从经济、人口、收入寻找区域市场投资机会

在经济下滑和调控走稳的背景下，“区域差异和市场分化”有望成为2013年房地产市场主要的特征，而房地产走势与经济、人口和收入密切相关。受益政策红利和产业转移,部分中西部二线城市的经济发展良好；基础设施完善、辐射能力强的一、二线城市人口保持净流入；一、二线城市的居民收入稳定增长。简言之，受益政策红利、人口流入和收入增长以及较低的房价收入比，中西部二线城市的房地产需求更为旺盛。

一、二线城市或成明年市场风向标

二季度受房贷和地方政策微调的影响，一线城市成交量低位反弹，去化率加快，在刚需拉动下明年房价仍有上涨压力；二线城市的量价温和上涨；三四线城市成交量下滑明显。受开发商补货，地方政府土地出让增加的推动，二线依然成为房地产投资的热点；一、二线城市仍将作为明年市场变化的风向标，其中住宅看一线城市、商业地产看二线城市。

供需改善 明年地产股业绩有望提速

据测算2013年新增住宅需求约11亿平米；而供给预计超过12亿平米（不含保障房实际竣工量）较12年供求矛盾有所缓和，但上半年去库存压力较大。预计2013年新开工将回升至0%-10%；房地产投资回升至20%-25%；商品房销售面积增长约5%，销售额增长10%-15%。根据净利润受房价波动的敏感性分析，假定销售不变，房价上涨5%，开发商净利润将增长近20%；地产股业绩锁定处于历史高位，业绩释放的空间较大，预计明年地产板块的业绩有望实现20%左右的增长。

投资建议：

未来十二个月，维持行业“有吸引力”的投资评级

明年经济有望企稳回升，“宽财政、稳货币”的政策组合或将延续，房地产调控预计保持稳定但有微调预期，房产税可能择机推出；行业基本面将继续改善，地产公司的销售增长和融资拓宽有望在2013年延续，其中产品结构合理，有融资渠道和周转优势的公司有望逆市扩张。地产板块明年整体的业绩锁定率高、具有估值优势和修复空间，有望围绕政府换届和政策走稳出现三个阶段性行情，建议遵循“区域投资+业绩锁定+产业地产+高周转”逻辑，重点关注：廊坊发展、嘉凯城、深长城、华夏幸福等。