1 月房地产市场活跃度有所回落，二手房价格环比跌幅扩大受传统淡季和春节错期影响，1 月新房和二手房网签成交面积同比转弱，领先指标显示房地产市场活跃度有所回落，房价环比跌幅有所扩大。我们预计春节假期后市场活跃度有望逐步复苏，后续需要观察“小阳春”的成色与城市间的分化表现，尤其可以关注目前房价表现更具韧性的城市是否能够率先巩固“止跌回稳”的趋势。

网签数据：传统淡季+春节错期，成交面积同比转弱受传统淡季和春节错期影响，1 月地产高频数据同比转弱，二手房相对更具韧性。1 月44 城新房成交面积同比-13%（12 月同比+35%），22 城二手房成交面积同比+3%（12 月同比+72%）。

领先指标-量：房地产市场活跃度有所回落

根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面：50 城二手房带看指数环比-23%至21.6，新房案场指数环比-20%至13.3，分别处于23 年以来15%/8%的较低分位；1 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）分别为29.8/34.6，处于23 年以来10%/11%的较低分位。

领先指标-价：二手房价格环比跌幅扩大

根据贝壳研究院的数据，价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比+6%至11.1，但成交价相较挂牌价的折价幅度小幅扩大至14.3%，两者背离的走势反映磨底特征；二手房价格环比-0.6%，跌幅较12月有所扩大。分城市能级来看，一线、二线、三线城市二手房价格分别环比-0.1%、-0.6%、-0.7%，一线城市相对更具韧性；城市来看，50 城中有12城环比上涨，其中北京、厦门、成都、太原连续4 个月环比上涨，深圳、上海、杭州、南通、廊坊在过去4 个月中有3 个月环比上涨。

城市观察：领先指标靠前的城市依然为深圳、成都、杭州、上海等根据贝壳研究院的数据，1 月50 城中49/46 城二手房带看/新房案场指数环比下降，37 城二手房景气指数环比上升。领先指标靠前的城市包括深圳、成都、杭州、上海、西安、南京、北京，靠后的城市包括中山、长春、常州、福州、绍兴、银川、嘉兴、贵阳、长沙。

投资建议

受传统淡季和春节错期影响，1 月房地产市场活跃度有所回落，二手房价格环比跌幅扩大。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的高股息物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。