本期投资提示：

板块业绩增长、盈利能力稳定高位主基调不变。房地产市场销售规模高位盘整，Top100房企销售3 月环比明显好于1-2 月，而由于2017-2018 年房企的高质量可结算货值充沛，业绩依然保持良好增长态势。从16 家发布2019 年一季报业绩预告的房企来看，3 家预增或略增，3 家扭亏，预减2 家，首亏或续亏的有7 家，不确定一家。由当然于房企竣工的季节性因素，一季度业绩占全年比重较小，主要房企业绩结算情况仍需观察下半年。

行业集中度上升是长期逻辑，看好一二线城市刚需复苏叠加政策改善带来的销售回暖。1-2月全国商品房销售面积增速-3.6%，龙头房企销售也较为平淡。3 月以来随着春节因素消退，Top100 房企销售情况大幅回暖，3 月销售额增速环比增长62.8%，同比增长23.3%，带动一季度整体销售额增速回升至10.6%，行业集中度提升仍在持续。2018 年11 月以来房贷利率进入下行趋势，叠加一二线城市因城施策力度加强，部分城市尤其是一线销售出现回暖迹象，二线销售累计增速降幅收窄。我们监测的样本城市数据一线/二线/三四线城市2019 年以来累计销售增速为27.6%/-6.9%/-16.2%。

板块业绩确定性逐步增强，2016-18 年（预收款+合同负债）/2016-18 年营收分别为0.85/1.10/1.29，处于近四年历史最高位。总体来看，2016-2018Q1 行业预收款/营收连续攀升，2018 年为1.29 倍，其中龙头2017 年该比值为1.48 倍，已公布2018 年报的招商蛇口和万科A 合计达1.5 倍，保障性最强。

2019 新型城镇化建设重点任务已公布，大城市落户限制有望进一步放开，利好都市圈内二三线城市人口流入。发改委要求城区常住人口100 万—300 万的Ⅱ型大城市应当全面取消落户限制；城区常住人口300 万—500 万的Ⅰ型大城市应当放开放宽落户条件，符合要求的主要为都市圈内二三线城市，长期看人口流动放宽，城市自身竞争力重要性愈发凸显。

我们预计房地产行业重点公司2019 一季报情况如下：

1.增速在50%以上的公司有一家：阳光城（80%）

2.增速在30%-50%（含30%和50%）之间的公司有四家：新城控股（50%）、华夏幸福（30%）、金科股份（30%）、荣盛发展（30%）

3.增速在30%以下的公司有四家：万科A（25%）、金地集团（20%）、保利地产（20%）、招商蛇口（0%）。

行业观点与投资建议：业绩确定性强、一二线城市基本面回升是2019 年房地产行业大主线。2019 年房住不炒的政策基调不变，因城施策力度加大给予各地方灵活纠偏政策的空间，融资环境较2018 年有所宽松，利好高货值高杠杆房企。2019 年新型城镇化建设重点任务要求大城市进一步放宽落户限制，长远看对房地产需求有支撑作用。关注重仓一二线城市房企的销售改善趋势。展望二季度，REITs 相关政策的推进值得期待，利好持有型物业较多的房企。重点推荐：万科A、金地集团、保利地产、荣盛发展、阳光城、金科股份。

受益于REITs 推进的标的：世茂股份、光大嘉宝。