事件

2024 年12 月11 日至12 日，中央经济工作会议在北京举行1，会议在房地产方面提出“稳住楼市股市”、“持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度”。

评论

当前楼市正处于政策出台后的脉冲式反应中，会议提出的“持续用力推动房地产市场止跌回稳”相关举措对趋势延续性至关重要。自9 月政治局会议后，伴随着一线城市限购限贷政策的积极调整，新房和二手房销售面积持续环比上涨至10 月末，同期头部城市挂牌价也有所反弹；进入11 月后，百强房企口径的新房销售金额环比回落17%，二手房销售面积也逐周有所回落（最新一周二手房销售面积由于税费政策生效带来的集中备案阶段性回升），头部城市挂牌价也略有下行。整体来看，本轮政策带来的基本面修复仍具备脉冲特征，但修复幅度和持续时长一定程度上高于以往周期；往前看，本次会议提出要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，我们认为须着重关注有助于稳定居民收入预期的宏观政策，以及调节供需关系、稳定房价预期的地产政策进展，其对基本面修复的延续性至关重要。

“加力实施城中村和危旧房改造”有助于适度提振需求，“消化存量、优化增量”框架下的供给端调整举措也十分重要。10 月17 日住建部新闻发布会上提及要“通过货币化安置等方式，新增实施100 万套城中村改造和危旧房改造”，本次会议再次提及要“加力实施城中村和危旧房改造”；考虑到区域供求关系和项目资金平衡要求，我们认为相关举措或优先在核心城市、核心地段落地，能够适度提振部分区域购房需求，但也须关注“房地产市场供求关系重大变化”后货币化安置方式的转化效率。配合需求端的相关举措，我们认为供给侧的土地和房屋收储政策对于调整供给结构、调节供求关系、稳定房价预期也十分重要，同时符合“房地产发展新模式”底层逻辑，仍待逐步克服实操层面的瓶颈、与需求端举措形成合力。

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风险

政策落地节奏与效果不及预期，房企信用风险超预期恶化。