事件：2021 年4 月9 日，公司发布2020 年年报，公司2020 年实现营业收入13.624亿，同比+23.55%，归母净利润5086.74 万元，同比-91.59%。

营收销售维持增长，持有物业收入与去年基本持平公司2020 年实现营业收入13.62 亿，同比+23.55%，归母净利润0.51 亿，同比-91.59%。收入实现同比增长，而归母净利润同比大幅减少的原因是去年同期处置重大项目（香河万通70%股权）等实现了12.51 亿投资净收益，利润端看2020 年EBITDA 达4.

09 亿，同期2019 年为亏损0.76 亿。

步入转型期后，公司不再进行新房地产项目开发，房地产业务主要是尾盘销售。公司2020 年实现商品房销售10.43 亿（2019 年8.27 亿），销售面积5.19 万方（2019 年3.

38 万方），销售较2019 年有所增长。商业地产出租方面，2020 年公司实现出租面积11.12 万方（2019 年11.88 万方），实现合同租金2.49 亿（2019 年2.54 亿），2020 年受疫情影响写字楼空置率整体走高，公司自持物业总体收入与去年持平，体现了稳健优良的运营能力。

战略转型持续深入，签订多个框架协议

2020 年6 月，普洛斯集团联合创始人、首席执行官梅志明，出任万通发展的董事及战略委员会主任，截至报告期末，公司已完成与普洛斯组建成立3 家合资公司，拟在城市更新、产城融合、科技产业孵化以及金融资本等领域展开合作。

2020 年9 月，公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方将在人工智能应用场景落地，人工智能产业集群和智慧城市等多领域进行战略合作。

2020 年10 月，公司与国家电网有限公司全资子公司——国网综合能源服务集团有限公司达成框架合作协议，双方将在城市的综合能源管理方面进行全面合作，包括大型综合体、产业园、城市居住区为端口的高效能源站、分布式光伏、建筑节能等综合能源服务等领域展开战略合作布局。

财务健康，轻资产转型无负担

据公司2020 年年报，公司在手货币资金25.44 亿，一年内到期有息负债1.26 亿，长期借款21.93 亿，现金可完成对有息债的完全覆盖，资产负债率仅为34.34%；现金流方面公司2020 年销售商品、提供劳务收到的现金13.55 亿，经营活动现金流净额12.

24 亿，整体财务状况与现金流保持健康，为转型留足余地。

投资建议：公司持续践行2020 年提出的“新万通、新赋能、新发展”的新战略目标，在数字化转型方面持续发力，内部重构组织结构，为转型赋能，外部持续与数字公司密切接触，签署合作协议、组建联盟，为后续转型落地奠定坚实基础。由于公司现阶段可结转项目资源不多，转型业务项目在孵化期，下调公司2021-2022 年EPS 至0.08 元、0.09 元，给予2023 年EPS0.11 元。考虑到公司已停止新房地产项目开发全力转型，自持商业地产租金足以覆盖借款利息，整体财务健康，且基本完成“城市更新+产业消费升级”的多元业务发展布局，我们看好公司凭借雄厚资金实力与优秀高管背景支持下的转型发展，维持“买入”评级。

风险提示：公司业务转型存较大不确定性，未来投资收益或不及预期；公司地产项目销售与结算低于预期、商业自持运营收入不及预期。