行业近况

我们更新了2024 年11 月中金存量住房市场监测体系相关数据。

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11 月二手房成交量、价继续边际回暖。成交量方面，11 月中介口径80 城二手房成交量指数环比上升20%、同比增幅继续走阔至61%（10 月+49%）；同期高频口径15 城二手房成交量环比上升19%，同比增长29%（10 月+16%）。我们认为11 月二手房成交量维持高位，主要得益于9 月底以来持续叠加的政策利好，但高频口径数据显示政策效果在周频维度上已现边际递减趋势；往前看，12 月初税费政策生效带来的集中备案可能对接下来的成交量有一定支撑，但整体来看本轮新政对成交量的影响仍可能呈现脉冲式特征。成交价方面，11 月中金同质性二手住宅成交价格指数环比上升0.7%（10月环比-0.4%，9 月环比-2.0%1），年初至今累计跌幅收窄至10.7%，较历史峰值点（2021 年6 月）累计跌幅也收窄至28.3%。相应地，11 月成交议价空间环比收窄33BP（10 月-17BP）至7.37%。

11 月二手房挂牌量继续小幅下行，挂牌价环比转降。伴随成交量改善，11 月底我们监测的130 城二手住宅挂牌套数较10 月底仍减少0.2%（10 月-0.2%）；但重点城市中金同质性挂牌价格指数环比转跌0.5%（10 月+0.2%），同时存量挂牌房源调价幅度也环比走阔24BP至-4.35%（10 月-4.11%）。考虑到卖家价格预期调整主要受政策出台、带看频次等因素影响，其最终传导至成交端有一定时滞，我们认为挂牌价走势可能对成交价有一定前瞻指引作用，因此9月底新政对于房价的提振效果可能仍具备阶段性特征；当然，从持续时长来看，本轮由于叠加中央层面“止跌回稳”的预期提振和更突破的一线城市限购限贷调整，基本面脉冲改善的振幅和时长强于以往政策轮次。

11 月租金指数环比降幅延续9、10 月水平，租售比边际略升。11 月中金同质性挂牌租金指数环比仍下降0.9%（9 月、10 月均为-0.9%），同比跌幅走阔至4.2%，但由于挂牌价再次转入下行区间，11 月租售比环比上行1BP至2.17%。11 月待租周期为2.22 个月（同比-0.09 个月）。

估值与建议

提示地产及物管板块投资机会。11 月二手房市场景气度仍处于较高水平，但前端挂牌价走势已边际转弱；往前看，考虑到新政效果仍具备一定脉冲式特征，后市基本面修复趋势的延续性仍有赖于宏观政策进一步修复居民收入预期，以及地产政策调节供需关系、稳定房价预期；12 月9 日中央政治局会议提出“稳住楼市股市”并对宏观政策方面做积极表述，我们建议持续观察具体政策措施的跟进。综合考虑土储质量、短期经营趋势的稳健性、以及估值水平，我们优选A股招商蛇口、滨江集团；港股绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、建发国际；若后续政策力度超预期，可动态评估出险企业投资机遇。物管板块推荐中海物业、绿城服务。

风险

政策效果和基本面修复不及预期，房企信用风险超预期发展。