行业近况

我们更新了2024 年12 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

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12 月二手房成交量、价边际有所回落；2024 年二手房交易量同比增幅逾两成，房价累计下行约一成，其中四季度受政策影响表现为全年最好。

12 月单月来看：成交量方面，中介口径80 城二手房成交量指数环比下降15%，同比增幅收窄至48%（11 月+69%）；同期备案口径15城二手房销售面积环比增长19%，同比增幅走阔至66%（11 月+29%）；我们这一差异主要是由于税费新政在12 月生效所造成的备案迟滞。成交价方面，12 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比转跌0.5%（11 月+0.7%，10 月-0.4%），与领先的挂牌价指引方向基本一致；同期成交议价空间也环比转增8BP（11 月-34BP）至7.45%。

2024 年全年来看：成交量方面，中介口径80 城二手房成交量指数累计同比增长25%（2023 年+39%），其中四季度和二季度受政策影响对全年销量表现提振显著，分别较无政策影响的三季度提升36%和19%；我们估算2024 年二手房销售面积占比进一步提升至48%（2023 年39%），这与二手房在供给充裕度、定价倒挂调整和交易确定性优势等因素均相关。成交价方面，2024 年中金同质性二手住宅成交价格指数累计下行11.1%，如按照交易量加权则2024 年房价同比下跌14.8%，2024 年末房价较历史高点（2021 年6 月）累计跌幅为28.3%；其中四季度受政策表态提振房价整体基本走平（其节奏能否延续仍取决于交易量表现），全年主要下行时段为二季度和三季度。

估值与建议

关注地产及物管板块投资机会。12 月二手房成交量、价有所回落，挂牌量增价减，政策效果的脉冲式特征已较为明显。在基本面表现边际走弱、政策阶段性空窗的背景下，我们认为开发板块或仍有一定调整空间，两类标的或有相对收益：一是稳定派息的优质红利股，如中国国贸；二是基本面质优兼具估值优势的开发商，如A股的滨江、城建，港股的绿中、华润、中海、建发国际等。物管板块建议优先关注alpha型绝对收益，如企业自身经营有望改善的绿城服务，可能受益于消费支持政策的华润万象，同时在震荡行情中可左侧布局高性价比物企，如中海物业。

风险

政策节奏和基本面修复不及预期，房企信用风险超预期发展。