主要观点：

政策细化升级 有望稳定市场预期

政府换届和经济复苏延续，宏观政策维持中性。“国五条”在2010 年新“国十条”基础上增加了个人所得税、房产税扩容、二套房贷调整等内容，但“国五条”地方细则仍有回旋余地；预计二季度市场不会重现断崖式下跌，购房者观望增加，扭转房价过快上涨的预期。

调控加剧供需波动 预计行业呈现“N”型走势

调控加剧今年行业供需波动，预计行业出现“N”型走势。从需求端看，若地方严征二手房所得税，二手房成交或在Q2萎缩，短期内部分需求会溢出到一手房市场，而一线城市新增供给不足，所以仍面临房价上涨压力；二线城市则可能出现“量缩价稳”；中西部地级以下城市房价下行压力最大；由于一、二手市场联动关系，最终成交量都会出现下滑，实际的“挤出效应”有限。从供给端看，Q1已完工未售面积虽有所回落，但仍处于绝对高位，二季度成交量的变化直接影响投资增长和新增供给。

投资平稳增长 行业内部分化加快

首置首改为主的刚性需求是当前市场主流，受调控影响有限，二季度刚需仍能支撑市场平稳增长；目前开发商资金状况和调控经验都远胜于去年，所以投资与新开工表现预计会略好于去年同期水平。不同区域、城市和产品间分化将更加明显，刚需和改善产品热销，大户型积压严重。产品结构合理、融资渠道畅通、周转较快的开发商有望脱颖而出。

投资建议：

未来三个月，维持行业“中性”的投资评级

行业估值再度跌落历史底部，一季度地产领跌大盘已部分反映了“国五条”预期，估值优势明显，行业2013 年业绩锁定高；各地调控细则留有余地，若二季度政策面和基本面平稳，地产板块可能出现估值修复的反弹行情，但高度取决于基本面和政策面配合。

行业内部分化加剧，投资上可把握“一二线”+“高中低”+“主题投资”的逻辑，即选择布局一、二线城市的公司（招商、滨江）；选择经营坚持“高周转、中档房价、低负债”的公司（荣盛、大名城、珠江实业）；选择区域升级、城市更新、市政旧改、业务转型下的主题投资机会（*st国兴、中华企业、云南城投）。