一、主要观点

1、1-9月地产行业：保价稳量、投资趋稳

“金九”商品房成交平淡。10月成交实现同比正增长，预计回暖趋势将延续。9月房价同比降幅缩小 环比涨幅趋缓。新开工增速持续下滑，可能影响明年新房的供给，一线城市房价面临上涨压力。三季度开发贷增速扩大，有助于房地产投资企稳。四季度开发贷面临季节性收缩压力。土地市场出现结构性回暖，一线城市溢价率回升和大型开发商理性拿地。

2、地产股三季报：偿债能力改善、盈利增速下滑

三季报披露的A股地产公司分别实现营业总收入和归母公司所有者的净利润2773亿元和372亿元，分别同比增长22.61%和8.04%，业绩表现好于绝大多数周期性行业。但受合作项目占比提升和毛利率下滑影响，“增收不增利”的压力凸显。报告期内预收账款同比增20%，业绩锁定率创下165%的新高。流动性改善和销售回款提速，现金/（短借与年内到期非流动负债）比率为113.12%。净负债率和真实资产负债率分别为65.97%和47.14%，较年初有改善。2010年新开工高峰加大今年四季度可售规模，存货占扣除预收账款资产的比重达88%，去库存周期将持续。

二、投资建议

1、未来六个月，维持行业投资“有吸引力”评级

经历了经济触底回升、三季报业绩良好、十八大“维稳行情”等政策性因素刺激以后，政策面的关注重心可能重回地方政府微调、货币政策调整、房地产税推进等方面。预计11月地产股表现将更多取决于楼市基本面，即以刚需和改善性需求为主导的真实供需关系。预计随着开发商全年销售目标基本完成，资金状况改善，11月推盘力度会略有减弱。在“保价稳量”的市场环境下，开发商主动降价“以价换量”的动力不足。预计11月成交量保持平稳。地产股作为基本面相对较好的早周期行业，有望成为年底估值切换的重要配置品种。

2、建议投资者可以关注四类公司：第一，稳步提升ROE的行业龙头；第二，中小市值业绩增速确定的区域性公司；第三，受调控影响较小的产业地产公司；第四，股价接近净资产且业绩锁定较好的低估值个股。

三、风险提示

房地产调控风险和经济下行风险