事件：公司发布 2020 年报，报告期内实现营业收入13.62 亿元，同比增长23.55%，剔除投资收益后的经营利润1.59 亿，较上年增加7.50 亿元。

现金流明显向好，货币资金充足。期内公司归母净利润下滑主要系去年同期投资收益数值较大，而本期投资收益为-0.11 亿元，而剔除投资收益后的经营利润仍然实现稳定增长。现金流方面，期内公司经营活动现金净流量12.24 亿元，较去年同期+15.63亿元扭亏为盈，截止期末录得货币资金25.44 亿元，充足货币资金和稳健现金流是推进转型的有力保障。

多元生态助力战略转型，三大领域闭环价值变现。期内公司积极开拓地产+N 的多元化生态模式，重点在城市更新与运营业务、数字+能源业务、资本运营与发展业务三大领域进行战略推进与落地，目标发展成为创新型城市更新运营专家。地产业务方面，期内公司实现销售面积5.19 万方，同比+53.6%，销售金额10.43 亿元，同比+26.1%；投资物业方面，期内商业地产实现营收4.58 亿元，同比+66.35%，公司持有的经营性物业均位于北京、天津、上海、杭州等核心城市核心区域，租金收入具备保障；地产+N 生态产业运营方面，期内万通牵头组建了“新城市可持续发展运营联合体”，与国网综能、普洛斯、商汤科技、太极股份、中国瑞达、福建电子、深圳算能等国、央企和各领域头部企业，在新城市综合能源管理服务、数字城市发展、产城融合等方面加强合作，发挥各自优势，形成了赋能新型城市可持续发展的综合能力生态协作平台。期内公司成立全资子公司作为万通数字科技发展平台，主要业务涉及技术科技领域新产业孵化，为公司数字产业布局注入强动能。公司与商汤科技签署战略合作框架协议，双方拟在人工智能应用场景落地、人工智能产业集群和智慧城市等领域展开战略合作，为各业态场景赋能。截至期末，公司已与普洛斯组建3 家合资公司，双方以共同开发普洛斯存量土地为首批合作项目并重点在城市更新、产城融合以及金融资本等领域展开合作，其中双方合资成立的万普资管将主要经营不动产投资并购基金、类REITs 基金等，联合中融国富、东方万通一起打造产业地产价值变现闭环生态系统。

财务稳健安全垫充足，二次回购彰显信心。期内公司资产负债率稳定在34%以下，有息负债率仅为18%，自有资金充足，优质的资产结构为转型布局和未来融资打下坚实基础。期内公司新增基金投资，以商汤科技、金镒铭私募股权投资、瀚木三号私募证券投资基金为代表，本期内共实现2737 万元收益，提高了公司资金使用效率，实现股东资源充分赋能，形成公司完善的生态资源体系建设。期内公司以集中竞价方式完成回购公司股份6662.7 万股（占公司总股本的3.24%），回购资金总额4.99 亿元。2021 年1 月来公司第二次实施股份回购，拟回购资金总额不低于1.5 亿元，不超过3 亿元，截至2021 年4 月，公司已回购2.32 亿元。

投资建议：维持公司买入评级，考虑公司转型初期既有地产开发业务结转逐年递减及新业务发展尚需培育，下调公司2021-22 年EPS 至0.08/0.09 元，给予2023年EPS 为0.10 元，对应PE 为96.05/85.32/77.97 倍。

风险提示：转型不及预期；业绩预测和估值判断不达预期。