公积金适用范围扩大，商贷利率下行空间进一步打开

3 月16 日，国务院发布《提振消费专项行动方案》，其中“大宗消费更新升级行动”纳入了住房消费需求，提振住房需求的行动举措除了在2025 年政府工作报告中已提及的城中村及危房改造、专项债收储存量房等，还指出“适时降低住房公积金贷款利率”，这意味着房贷利率进一步下行的门槛有望再降一个台阶。在房价预期相对平稳的前提下，房贷利率是影响购房成本，进而影响需求租售决策的重要因素。“降利率+提额度+宽限制”的信贷政策，叠加政府收储等其他楼市政策形成组合拳，结合楼市止跌迹象的逐步显现，我们认为当前房地产市场的热度或在政策扶持下仍将持续，需保持关注。

公积金贷款利率下调是进一步打开房贷利率下行空间的必经之路

2023 年以来，虽然公积金贷款利率和住房商贷利率均有下调，但前者下调的频次和幅度较小（25bp）。至2025 年1 月，50 城首套/二套住房商贷利率累计下调98/172bp 至3.11%/3.19%。由于公积金贷款利率锚定基准利率，其调整流程复杂，需要多部门协调，调整节奏更为慎重，因此公积金贷款与商贷利差持续收窄，至1 月，50 城首套/二套商贷与公积金贷款的利差降至26/34pct。多地表示商贷利率不得低于公积金利率，较窄的利差对商贷利率进一步下行形成门槛，这也是2024Q4 以来房贷利率下调速度减缓，甚至部分城市首套房贷利率有所反弹的原因。我们认为此次提出“适时降低住房公积金贷款利率”，有望打开商贷利率下行空间，进一步支持住房消费需求。

住房公积金使用范围扩大，支持“既提又贷”

此外，《提振消费专项行动方案》也提及扩大住房公积金使用范围，支持缴存人在提取公积金支付购房首付款的同时申请住房公积金个人住房贷款，加大租房提取支持力度。住房公积金“既提又贷”早在2024 年开始于部分省市如四川乐山、辽宁沈阳、江西南昌等开始试点并推广，从这些地方试点效果来看，主要体现了缓解居民购房资金压力、激活市场需求等意义，通过降低购房门槛，助力刚需以及改善需求释放。此次在全国文件中提出，我们认为未来有望从地方试点转向系统系优化，向更多城市推广。

主流城市积极推进公积金政策优化，进一步促进稳楼市3 月16 日，深圳市发布《关于〈深圳市住房公积金贷款管理规定〉的补充规定》，将个人/家庭申请最高额度分别提升10/20 万至60/110 万，同时上调最高额度是上浮比例，其中多子女家庭购房上浮比例由10%提至50%，最高上浮110%，个人/家庭最高可贷分别达126/231 万；此前，西安也颁布新政，自25 年1 月1 日起，将多子女家庭贷款额度提升20%，多地采取多手段促进购房门槛降低、支持青年群体和多子女家庭，进一步促进稳楼市。

24 年我们也期待看到更多城市跟进。

政策红利持续释放，看好优质储备充沛房企

此次公积金利率下调的政策指引不仅是单一政策工具的调整，也是房地产金融体系优化的一环。未来需关注商贷利率下行节奏及公积金政策创新，更大范围利率调整或可期待。在政策红利持续释放的当下，我们看好重点城市区域市场的量价回升，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）物管公司：招商积余等。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。