2024 年房地产市场去库存效果初现，关注具备核心城市资源的头部房企

2024 年房地产市场节奏跟随政策节奏，四季度初步迎来止跌企稳迹象，但随即将面临传统淡季考验，短期房地产量价表现或将偏弱。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源且运营稳健的房企；同时业绩与现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

新房：供给约束依然存在

2024 年60 个样本城市新房成交套数约185 万套，同比-20%；一线/二线/三线城市分别同比-12%/-20%/-25%，同比降幅随城市能级下降而扩大，高能级城市表现较优的格局未变。2024 年新房成交套数较2021 年高点下降54%，一线/二线/三线城市分别下降37%/56%/55%。在去库存背景下，房企拿地与开工意愿不足对新房供给存在约束。2024 年新房推盘有明显下滑，50 个样本城市全年新推盘套数同比-26%，一线/二线/三线城市分别同比-23%/-25%/-29%，均略高于销售降幅。且房企为把握政策窗口期去化叠加年末冲量的因素，在四季度推盘明显上量，预计25 年推盘仍有一定压力。

二手房：表现优于新房，市场份额不断提高

2024 年9 个样本城市二手房成交套数约94 万套，同比-1%；一线/二线城市成交套数分别为41/53 万套，同比+9%/-8%，一线城市同比增长，二线城市同比小幅下降。2024 年二手房成交套数较2021 年提升13%，一线/二线城市分别下降9%/提升40%。此外根据我们跟踪的13 个三线城市的日度数据，三线城市全年二手房成交面积约同比+11%。从市场份额来看，2024 年9 个重点城市的二手房成交占比已经达到65%，自2021 年以来连续提升，累计提升约20pct。分城市能级，一线/二线城市分别达到70%/62%，较2021年提高9/29pct。由于新房市场供需错配，供给偏少及二手房市场价格更具优势等原因，近两年二手房市场份额持续提升。

库存：供给收缩、需求转暖下，“去库存”效果初现销售流速加快，新房库存水平持续压降。截至12 月末，21 城新房库存较11月末-3%，较9 月末-7%，同比-10%；分城市能级，一线/二线/三线库存分别同比-9%/-11%/-12%。去化周期随之缩短，截至12 月末，21 城新房去化周期约18 个月，较9 月末加快2 月，一线/二线/三线分别为14/17/31 个月，较9 月末加快3/1/3 月。二手房挂牌量亦随市场情绪好转有所下降。截至12月末，20 城二手房挂牌量较9 月末/10 月末-0.5%/-1.2%；其中一线城市-3.2%/-3.6%，去化周期环比11 月末再加快0.2 个月至10.2 个月。

房贷利率：全年进一步降息减轻购房压力，后续或仍有空间截至12 月，50 城首套/二套房贷利率降至3.12%/3.19%，同比-74/-122BP，较21 年10 月高点-263/-281BP。我们团队今年以来一直强调降息是最为务实和普惠的手段，以100 万的30 年贷款为例，按21 年10 月/23 年12 月/24年12 月的房贷利率计算，月供分别约5823/4694/4281 元，利息分别约110/69/54 万元，可见降息极大的减轻了居民的购房负担。且从资产的角度来看，房贷利率更加贴近目前的百城租金收益率(2.27%)，对于稳定房价亦有积极作用，而从绝对值来看，利率或有进一步下降的空间。

风险提示：行业政策调整对企业经营的扰动；行业高峰期或已结束导致的基本面下行风险；部分房企因现金流压力造成的经营风险。