12 月房地产市场活跃度继续回落，二手房价格由涨转跌得益于地产政策效果的滞后释放，以及年末翘尾等因素，24 年12 月新房和二手房网签成交面积同比继续改善。但从领先指标来看，房地产市场活跃度连续2 个月回落，二手房价格环比由涨转跌。随着1 月传统淡季的来临，我们预计短期房地产量价表现仍将偏弱。

网签数据：政策效果滞后释放+年末翘尾，成交面积同比继续改善得益于地产政策效果的滞后释放，以及年末翘尾等因素，12 月新房和二手房网签成交面积同比表现延续改善趋势。新房方面，12 月54 城新房成交面积同比+19%（11 月同比+17%），24 年累计同比-23%；二手房方面，12 月26 城二手房成交面积同比+57%（11 月同比+17%），24 年累计同比+6%。

领先指标-量：房地产市场活跃度继续回落

根据贝壳研究院的数据，量相关指标方面： 50 城二手房带看指数环比-5%至27.8，新房案场指数环比-11%至16.6，分别处于23 年以来的76%/60%分位；12 月末二手房/新房经纪人预期指数（KMI）分别为35.1/39.5，回落至23 年以来的34%/41%分位。

领先指标-价：二手房价格环比由涨转跌

根据贝壳研究院的数据，价相关指标方面：反映业主端挂牌价动向的二手房市场景气指数环比-12%至10.5，处于23 年以来的52%分位；成交价相较挂牌价的折价幅度持续缩小至14.2%；二手房价格环比-0.4%，终结此前连续2 个月的环比上涨。分城市能级来看，一线、二线、三线城市分别+0.0%、-0.2%、-0.5%，一线城市房价表现相对更具韧性；具体城市来看，50 城中有18 城环比上涨，其中厦门、成都、杭州、北京、廊坊、上海、太原连续3 个月上涨。

城市观察：领先指标靠前的城市依然为深圳、成都、杭州、上海等

根据贝壳研究院的数据，12 月50 城中36/42 城二手房带看/新房案场指数环比下降，46 城二手房景气指数环比下降。领先指标靠前的城市包括深圳、杭州、成都、上海、西安、厦门、北京，靠后的城市包括长春、中山、常州、温州、绍兴、南昌、嘉兴。

投资建议

随着1 月传统淡季的来临，我们预计短期房地产量价表现仍将偏弱。在确认市场筑底之前，我们更看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、招商蛇口、建发股份、新城控股；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、龙湖集团、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、招商积余。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。