产(负债)是指与企业收益无直接关系的,超过企业经营所需的多余资产(负

债).根据苏商物流账面资产(负债)状况,结合本次评估预测的相关参数依据进行确定.

非经营性资产(负债)是指与企业收益无直接关系的,不产生效益的资产(负债)或

未参与收益预测的资产(负债).

上述溢余资产、负债金额,以及非经营性资产、负债金额按照资产基础法评估结果确

定.

(5)付息债务

付息债务:指基准日账面有息负债,经分析后确定.

(三)评估结论确定的方法

评估人员根据确定的评估方法,实施必要的评估程序后形成初步评估结论,在综合分

析不同评估方法和初步评估结论的合理性及其所用数据的质量和数量的基础上,确定其中

一个评估结果作为评估报告的评估结论.

八、评估程序实施过程和情况

资产评估机构和评估专业人员执行评估业务,评估程序实施过程包括明确评估业务基

本事项;订立业务委托合同;编制资产评估计划;进行评估现场调查;收集整理评估资料;

评定估算形成结论;编制出具评估报告.具体如下:

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(一)明确评估业务基本事项

由本公司业务负责人与委托人代表商谈明确评估业务基本事项,包括:委托人、被评

-

估单位和委托人以外的其他资产评估报告使用人,评估目的,评估对象和评估范围,价值

类型,评估基准日,资产评估报告使用范围,资产评估报告提交期限及方式,评估服务费

及支付方式,委托人、其他相关当事人与资产评估机构及其资产评估专业人员工作配合和

协助等需要明确的重要事项.

(二)订立业务委托合同

根据评估业务具体情况,本公司对专业能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价

在满足专业能力、独立性和业务风险控制要求的条件下,承接资产评估业务,与委托人依

法订立资产评估委托合同,约定资产评估机构和委托人权利、义务、违约责任和争议解决

等内容.

(三)编制资产评估计划

本公司承接该资产评估业务后,组建评估团队,编制资产评估计划.资产评估计划包

括资产评估业务实施的主要过程及时间进度、人员安排等.

(四)现场调查

根据评估业务的具体情况,按照评估程序准则和其他相关规定的要求,资产评估专业

人员对评估对象采用询问、访谈、核对、监盘、勘查等方式进行现场调查,获取评估业务

需要的资料,了解评估对象现状,关注评估对象法律权属.

(五)收集整理评估资料

资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行评估资料收集,包括委托人或者其他

相关当事人提供的涉及评估对象和评估范围等资料,从政府部门、各类专业机构以及市场

等渠道获取的其他资料.要求委托人或者其他相关当事人对其提供的资产评估明细表及其

他重要资料采取签字、盖章及法律允许的其他方式进行确认.

评估人员对收集的评估资料进行了必要的分析、归纳和整理,形成评定估算和编制资

产评估报告的依据.

(六)评定估算

资产评估专业人员根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况,分析市场

法、收益法或资产基础法三种资产评估基本方法的适用性,选择评估方法.根据采用的评

估方法,选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断,形成测算结果.评估人员对形成

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的测算结果进行汇总,组织有关人员对测算结果进行综合分析,形成合理评估结论,编制

初步资产评估报告.

-

(七)内部审核、征求意见及提交评估报告

根据本公司内部质量控制制度,评估人员在完成初步资产评估报告后提交公司进行内

部审核.

评估人员在内部审核完成后,与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估

报告有关内容进行沟通,对沟通情况进行独立分析,在不影响对评估结论进行独立判断的

前提下,根据反馈意见进行合理修改后出具并提交正式资产评估报告.

九、评估假设

本评估报告的分析和结论仅在设定的以下假设条件下成立:

(一)一般假设

1、本报告评估结论所依据、由苏商物流所提供的信息资料为可信的和准确的.

2、苏商物流持续经营,合法拥有、使用、处置资产并享有其收益的权利不受侵犯;

除非另有说明,假设公司完全遵守所有有关的法律和法规.

(二)评估环境假设

1、评估对象所在地区的法律、法规、政策环境对于评估基准日无重大变动

2、评估对象所在地的社会经济环境、国际政治、经济环境相对于评估基准日无重大

变动;

3、与评估对象有关的利率、汇率、物价水平相对于评估基准日无重大变动.

(三)公开交易条件假设

有自愿交易意向的买卖双方,对委估资产及市场、以及影响委估资产价值的相关因素

均有合理的知识背景.相关交易方将在不受任何外在压力、胁迫下,自主、独立地决定其

交易行为.

1、评估对象按照公平的原则实行公开招标、拍卖、挂牌交易,有意向的购买方理性

地报价,平等、独立地参与竞价.

2、与本次评估目的对应的交易相关的权利人、评估委托人、其他利害关系人及其关

联人,均不享有对评估对象的优先权,也不干涉评估对象的交易价格.

(四)其他假设

1、在未来可预见的时间内,苏商物流经营政策不作重大调整;在正常情况下预测的

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司32

收入、成本在未来经营中能如期实现.

2、在未来可预见的时间内,苏商物流经营范围、方式与现时方向保持一致,管理团

一-

队及员工保持稳定,持续有效地经营和管理公司的业务及资产.

3、在未来可预见的时间内,苏商物流有能力持续拥有或取得持续经营所需的资源或

资产并获得收益.

4、苏商物流所处的法律环境、市场环境不影响企业持续经营,同时也承诺在目前所

处的法律环境、市场环境中将持续经营.

5、评估范围以委托人和被评估单位提供的评估资料为准,未考虑所提供资料以外可

能存在的或有资产及或有负债.

6、有关利率、汇率、税赋基准及税率、政策性征收费用等不发生重大变化.

7、收益的计算以会计年度为准,假设收入、成本、费用等均匀发生,在年中进行折

现.

8、假设公司未来将采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面

基本一致.

9、假设苏商物流桐子园升级改造工程2024年12月完工,2025年正式投入运营.

10、无不可抗力或其他不可预见因素对评估结论的实现造成重大影响.

资产评估假设与评估结论密切相关,因前提、假设不同,被评估资产的情况和企业的

经营状况不同,其资产、负债的现行价值、重置成本支出等都会不尽相同,并因此得出不

同的评估结论.评估师认为,上述评估假设在评估基准日是合理的和必要的,并作为形成

评估结论的基础.若上述假设条件在评估基准日不能成立或日后发生重大改变,将可能导

致评估结论无法实现.根据资产评估的要求,认定这些假设条件在评估基准日时成立,当

未来经济环境发生较大变化时,将不承担由于假设条件改变而推导出不同评估结论的责

任.

十、评估结论

(一)资产基础法评估结果

截至评估基准日2024年5月31日,苏商物流经审计的资产总额42,039.96万元,负

债总额22,147.05万元,净资产19,892.91万元.

经本次评估,资产总额48,391.46万元,负债总额21,818.46万元,净资产26,573.00

万元,评估增值6,680.09万元,增值率33.58%.

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其他

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评估结果汇总如下表:

资产评估结果汇总表

None

评估基准日:2024年5月31℃

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币万元项目账面价值评估价值增减值增值率%

A B C=B-A 100D=C/AX%

1流动资产4,061.674,061.670.000.00

2非流动资产37,978.2941,329.796,351.5016.72

3其中:债权投资

4其他债权投资

5长期应收款

6长期股权投资

7其他权益工具投资

8其他非流动金融资产

9投资性房地产

10固定资产7,674.629,497.761,823.1423.76

11在建工程28,670.1228,559.82-110.300.38

12生产性生物资产

13油气资产

14使用权资产

15无形资产1,584.496,223.154,638.66292.75

16开发支出

17商誉

18长期待摊费用

19递延所得税资产49.0649.060.000.00

20其他非流动资产

21资产总计42,039.9648,391.466,351.5015.11

22流动负债347.16344.03-3.130.90

23非流动负债21,799.8921,474.43-325.46-1.49

24负债合计22,147.0521,818.46-328.59-1.48

25净资产(所有者权益)19,892.9126,573.006,680.0933.58

评估结论详细情况见评估明细表.

本次评估,评估增值6,680.09万元,增值率33.58%,评估增值的主要原因分析如下:

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司34

1、房屋建筑物

截至评估基准日,苏商物流房屋建筑物账面原值8,083.74万元,账面净值5,924.74

1

万元,评估原值13,208.35万元,评估净值7,053.89万元,评估增值1,129.15万元.

增值的原因主要为:房屋建筑物建成年代较长,近年来人工费、材料费价格上涨,造成评

估增值.

2、无形资产

截至评估基准日,苏商物流无形资产账面值为1,584.49万元,评估值为6,223.15万元,

评估增值4,638.66万元.增值的原因主要为:苏商物流土地使用权购置于2009年,购置

时间较早、成本较低,而近年重庆市土地市场价格有一定上涨,故形成评估增值.

3、递延收益

截至评估基准日,苏商物流递延收益账面值为382.89万元,评估值为57.43万元,评

325.46估减值万元.递延收益减值原因为:苏商物流递延收益系根据万州区财政局《关于

2010下达年物流业调整和振兴项目资金预算(拨款)的通知》,财政局拨付的财政补贴

资金,由于该款项在未来均不需归还,本次将预计未来应承担的所得税义务作为评估值.

(二)收益法评估结果

收益法,是从收益的角度出发,将苏商物流作为一个整体,根据其历史经营业绩及行

业发展情况,预测未来一定年限的净收益情况,将各年预测的净收益按特定的折现系数折

现并相加,求得全部股东权益于评估基准日的价值.

经评定估算,苏商物流于评估基准日采用收益法的评估结果为万元.26,800.00

(三)评估结论的分析与确定

26,573.00此次评估,资产基础法的评估结论为万元,收益法的评估结论为

26,800.00万元,两种方法相差227.00万元.

采用资产基础法得出的评估结论,反映为企业各单项资产价值累加并扣除负债后的净

额,资产基础法中各项资产的价值为评估基准日在公开市场上重新取得的成本价值,在市

场上较易得到验证,未来不确定因素较少,评估结论比较容易被交易双方所接受.采用收

益法得出的评估结论为被评估单位未来预期净收益的折现价值,虽比较接近被评估单位实

际和潜在的盈利能力情况,但评估结论受未来经济环境、管理者经营能力等多种变动因素

的综合影响存在不可控制风险,且评估结果受预测技术的固有瑕底及评估师专业判断的影

(1)响而存在误差.具体体现为:评估人员核实被评估单位预测的经营收入、经营成本

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重庆华康资产评估上地房地产估价有限责任公司35

及毛利率水平,是根据被评估单位近期历史水平状况及评估基准日的实际价格确定的,而

未来产品价格变化趋势、市场整体情况前景不明,使得被评估单位所确定的经营收入、经

1

营成本及毛利率水平,在未来能否实现有着一定的不确定性,使得收益法评估结果的不确

(2)定性风险较大.收益法结果受未来经济环境、管理者经营能力等多种变动因素的综

合影响存在不可控制风险,且评估结果受预测技术的固有瑕庇及评估师专业判断的影响而

None

(3)存在误差,使得收益法评估结果的不确定性风险增大.苏商物流主要从事港区内货

物装卸、仓储、停泊等业务,客户比较单一,对大客户的依赖性较大,业务来源受客户的

影响较大,营业收入水平具有较大不确定性.因此,与资产基础法的评估结论相比,收益

法评估结论的不确定性较大.

因此,评估师认为,本次评估选用资产基础法的评估值作为评估结论,比较符合评估

对象的特征并有效地服务于评估目的,故本次评估,评估人员认为资产基础法评估的被评

估单位市场价值较为合适

通过上述分析,评估师确定苏商物流股东全部权益在评估基准日2024年5月31日的

市场价值为万元(大写:人民币贰亿陆仟伍佰柒拾叁万元整).26,573.00

注:2024年6月20日,根据《重庆苏商港口物流有限公司股东会决议》,同意苏商

物流2023年度利润分配的事宜,以现金1,500.00万元按照实缴出资比例向股东分配利润.

十一、特别事项说明

(一)本次评估是在独立、客观、公正原则下作出的,所有参加评估工作的人员与委

托人及被评估单位无任何利害关系,评估人员严格按照有关制度和规范完成评估工作,在

评估过程中评估人员恪守职业道德和规范.

(二)本评估报告是在委托人及相关当事人提供基础文件数据资料的基础上做出的.

提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托人及相关当事人的

责任;资产评估师的责任是对评估对象在评估基准日特定目的下的价值进行分析、估算并

发表专业意见.

(三)本评估结论是在本报告载明的评估假设和限制条件下,为本报告列明的评估目

的而提出的被评估企业于评估基准日的股东全部权益的市场价值的参考意见,该评估结论

未考虑控股股权溢价和少数股权折价及股权流动性折扣对评估对象价值的影响;报告使用

者应当理解,股东部分权益价值并不必然等于股东全部权益价值与股权比例的乘积.

(四)本次评估结论是反映评估对象在本次评估目的下,根据公开市场的原则确定的

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现行市场价值,没有考虑委估资产快速变现及设定的抵押、担保事项对评估结论的影响;

同时,本报告也未考虑国家宏观经济政策发生变化以及遇有自然力和其它不可抗力对资产

None

价格的影响.当前述条件发生变化时,评估结论一般会失效.评估机构不承担由于这些条

件的变化而导致评估结果失效的相关法律责任.

本评估报告成立的前提条件是本次经济行为符合国家法律、法规的有关规定,并得到

有关部门的批准.

(五)在对评估范围内的资产进行评估时,我们未考虑该等资产用于本次评估目的可

能承担的费用和税项,也未对部分资产的评估增值额作任何纳税考虑.

(六)利用专家工作及相关报告

本次评估报告中评估基准日各项资产及负债账面价值摘引自大信会计师事务所(特殊

普通合伙)出具的大信审字[2024]第8-00179号审计报告.

(七)抵押担保事项

截至评估基准日,苏商物流向中国农业银行股份有限公司重庆万州分行和中国工商银

21,417.00行股份有限公司重庆九龙坡支行借入长期借款人民币万元,借款期限从首笔贷

款资金的提款日起,共计20年,用于重庆港万州区桐子园作业区升级改造工程.2022年

9月9日,苏商物流与中国农业银行股份有限公司重庆万州分行签订《抵押合同》(合同

编号:WZYT2022001-1),同意以土地使用权及地上建筑物为债务提供抵押担保,本金数额

为人民币叁亿叁仟万元整.抵押物具体明细如下:序号抵押物名称产权证编号座落用地性质用途面积(平方米)

1国有土地使用权(2021)渝万州区不动产权001121228注释号重庆市万州区桐元村3组931号综合楼号出让港口码头用地124,463.00

2综合楼出让航运2,551.56

以上抵押事项提请委托人及报告使用人关注.

(八)2009年2月23日重庆市万州区国土资源局与苏商物流签订《国有土地使用权

出让合同》,面积为124463平方米的国有土地使用权综合价金为人民币2,212.95万元.

截至2011年6月30日,苏商物流已支付土地款2,540.00万元,超出土地出让合同327.05

万元,多余部分已调入其他应收款挂账.据向苏商物流了解,超过土地出让合同金额支付

的土地款已无法收回,账面已全额计提坏账准备.本次评估,暂按审计后的账面值确定评

估值,若期后实际收到款项与账面金额有差异,应相应调整评估结论.

(九)产权瑕症

3苏商物流纳入本次评估范围的房屋建筑物中,共计项房屋未办理产权证,具体明细

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重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司37

如下:序号权证编号房屋名称结构建成年月建筑面积(平方米)

1无地磅房砖混2011-12300.00

2无配电房砖混2011-12206.00

3无门卫室(一)2011-12247.00

合计753.00

1

本次评估是以产权持有人对上述房屋拥有产权为假设前提,未考虑可能存在的产权纠

纷以及完善产权手续而发生的相关费用对评估值的影响.

本次评估,评估人员和苏商物流管理人员到现场进行了查勘,对其建筑面积进行了目

测估计并与申报面积核对基本无差异,但未进行专业测量;对于未办产权证的房屋以苏商

物流申报的建筑面积确定,如果评估人员采用的房屋面积与房屋管理部门测量的面积不-

致,应以房屋行政主管部门确权面积为准,并相应调整评估值.

(十)纳入本次评估范围房屋建筑(构)物中的港区工程,评估人员和苏商物流管理

人员到现场进行了现场查勘,但未进行专业测量;由于苏商物流尚未办理工程结算审核,

本次评估,暂以苏商物流申报且盖章确定的工程量为准,如果评估人员采用的工程量与经

工程造价机构结算审核确认的工程量不一致,应以工程造价机构审核确认的工程量为准,

并相应调整评估值.

(十一)本次评估未考虑少数股权折价以及控股权溢价对评估结论的影响

(十二)委托人、被评估单位和相关当事人所提供的评估对象法律权属资料的真实性、

合法性和完整性承担责任;资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估

算并发表专业意见,关注评估对象法律权属,但不对评估对象的法律权属提供保证.

(十三)本次资产评估对应的经济行为中,可能对评估结论产生重大影响的瑕底情形,

在企业委托时未作特殊说明而评估人员已履行评估程序仍无法获知的情况下,评估机构及

评估人员不承担相关责任.

(十四)在本评估报告有效期内,若纳入评估范围资产的数量及作价标准发生变化

委托人在资产实际作价时应进行相应的调整.当资产数量发生变化时,委托人应根据原评

估方法对资产额进行调整;当资产价格标准发生变化并对资产评估价值产生明显影响时,

委托人应及时聘请评估机构重新确定评估价值.

上述有关事项,可能会对评估值产生影响,评估人员特提请委托人及有关报告使用人

注意,在使用本报告结论时,对可能存在的风险独立地作出判断.

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十二、评估报告使用限制说明

商(一)使用范围

1、评估报告只能用于评估报告载明的评估目的和用途.

2、评估报告只能由评估报告载明的评估报告使用人在本次报告所对应的经济行为过

程中使用.

(二)委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规规定和资产评估报

告载明的使用范围使用资产评估报告的,资产评估机构及其资产评估师不承担责任.

(三)除委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政

法规规定的资产评估报告使用人之外,其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用

人.

(四)资产评估报告使用人应当正确理解评估结论,评估结论不等同于评估对象可实

现价格,评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证.

(五)评估报告的使用有效期

本报告评估结果使用有效期经财产评估主管机关备案后,自评估基准日起一年,即

2024年5月31日至2025年5月30日.

十三、评估报告日

本评估报告最终形成日期为2024年7月20日.

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(此页无正文,为重康评报字(2024)第293号评估报告的签章页)

正式执业会员

平估师

重庆华康资产评估土地序地产估价资产评估师:蓄务

有限责任公司司50210023

None

式执业会员

全1

中国*重庆资产评估师:X

支金

50180006

二〇二四年八月六日

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地址:重庆市渝北区财富大道一号重庆财富金融中心38层邮编:401121电话:023-63870921

2

其他

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资产评估结果汇总表

评估基准H:2024年05月31日l

表1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币万元项目项目账面价值评估价值增减值增值率%

A B C=B-A 10D=C/AXO%

1 l流动资产 4,061.67 4,061.67 0.00 0.00

2非流动资产37,978.2944,329.796,351.5016.72

3其中:债权投资

4其他债权投资

5长期应收款

6长期股权投资

7其他权益工具投资

8其他非流动金融资产

9投资性房地产

10固定资产7,674.629,497.761,823.1423.76

11在建工程28,670.1228,559.82-110.300.38

12生产性生物资产

13油气资产

14使用权资产

15无形资产1,584.496,223.154,638.66292.75

16开发支出

17商誉

18长期待摊费用

19 递延所得税资产 49.06 49.06l 0.00l 0.00

20其他非流动资产

21资产总计42,039.9648,391.466,351.5015.℃

22 流动负债 347.16 344.03 -3.13l 0.90

23非流动负债21,799.8921,474.43325.46-1.49

24负债合计22,147.0521,818.46估2859-1.48

25净资产(所有者权益)19,892.9126,573.6,688.0933.58

评估机构:重庆华泰资产评任上地房地产估价有限责任公司

资产负债表

资产评估结果分类汇总表

评估基准日:2024年05月31日

表2

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号科日名称账面价值评估价值增减值增值率%

1 、流动资产合计 40,616,684.20 40,616,684.20 0.00l 0.00

2货币资金35,567,039.8035,567,039.800.000.00

3交易性金融资产

4衍生金融资产

5应收票据

6应收账款3,548,618.043,548,618.040.000.00

7应收账款融资

8预付款项19,564.3919,564.390.000.00

9其他应收款

10存货

11合同资产

12持有待售资产

13-年内到期的非流动资产

14其他流动资产1,481,461.971,481,461.970.000.00

15二、非流动资产合计379,782,879.66443,297,985.2563,515,105.5916.72

16债权投资

17其他债权投资

18长期应收款

19长期股权投资

20其他权益工具投资

21其他非流动金融资产

22投资性房地产

23固定资产76,746,252.9694,977,683.0018,231,430.0423.76

24在建工程286,701,161.60285,598,230.40-1,102,931.200.38

25生产性生物资产

26油气资产

27使用权资产

28无形资产15,844,893.2562,231,500.0046,386,606.75292.75

29开发支出

30商誉

31长期待摊费用

32递延所得税资产490,571.85490,571.850.000.00

33其他非流动资产

34三、资产总计420,399,563.86483,914,669.4563,515,105.5915.11

35四、流动负债合计3,471,562.683,440,305.21-31,257.480.90

36短期借款

37交易性金融负债

38衍生金融负债

39应付票据

40应付账款

41预收款项

42合同负债37,997.586,740.11-31,257.48-82.26

43应付职工薪酬

44应交税费667,996.19667,996.190.000.00

45其他应付款2,765,568.912,765,568.910.000.00

46持有待售负债

47一年内到期的非流动负债

48其他流动负债

49五、非流动负债合计217,998,901.68214,744,335.25-3,254,566.43-1.49

50长期借款214,170,000.00214,170,000.000.000.00

51应付债券

52租赁负债

53长期应付款

54预计负债408

55递延收益3,828,901.68574,335-3,254,6-85.00

56递延所得税负债21

57其他非流动负债十

58六、负债总计221,470,464.36218,184,610.76-3,285,823.90-1.48

59(七、净资产(所有者权益)198,929,099.50265,730,028.09166,800,929.33.58

-

评估机构:重庆华康资产评估有限责任公司

其他

7

共1页,第1页

货币资金--现金评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表3-1--1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号存放部门(单位)二(二)外币账面金额评估基准日汇率账面价值评估价值增减值增值率%备注

1财务室人民币0.200.20-

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

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20

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30

小计-0.200.20-

累计-0.200.20

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表□期:2024年6月26℃

评估机构:重庆华康资产评估上地房地产估价有限责任公司

其他

共1页,第1页

货币资金--银行存款评估明细表

评占基准L:2024年5月31日

表3--1-2

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号开户银行账号币种外币账面金额评估基准日汇率账面价值评估价值增减值增值率%备注

1中国农业银行股份有限公计收人方州分行31,410,101,040,027,104人民币9,351,975.569,351,975.56--

2 中国建设银行股份有限公计中人方州务司 50,001,303,600,059,968,888 人民i币 1,989,672.81 1,989,672.81 - -

31中国新银行股份有限公计中人方州太有支行3,100,016,119,200,400,650人民币4,006,988.344,006,988.34--

4中信银行股份有限公司电人方州支司7,423,010,182,600,110,988人民币17,003,722.3817,003,722.38--

5中人农村座业银行股份有限公证力州门管路支12,901,010,120,010,020,403人民币3,214,680.513,214,680.51--

6中国科工新银有单份有限公计息大资有加支中3,100,026,219,200,091,763人民币---

7

8

9

10

1

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小计 0.00l 35,567,039.60 35,567,039.60 -

累计0.0035,567,039.6035,567,039.60

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:是金、薛尊真、何越、覃彬填表□期:2024年6月26H

1评估机构:重庆华康资产评估地房地产估价有限责任公司

其他

71777

共1页,第1页

:

应收账款评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表3-5

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号欠款单位名称(结算对象)业务内容发生日期账龄账面价值评估价值增减值增值率%备注

1内部单位

2重庆港九万州港务有限公司装卸费2024-051年以内3,244,651.443,244,651.44--

3重庆市万州港口(集团)有限责任公司仓储款2024-051年以内184,785.49184,785.49--

-4外部单位-

5中交第四航务工程局有限公司电费2024-051年以内11,413.1111,413.11--

6重庆鸿忆特商贸有限公司装卸费2024-051年以内1,428.001,428.00--

7重庆厚腾建材有限公司装卸费2024-051年以内74,280.0074,280.00--

8万州区华鑫建材经营部装卸费2024-051年以内32,060.0032,060.00--

9重庆市万州区盛召建材有限公司装卸费2024-051年以内---

10

11

12

13

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15

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19

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30

小计3,548,618.043,548,618.04-

累计3,548,618.043,548,618.04-

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

7-7-]-7

共1页,第1页

预付款项评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表3-7

被评估单位:重庆苏商港□物流有限公司金额单位:人民币元序号收款单位名称(结算对象)业务内容发生日期账龄账面价值评估价值增减值增值率%备注

1中国石油天然气股份有限公司重庆万州分公司汽油款2023-121年以内10,564.3910,564.39--

2中国石油天然气股份有限公司重庆万州销售分公司汽油款2024-051年以内9,000.009,000.00--

3

4

5

-

7

8

9

10

11

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30

小计19,564.3919,564.39-

累计19,564.3919,564.39-

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

℃777-]

共1页,第1页

其他流动资产评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表3-13

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号项目及内容发生日期结算内容成本账面价值评估价值增减值增值率%备注

1留抵增值税2024-05增值税留抵税额1,481,461.971,481,461.971,481,461.97--

2

3

4

5

6

7

8

9

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30

小计1,481,461.971,481,461.97-

累0计1,481,461.971,481,461.97-

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77]77

共1页,第1页

固定资产--房屋建筑物评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号 权证编号 建筑物名称 结构 建成年月 单位 m2或m (元/m2) 账面价值 评估价值 递证价值变动 评估单价(元/m2) 备注

原值净值原值成新净值

1 无 地磅房 砖混 2011-12 m2 300.00 271,398.62 122,380.60 324,000.00 73.00 236,520.00 93.27 1,080.00

2 无 洗煤厂办公室 2011-12 m2 - - - - 已拆除

3 无 活动板房 2011-12 m2 - - - 已拆除

4 综合楼建筑、装饰及安装 砖混 2011-12 m2 2,551.56 1,965,039.49 1,288,554.14 5,154,151.00 77.00 3,968,696.00 208.0) 2,020.00 6l层

5 无 配电房 (混) 2011-12 m2 206.00 158,532.25 69,353.34 222,480.00 74.00 164,635.00 137.39 1,080.00

6 无 门卫室 砖混 2011-12 m2 247.00 190,084.78 47,205.73 358,150.00 74.00 265,031.00 161.11 1,450.00

7 无 食堂及存放款项净增加工程 2021-11 m2 68,932.04 52,216.54 - 101.0 .

8 食堂 彩钢 2021-11 m2 51.75 25,875.00 30.00 7,763.00 - 500.00

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

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20

21

22

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26

27

28

29

30

小计2,653,987.181,579,710.356,084,656.004,642,645.00

累计2,653,987.181,579,710.356,084,656.004,642,645.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、牟福填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

73)]7

共1页,第1页

固定资产--构筑物及其他辅助设施评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-2

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号 名称 结构 建成年月 长(m) 长度(m) 计量单位 面积体积 账面价值 评估价值 增值l率% 评估单价(元/m2) 备注

原值净值原值成新净值

1167平台及下河工程钢混2016-01项目1.003,015,415.972,406,002.524,197,668.0065.002,728,484.0013.40

2 175货场硬化工程 2018-07 n2 3,900.00 698,431.99 500,818.94 766,213.00 71.00 544,011.00 8.62 196.00

3下河路污水处理池2017-11项目1.00184,412.09126,271.97249,506.0070.00174,654.0038.32

4下河路消防工程2017-11项目1.00174,753.22119,658.2271,354.0070.0049,948.00--58.26

5 彩钢棚 2011-12 [m2 4,036.00 375,348.00 89,737.23 515,868.00 30.00 154,760.00 72.46 128.00

6构筑物2011-12项目1.0060,268.221,808.0588,726.0050.0044,363.002,353.64

7沉淀池2017-10项目1.0046,490.0031,645.1681计估值行有在中

8①沉淀池2017--107.007.00-50-73.5023,388.0070.0016,372.00318.00

9 ②沉淀池 2017-10 7.00 6.00 Tm 42.00 15,688.00 70.00 10,982.00 374.00

10 ③沉淀池 2017-10 120.00 1.20 l项 1.00 53,240.00 70.00 37,268.00

11 13港区C库场及连接道硬化工程 2022-06 项目 1.00 160,550.46 145,625.09 145,363.00 85.00 123,559.00 -15.15

12港区工程附属物2014-12项目1.00640,958.6219,228.76791,943.0063.00498,924.002,491.68

13港区工程(一般水木工程)2011-12项目1.0042,730,138.8732,493,447.7270,769,122.0050.0035,384,561.008.90

14港区工程(堆场道路工程)2011-12项目1.0023,349,466.7116,076,843.1740,221,888.0050.0020,110,944.0025.09

15滑坡治理挡墙工程2020-10项目1.0072,648.6247,398.06---100.007资历,计金值付有中

16硫磺堆场搬迁工程2022-11项目1.00880,290.44816,245.55834,627.0086.00717,779.00-12.06

17硫磺堆场改造工程2019-01项目1.004,090,506.003,561,427.161882计信值付计有.中

18浆砌条石挡板2019-01-年内987.40451,881.0072.00325,354.00-458.00

19浆砌条石挡墙2019-01-年内2,093.04957,874.0072.00689,669.00-458.00

20回填开山石2019-01-年内3,362.37225,914.0072.00162,658.00-67.00

21 路面 2019-01 m2 4,378.18 1,030,791.00 72.00 742,170.00 - 235.00

22其他工程2019-01项目1.002,484,842.0072.001,789,086.00-

23硫磺堡坎治理工程2021-10项目1.00176,146.79132,009.00--100.00中国金险合同1.类项

24 硫磺条石挡板右侧场地硬化工程 2018-12 m2 1,969.00 173,073.46 127,602.31 214,068.00 72.00 154,129.00 20.79 109.00

25绿化环境2011-12项目1.0077,025.8615,400.9496,166.0096,166.00524.42

26铝矾土作业线收集池及洗车槽2023-07项目1.00260,580.63250,048.38236,451.0087.00205,712.00-17.73

27沉沙池2018-122.002.00项目1.0057,140.0072.0041,141.00-

28

29

30

小计77,166,505.9556,961,218.23124,499,721.0064,802,694.00

累计77,166,505.9556,961,218.23124,499,721.0064,802,694.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、牟福填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

7)-

共1页,第1页

固定资产--管道和沟槽评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-3

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号 名称 长度(m) (m) 漕深沟宽*沟厚(mm管径*壁厚(mm*mm) 材质 绝缘方式 建成年月 账面价值 评估价值 增值率% 备注

原值净值原值成新净值

1175货场码头前沿排水沟1952018-1280,155.3459,096.1435,610.0082.0029,200.00-50.59

2 号地磅房排水沟 80 0.6l 混凝土 2018-09 41,941.75 18,888.34 83,140.00 81.00 67,343.00 256.53

3生活污水排市政管网2023-12408,006.95375,026.40468,310.0098.00458,944.0022.38

4市政管网、泄水孔安装2011-12486,816.27253,443.07912,040.0059.00538,104.00112.32

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

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18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计1,016,920.31706,453.951,499,100.001,093,591.00

累计1,016,920.31706,453.951,499,100.001,093,591.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、牟福填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

777077

共2页,第1页

固定资产--机器设备评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-4

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值备注

原值净值原值成新净值

1202,212,190,00119#浮吊污水集柜非标定制个1.002022-12022-132,743.3723,744.3035,120.0088.0030,906.0030.16

2 202,208,170,001 30I型装载机 330LWFV 徐州I程机械集团有限公司 台 1.00 2022-0 2022-0 176,991.16 149,655.09 189,420.00 82.00 155,324.00 3.79

3 202,207,260,001 60l型装载机 6LWOOFV 徐州市新水国有资产 台 1.00 2022-07l 2022-07 429,203.55 333,796.46 460,370.00 82.00 377,503.00 13.0)9

4 2,018,091,300,036 号装载机 50LWOKN 1徐州I程机械集团有限公司 台 1.00 2018-0 2018-0 341,379.32 106,826.67 370,380.00 43.00 159,263.00 419.09

5 202,006,020,001 8I号装载机 台 1.00 2020-06 2020-06 343,362.84 180,303.56 377,840.00 60.00 226,704.00 25.73

6 201,511,230,049 50IZLC装载机 50ZLC 广西柳工 台 1.00 2009-06 2009-06 332,000.00 9,960.00 294,900.00 15.00 44,235.00 311.13

7 201,511,230,050 50IZLC装载机 50ZLC 广西柳工 台 1.00 2011-01 2011-01 355,000.00 10,650.00 311,760.00 15.00 46,764.00 339.10

8 201,511,230 52ZL50C装载机 50ZLC 广西柳工 台 1.00 2012-12 2012-12 368,000.00 11,040.00 327,140.00 15.00 49,071.00 311.18

9 201,511,230,051 51lZLCN装载机 51ZLCN 广西柳工 台 1.00 2012-05 2012-05 368,000.00 11,040.00 327,140.00 15.00 49,071.00 311.18

10 201,511,230,053 万港桐001-20夏 重以市万州X河海船的修造有加类位 艘 1.00 2012-01 2012-01 7,999,289.89 2,769,560.21 8,547,600.00 46.00 3,931,896.00 -11.97

11 201,511,230,054 万港桐002-10定 重庆浦万州X问海照的综适有限责任公司 的收入 1.00 2012-01 2012-01 5,485,346.28 1,896,140.35 8,547,600.00 46.00 3,931,896.00 107.36

12 201,511,230,055 万港桐003-10夏 重州非力州区问海船胎维造有限资任公司 艘 1.00 2012-01 2012-0I 5,485,346.28 1,895,850.75 10,105,400.00 46.00 4,648,484.00 115.19

13 201,804,250,001 l不锈钢立式多级离心泵 台 1.00 2018-0 2018-04 21,932.62 657.98 23,800.00 49.00 11,662.00 1,672.9

14201,712,210,001双索抓斗1宜吕千盛港机械有限公司个1.002017--12017--138,974.361,169.2342,350.0046.0019,481.00156.1

15 201,511,230,044 双持煤业合计 10t6m 编制单位:重庆市中交能源投资有限责任公司 个 1.00 2012-0 2012-05 49,000.00 1,470.00 43,560.00 15.00 6,534.00 311.19

16 201,511,230,045 双索煤炭斗 16t9m 编制单位:重庆市中煤能源制造有限公司 个 1.00 2012-10 2012-10 79,000.00 2,370.00 70,230.00 15.00 10,535.00 311.51

17 201,511,230,048 挖掘机 DH225LC-7 台 1.00 2012-01 2012--01 785,920.00 23,577.60 834,220.00 15.00 125,133.00 -130.73

18202,304,240,002梭槽钢引桥座1.002023-02023-0470,811.8855,929.3776,880.0095.0073,036.0030.59

19201,802,230,002洗车机台1.002018-02018-047,820.5111,581.9651,880.0048.0024,902.00115.01

20 201,511,230,058 港区I程 (装卸机械设施安装) 台 1.00 2011-1 2011-1 1,076,571.78 266,295.93 1,106,170.00 15.00 165,926.00 -37.69

21202,112,160,002焦炭技改工程台1.002021-122021-121,028,119.62787,119.511,118,860.0080.00895,088.0013.72

22202,208,170,002焦(煤)炭出口皮带机工程台1.002022-082022-08657,005.55545,482.32704,710.0085.00599,004.009.81

23202,206,080,003矿石抓斗宜昌千盛港口机械有限公司个1.002022-02022-0153,982.30106,269.80165,160.0084.00138,734.0030.55

24202,112,160,001硫磺技改工程台1.002021-122021-122,845,479.422,178,474.383,096,610.0080.002,477,288.0013.72

25201,809,130,004硫磺皮带机搬迁安装工程水电人:能源建设集团建工程局台1.002018-02018-09-----无实物

26202,206,080,001硫磺装船机增加工程台1.002022-02022-044,070.8027,683.5847,270.0084.0039,707.00413.13

27202,209,200,001移动式防爆加油装置台1.002022-092022-09139,823.0194,612.86149,980.0086.00128,983.0036.33

28 20,230,424 EMPTY 1徐州程机械集团有限公司 台 1.00 2023-0 2023-0 429,203.55 372,826.49 466,000.00 89.00 414,740.00 11.21

29 202,012,090,002 9装载机号 LW5O0KN 徐州工程机械集团有限公司 台 1.00 2020-1 2020-1 343,362.84 201,119.60 377,840.00 65.00 245,596.00 22.℃1

30202,012,090,001(六)水收集系统套1.002020-12020-12158,415.8468,780.06174,320.0071.00123,767.0079.95

小计29,686,156.7712,143,988.0638,444,510.0019,151,233.00

累计29,686,156.7712,143,988.0638,444,510.0019,151,233.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、李劲填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

7770℃-7

共2页,第2页

固定资产--机器设备评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-4

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量购置日期启用日期账面价值评估价值增值备注

原值净值原值成新净值

31202,212,270,001铝土矿岸坡皮带机台1.002022-122022-12895,388.95649,302.70960,410.0088.00845,161.0030.16

32201,802,230,001雾炮机台1.002018-02018-07,179.49215.387,790.0048.003,739.0016.0

33 202,104,200,002 17M过江跳船技改工程 台 1.00 2021-04 2021-04 109,725.74 55,031.13 119,410.00 84.00 100,304.00 82.27

34 201,511,230,040 号电子衡器仪 3X12in-100T 重庆自成电子衡器有限公司 台 1.00 10,107,7、57 2010-07 - - - - - 无实物

35 201,511,230,042 三号地中衡磅体 3X5M 宜春门城准南电气集团有限公司 台 1.00 2011-11 10、11 - - - - - 无实物

36201,811,200,001三码头进线端电缆批1.002018--112018-11131,120.6872,827.45142,260.0072.00102,427.00-10.6-1

37201,511,230,041二号电子衡器仪台1.002011-082011-08-----无实物

38201,511,230,025保险柜台1.002011-12011-11,500.0045.001,320.0015.00198.00310.00

39201,511,230,063水电设施台1.002011-12011-11,306,140.42820,328.68--100.0

40 201,511,230,064 I消防系统安装工程 台 1.00 2013-1 2013-1 480,000.00 14,400.00 432,700.00 30.00 129,810.00 801.16

41 201,906,200,003 煤泥水净化器系统 扬州兄弟环保设备I程公司 套 1.00 2019-06 2019-06 416,965.07 218,114.90 438,990.00 59.00 259,004.00 18.75

42202,312,010,001生产污水处理系统1扬州兄弟环保设备程公司套1.002023-122023-12913,658.09867,499.34877,870.0096.00842,755.00-2.85

43201,809,130,006生活污水处理器台1.002018-02018-0952,524.144,406.6156,990.0052.0029,635.00572.51

44202,104,200,001电子地磅称台1.002021-02021-044,070.8022,103.1147,960.0074.0035,490.0060).57

45202,205,250,0012电子地磅称号台1.002022-02022-0121,681.4292,174.04130,520.0083.00108,332.0017.53

46202,011,240,001电子汽车衡台1.002020-112020-11111,504.4248,412.34122,700.0071.0087,117.0079.95

47201,511,230,047电焊机台1.002011-122011-121,994.0059.821,750.0015.00263.00339.65

48 202,110,120,001 I硫磺出口线环保整治工程 1承庆方港程建设有限公司 台 1.00 2021-1 2021-10 156,691.26 137,057.71 170,520.00 78.00 133,006.00 -2.96

49201,909,090,001硫磺废水处理系统套1.002019-02019-09252,293.58138,092.94265,320.0061.00161,845.0017.20

50201,807,240,002硫磺装船机锚链及连接环台1.002018-072018-0764,034.483,647.4869,470.0077.0053,492.0011.

51201,809,130,005硫磺防尘系统台1.002018-092018-09156,895.6913,163.94170,230.0052.0088,520.00572.11

52201,809,040,001空压机台1.002018-092018-094,224.14126.724,580.0052.002,382.001,779.7

53201,906,210,001车载雾炮机台1.002019-062019-067,649.56353.038,340.0059.004,921.001.90

54 20151123007L I配电室安装工程 重庆万州长江电力实业发他有限公司 台 1.00 2011-1 2011-12 1,360,700.00 741,363.42 1,330,850.00 50.00 665,425.00 -10.2-1

55202,306,060,001铝上矿皮带机(过江机)作业线工程万州区鸿鹏船舶修造)台1.002023-062023-06647,836.31575,832.62706,210.0092.00649,713.00128.3

56 202,310,180,001 I局压雾化防降尘系统 郑州国润科技有限公司 套 1.00 2023-10 2023-10 77,861.11 69,049.80 84,550.00 95.00 80,323.00 163.3

57

58

59

60

小计7,321,639.354,543,608.166,150,740.004,383,862.00

累计37,007,796.1216,687,596.2244,595,250.0023,535,095.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、李劲填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77]j1其页,第

固定资产--车辆评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-5

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号 车辆牌号 车辆名称及规格型号 生产厂家 计量 数量 购置日期 启用日期 已行驶里程KM 账面价值 评估价值 增值率% 备注

单位原值净值原值成新净值

1 内转 20吨酒水车20t 程力专用汽车股份有限公司 台 1.00 1.0020 1.0020 193,628.32 78,199.39 177,000.00 0.51 90,270.00 15.44

2 内转 吸生车丰辅牌STD518OTXCXJ 吸生车丰辅牌STD51 台 1.00 12023-0 12023-0 1,106.00 641,238.94 589,405.75 628,300.00 0.93 584,319.00 0.86

3 渝FBB011 普瑞维亚JTEGD54M487 丰田 台 1.00 2008-0 2008-0 331,625.00 501,998.00 15,059.94 386,800.00 0.15 58,020.00 285.26

4内转应交税费东风台1.002011-12011-17,012.00136,998.004,109.94140,700.000.1521,105.00113.51

5 渝AFH172 皮卡年长城牌CC1030QA60B 长城汽年股份有限公司 台 1.00 2022-1 2022-1 11,082.00 128,300.89 103,670.14 113,200.00 0.84 95,088.00 -8.28

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计1,602,164.15790,445.161,446,000.00848,802.00

累计1,602,164.15790,445.161,446,000.00848,802.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、李动填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

37]77

共1页,第1页

固定资产--电子设备评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-8-6

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号设备编号设备名称规格型号生产厂家计量单位数量日期启用日期账面价值评估价值增值备注

原值净值原值成新净值

1201,511,230,024办公家具套1.002011-12011--1255,345.001,660.3546,730.0015.007,010.00322.20

2201,511,230,002办公空调、电脑一批批1.002008-082008-08181,384.00-152,480.0015.0022,872.00-

3201,511,230,022工程概算软件套1.002011-02011-053,800.00114.003,190.0015.00479.00320.18

4201,710,240,001数字高清监控系统苏州城投恒续售科技有限公司套1.002017-12017-1070,085.4614,142.3069,650.0019.0013,234.00-6.12

5202,307,040,001格力空调珠海格力电器股份有限公司台1.002023-02023-074,070.803,412.704,070.0089.003,622.006.13

6201,511,230,006格力空调珠海格力电器股份有限公(台1.002011-12011-122,288.0068.641,950.0015.00293.00326.86

7201,511,230,008格力空调珠海格力电器股份有限公司台1.002012-062012-062,800.0084.002,390.0015.00359.00327.38

8201,511,230,007格力空调珠海格力电器股份有限公司台1.002012-02012-062,800.0084.002,390.0015.00359.00327.38

9 201,809,130,001 格力空调 -26KFRGW 珠海格力电器股份有限公司 台 2.00 2018--09 2018-09 3,965.52 118.97 3,890.00 30.00 1,167.00 880.92

10201,511,230,001格力空调珠海格力电器股份有限公司台1.002011-052011-058,400.00252.007,080.0015.001,062.00321.13

11201,511,230,005格力空调珠海格力电器股份有限公司台1.002011-02011-0613,200.00396.0011,150.0015.001,673.00322.-7

12 201,511,230,018 电脑 台 1.00 20I4-07 2014-07 1,752.14 52.56 1,770.00 15.00 266.00 1.提取

13201,511,230,017电脑台1.002012-02012-092,260.0045.201,950.0015.00293.00518.23

14201,511,230,026监控设备套1.002014-012014-019,700.00291.008,230.0015.001,235.00321.10

15 201,807,240,001 硫磺操作室空调 KFR-50GW,19HDA12 海尔空调 台 1.00 2018--07 2018-07 3,577.59 107.33 3,450.00 27.00 932.00 768.35

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计365,428.5120,829.05320,370.0054,856.00

累计365,428.5120,829.05320,370.0054,856.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、李动填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

7)]37

共1页,第1页

在建工程--土建工程评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-9-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号项目结构建筑面积/容积开工日期预计完工日预计完工付款比例账面价值评估价值增减值增值率%备注

1桐子园升级改造工程

2建筑工程款167,930,620.91167,930,620.91--

3安装工程款76,691,192.3776,691,192.37--

4项目建设管理费2,916,861.362,916,861.36--

5监理费3,038,816.263,038,816.26--

6勘察费1,186,257.051,186,257.05--

7设计费8,505,943.408,505,943.40--

8咨询费1,599,509.651,599,509.65--

9劳务费862,834.12862,834.12--

10其他1,577,710.781,577,710.78--

11升级改造工程船舶含油污水、生活污水收集2023-122023-12100%100%383,136.04383,136.04--

12利息支出9,949,627.819,949,627.81--

13待摊投资-职工薪酬-工资及奖金7,294,372.007,294,372.00--

14待摊投资-职工薪酬-职工福利费6,810.006,810.00--

151待摊投资-职薪酬-社会保险费-基本养老保险942,775.27942,775.27--

16 待摊投资-职I薪酬-社会保险费-基本医疗保险 589,313.84 589,313.84 - -

17待摊投资-职工薪酬-社会保险费-失业保险29,469.8929,469.89--

18待摊投资-职工薪酬-住房公积金1,012,164.061,012,164.06--

19 办公楼外立面整治工程 2023--08 2023-11 100% 100% 794,028.31 - -794,028.31 -100.00 0r、A.度,中

201前桥区域自来水、生产、生活污水管网安装程2023-122024-01100%100%261,420.06261,420.06--

21五号沉淀池更新维护2023-122023-12100%100%819,395.53819,395.53--

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计286,392,258.71285,598,230.40-794,028.31

累计286,392,258.71285,598,230.40-794,028.31

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、牟福填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

0-]-℃

共1页,第1页

在建工程--设备安装工程评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-9-2

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号项目规格型规格预计完账面价值评估价值增减值资本公积本赚备注

设备费资金成安装费及其合计设备费资金成安装费用合计

1电梯安装工程 电梯安装工程 康力电梯KLW 1 台 2021- 12024-01 125,663.71 183,239.18 308,902.89 - -308,902.89 -100.00 已支付元,评估值包含作综合楼评估值中

2

3

4

5

6

7

8

9

10

1

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21、

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计308,902.89--308,902.89

累计308,902.89--308,902.89

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、李劲填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

)771共页,第

无形资产--土地使用权评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-15-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序℃土地权证编号宗地名称土地位置取得日取得日取得日准用年限开发程度(一)原始入账价值账面价值评估价值增减值增值率%备注

1编(2021)方州(不动产2128号桐子园码头用地3重庆市万州区桐元村组2009--2出让港1码头用他港1码头用他2059年港1码头用他2059年124,463.0021,506,496.9215,844,893.2562,231,500.0046,386,606.75292.75

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计2,150,649,692,150,649,6922,150,649,69246,386,606.75

累计2,150,649,692,150,649,6922,150,649,69246,386,606.75

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、刁传耀填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

370-77

共1页,第1页

递延所得税资产评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表4-19

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号内容或名称发生日期账面价值评估价值备注

1坏账准备2023-12490,571.85490,571.85

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计490,571.85490,571.85

累计490,571.85490,571.85

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77℃□

共1页,第1页

合同负债评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表5-7

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号户名(结算对象)发生日期业务内容账面价值以公允价值计量备注

1开江冶金燃料物资有限责任公司2024-05装卸费448.08448.08

2陕西拓疆物流有限公司2024-01装卸费96.0096.00

3重庆研拓实业有限公司2018-11装卸费11,181.501,677.23

4垫江县诚信运输有限责任公司2021-10装卸费14.702.21

5重庆珈仪实业有限责任公司2019年以前装卸费9,696.001,454.40

6达州市源发商贸有限公司2020-11装卸费2,056.50308.48

7四川新岁锦能源有限公司2023-12装卸费5,128.00769.20

8四川瑞中锦能源有限公司2022-07装卸费7,424.801,113.72

9王方华2024-03装卸费680.00680.00

10湖南翻代煤炭有限公司2020-04装卸费1,272.00190.80

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计37,997.586,740.11

累计37,997.586,740.11

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77077

共1页,第1页

应交税费评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表5-9

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号征税机关发生日期税费种类账面价值评估价值备注

1国家税务总局万州经济技术开发区税务局2024-05增值税留抵税额-

2国家税务总局万州经济技术开发区税务局2024-05个人所得税38.4838.48

3国家税务总局万州经济技术开发区税务局2024-05增值税2,000.002,000.00

4国家税务总局万州经济技术开发区税务局2024-05企业所得税665,957.71665,957.71

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计667,996.19667,996.19

累计667,996.19667,996.19

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77)7

共2页,第1页

其他应付款评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表5-10-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号户名(结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注

1内部单位

2重庆市万州港口(集团)有限责任公司2024-05内部往来款985,988.20985,988.20

3外部单位

4安全风险保证金2018年以前保证金1,600.001,600.00

5应德发2020-05保证金1,195.541,195.54

6重庆晋丰园林建筑有限公司2024-05质保金2,820.022,820.02

7重庆互天机电设备有限公司2024-03质保金16,964.2716,964.27

8重庆万港工程建设有限公司2024-03质保金25,964.7325,964.73

9重庆市万州区水电建筑工程有限公司2024-03质保金26,794.2326,794.23

10于晓蛟2024-05社会保险费17,846.1017,846.10

11其他

12重庆天力保安公司2020-05保安服务费11,304.0011,304.00

13应付农商行评估费2020-02评估费8,500.008,500.00

14重庆北方地质工程勘察设院2020-02保证金35,000.0035,000.00

15重庆万州区安建建筑劳务有限公司2021-01质保金3,550.003,550.00

16万州区龙都高峡钢结构加工厂2019-01保证金0.010.01

17重庆渝航送变电工程有限公司2022-05施工费26,491.1426,491.14

18重庆市万州区社会保险事务中心2022-01保险457.92457.92

19重庆万港建设工程有限公司2022-01保证金28,785.5028,785.50

20重庆长江电力实业发展有限公司2023-03质保金13,372.7513,372.75

21衡阳运输机械有限公司2023-04保证金1,286,227.201,286,227.20

22 万州区鸿鹏船舶修造l 2023-06 质保金 36,602.75 36,602.75

23重庆晋丰园林建筑有限公司2023-07质保金14,201.6414,201.64

24重庆坤泰科技有限公司2023-09质保金36,230.0036,230.00

25郑州国润科技有限公司2023-01质保金2,625.002,625.00

26重庆晋丰园林建筑公司2023-01保证金7,834.197,834.19

27万州区外贸路机械维修厂2023-01工程款17,693.8817,693.88

28扬州兄弟环境保护工程有限公司2023-02质保金43,500.0043,500.00

29重庆凯瑞胶带有限公司2023--02质保金4,335.004,335.00

30泰鑫机电设备设备经营部2023-02材料款88,775.5088,775.50

小计2,744,659.572,744,659.57

累计2,744,659.572,744,659.57

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

7737

共2页,第2页

其他应付款评估明细表

评估基准日:2024年5月31日:

表5-10-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号户名(结算对象)发生日期业务内容账面价值评估价值备注

31万州区外贸路机械维修厂2024-01质保金7,921.037,921.03

32万州区鸿鹏船舶修造)2024-01质保金12,988.3112,988.31

33

34

35

36

37

38

39

40

41

42

43

44

45

46

47

48

49

50

51

52

53

54

55

56

57

58

59

60

小计20,909.3420,909.34

累计2,765,568.912,765,568.91

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

777777

共1页,第1页

长期借款评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表6-1

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号放款银行(或机构)名称发生日期到期日月利率%币种外币金额账面价值外币基准日汇率评估价值备注

1中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2022-09-282042-09-270.31人民币20,000,000.0020,000,000.00

2中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2022-10-012042-09-270.31人民币20,000,000.0020,000,000.00

3中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2022-11-032042-09-270.31人民币30,000,000.0030,000,000.00

4中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2022-11-102042-09-270.31人民币26,810,090.4326,810,090.43

5中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2022-11-102042-09-270.31人民币3,189,909.573,189,909.57

6中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2023-01-052042-09-270.31人民币2,674,686.212,674,686.21

7中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2023-01-052042-09-270.31人民币17,325,313.7917,325,313.79

8中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2023-04-242042-09-270.29人民币27,000,000.0027,000,000.00

9中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2023-05-182042-09-270.29人民币5,000,000.005,000,000.00

10中国农业银行股份有限公司重庆万州支行2023-08-032042-09-270.31人民币8,000,000.008,000,000.00

11中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2023-09-212042-09-270.31人民币37,300,000.0037,300,000.00

12中国工商银行股份有限公司重庆九龙坡支行2024-02-042042-09--270.31人民币16,870,000.0016,870,000.00

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计-211,170,000.00211,170,000.00

累计-214,170,000.00211,170,000.00

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

77□-j-]

共1页,第1页

递延收益评估明细表

评估基准日:2024年5月31日

表6-6

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币元序号内容发生日期账面价值评估价值备注

12010年物流业调整和振兴项目财政补贴资金2011-013,828,901.68574,335.25

2

3

4

5

6

7

8

9

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

20

21

22

23

24

25

26

27

28

29

30

小计3,828,901.68574,335.25

累计3,828,901.68574,335.25

被评估单位填表人:魏丹路评估人员:聂金、薛尊真、何越、覃一彬填表日期:2024年6月26日

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

其他

177℃7

收益法评估结果汇总表

评份基准1:2024年05月3111

被评估单位:重庆苏商港口物流有限公司金额单位:人民币方元行次项℃/年度预测数据

2024年6-12]2025年度2026年度2027年度2028年度2029年度2030年度水续费

1、营业收入5,689.2811,763.9613,569.2013,569.2013,569.2013,569.2013,569.2013,569.20

2其中:主营业务收入5,657.3211,697.8913,492.9813,492.9813,492.9813,492.9813,492.9813,492.98

3其他业务收入31.9666.0776.2276.2276.2276.2276.2276.22

4其中:营业成本2,221.546,617.047,258.097,298.047,302.247,319.307,249.987,393.70

5主营业务成本2,216.226,609.137,248.977,288.927,293.127,310.187,240.867,384.58

6其他业务成本5.337.919.129.129.129.129.129.12

7营业税金及附加24.2247.3347.4553.60137.82137.82137.82137.82

8销售费用

9管理费用349.67485.77504.19520.70537.17551.76570.63570.36

10研发费用

11财务费用456.19782.42782.76782.76782.76782.76782.76782.76

12其中:利息费用455.12780.21780.21780.21780.21780.21780.21780.21

13利息收入

14加:其他收益-

15投资收益(损失以“-”填列)

16公允价值变动收益(损失以“-”填列)

17资产减值损失(损失以“-”号填列)

18信用减值损失(损失以“-”号填列)

19资产处置收益(损失以“-”号填列)

20、芹业利润(亏损以“-”填列)2,637.663,831.404,976.724,914.104,809.214,777.564,828.014,684.56

21加:营业外收入-

22减:营业外支出

23[、利润总额(亏损以“-”填列)2,637.663,831.404,976.724,914.104,809.214,777.564,828.014,684.56

24减:所得税费用395.90574.84746.65737.26721.52716.78724.351,171.39

25四、净利润2,241.763,256.564,230.074,176.854,087.694,060.784,103.663,513.17

26:折1及摊销365.132,822.022,814.952,803.642,772.102,749.022,641.192,784.64

27减:资本性支出7,055.266,615.730.71-77.9021.64103.882,654.00

28减:营运资金增加933.76667.39314.691.903.501.401.47-

29加:税后付息债务利息386.81663.15663.16663.16663.16663.16663.16585.12

30 加:I程留抵税额减少现金流出 640.38 640.38

31[、企业自由现金流-4,354.9499.007,392.777,641.757,441.557,449.917,302.664,228.93

32六、折现率10.17%10.17%10.17%10.17%10.17%10.17%10.17%9.87

33折现系数0.97210.90040.81730.74180.67340.61120.55485.6208

34七、企业自山现金流现值-4,233.6489.146,041.925,668.895,010.774,553.334,051.3123,769.93

35八、企业自出现金流现值合计44,951.66

36加:溢余资产评估值3,410.75

37加:非经营性资产197.20

38减:非经营性负债330.50

39减:付息债务21,417.00

40九、股东全部权益价值计估值26,800.00

评估机构:重庆华康资产评估土地房地产估价有限责任公司

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